东方雨虹熊卫锋：精装房背景下九游体育用隔热材料及施工技术的创新

提要：2019年5月28日，第十七届中国国际屋面和建筑防水技术展览会在上海世博展览馆正式开馆。中国房地产业协会与中国建筑防水协会也再次联袂，展开以“筑就精工防水 创造美好生活”为主题的第三届中国房地产与防水行业合作发展论坛。行业专家们汇聚一堂，聚焦新时代美好生活理念，深度沟通，探讨防水工程痛点的缓解之道。会里，中国建筑防水协会涂料分会会长、东方雨虹民建集团副总局长熊卫锋发表了《精装房背景下九游体育用防潮材料及施工技术的创新》。

2019年5月28日，第十七届中国国际屋面和建筑防水技术展览会在上海世博展览馆正式开馆。中国房地产业协会与中国建筑防水协会也再次联袂，展开以“筑就精工防水 创造美好生活”为主题的第三届中国房地产与防水行业合作发展论坛。行业专家们汇聚一堂，聚焦新时代美好生活理念，深度沟通，探讨防水工程痛点的应对之道。

会上，中国建筑防水协会涂料分会会长、东方雨虹民建集团副总局长熊卫锋发表了《精装房背景下九游体育用防潮材料及施工技术的创新》。

中国建筑防水协会涂料分会会长、东方雨虹民建集团副总局长熊卫锋

以下为对话实录：

熊卫锋：房子不论是屋顶、地下室还是室外的积水，室内这部分这些是九游体育公司在推卸责任。在精九游体育的背景下，房地产开发商，统一把室内防水这块接回来作，将面对什么样的挑战？接下来我将从下面四个方面提出：一是美国精装房市场的演进现状、二是隐蔽工程品质作为精装房主要原因点之一、三是精装房对室内防水的新提出、四是室内防水产品及施工技术的转型及建设策略。

一、中国精装房市场的建设现状

我国全九游体育兴起于20 世纪90 年代，与欧美日相比发展时间较短。目前全九游体育住宅在我国住宅数量中的占较低，不足20%，相比于中国、瑞典、法国、美国、德国等发达国家80%左右的房屋全九游体育比例，住宅全九游体育仍有较大发展空间，但现今来其演变速度逐渐加快。

再让重点城市精装房发展水准作一个对比，一线都市因为精装房政策推出较早，整体精装比例保持在较高水准；二线及下述城市因为市场供给变动跟制度的双重目的整体精装比例呈现增长态势。

大型地产商加速推进精装房的演进。全国大型地产商已经又让精装作为重要的策略目标，恒 大、万科、碧桂园基本上是100%的全九游体育的比重，从制度理念跟市场导向来看，政策上，一线城市作为精装比例的新政实行较早，精装比例近几年基本保持原有精装比例情况；二线及下面城市制度理念并不强烈，精装房比例由行业需求主导，近年来促使国家制度的强化，越来越多二线城市开始注重提升改建房屋精九游体育比例。市场方面，一线都市经济发达程度较高，人群生活节奏快，终端需求日益倾向于精装房，精装房比例明九游体育于二线及以下城市；

二线及以下城镇经济发达程度较低，人群生活节奏缓精九游体育墙面防水，房屋九游体育的差异化明显，精装房比例相对较低，但整体显现上升态势；房地产集中度快速增加，大型开发商推广精装房意愿强烈。

地方政府也在密集地实施细则推进全九游体育，这是总体推动精装房跟全九游体育快速转型的核心要素。

从消费者角度来看，年龄结构的差异包括消费方式的特点，使得全九游体育更容易被接受。中国有限公司拿北京跟中国其它发达都市来比，北京购房年龄是27、28岁，其他国家的城市都是30岁以上。另外70后、80后跟之前的60后、50后出现了哪些差异？消费模式发生了差异，他们是诠释风格，重视时间，但是关注品质，对产品的关注度越来越高。这对地产商是一个机遇，也是一个挑战，机遇是留给你来九游体育，没有花哨的提出，但是强调品质，要有品位。

全九游体育/精九游体育发展步骤中不确定的诱因有什么？总结出来有五个方面，1、一、二线城市限价政策。由于全九游体育房的九游体育成本能考量进入房价中，而价格的上行空间有限，因此相同的状况下开发商更倾向于选择业务毛坯房。2、投入产出存在较大风险。当楼盘出现原因时，容易引起群体性事件，开发商费力不讨好。3、交房时间延长、样板房与实际项目存在变化。购房者要求交房时间越早越好，导致与传统九游体育相比，精装房要求的九游体育周期短，工程质量控制难度大，实际项目与样板房存在分歧的难题。4、重大投资、高希望。买房属于重大投资，因此，消费者对精装房的品质普遍预期过高。5、发展时期、信任额建立必须时间。目前，我国进入精装房发展的转折点，能否以品质获得消费者的认同，是精装房后期才能成功实现的关键要素。

二、隐蔽工程品质作为精装房主要原因点之一

在作这个报告之前，我在谷歌上进行了一下搜索，整个百度搜索精装房的漏水率有325万条的咨询量，包括精装房的房子漏水应该找谁投诉，起诉谁等等。所以这个就是精装房时代，室内渗漏水冲突的迁移，渗透水投诉由多而分散的家装企业向相对集中的地产企业转移。

另外精装房时代，渗漏水冲突更容易被放大。因为即使一个楼盘是地产商九游体育的，很可能几栋楼常常发生原因。在精装房时代，渗漏水维权具有群体性和社会性。而且利用互联网这个冲突会被大幅的放大，这是地产商要考量的核心原因。

在这个基础里，目前的精装房究竟存在的典型现象是什么样的弊端。包括室内渗漏点却出现在哪个部位？为什么会出现渗漏？1、管根的地方，这是非常容易发生开裂水的根部，50%的车子出现渗漏水就是这里，因为这个水管是穿楼板的管线，都留了预留的孔，如果填充的极不密实，又没有做推进细节的加强处理，这就是很大的品质缺陷。2、墙面的黑色跟潮湿。这个导致与卫生间、厨房相连处。这种状况为什么能产生呢？材料选用对不对？施工的工艺是不是有问题？还有是贴壁纸的。还有一个中国有限公司没有关注到的就是在南方，有没有人想过部分侧墙也必须作防水，这个房间但是属于边户型的楼房，外墙除了框架，很多都是拿砌子砌出来的，如果雨水多的话，这个渗漏也能产生。3、典型的铺装问题。防水涂刷厚度不达标，比较薄，接点不做处理；基层有浮灰不做清理；做了防水但是，下一道工序作业对于防水没有进行合理的维护九游体育，这些都是出现渗漏水的重要因素。4、不需要是让防水作为一个独立的单独的环节来看，而需要作为一个系统来看。

总结：一是市场考量度也是不够；二是规范化、标准化；三是平台的匹配性，整体的平台是不是完全匹配的。四是概念化的东西很多。

三、精装房对室内防水的新要求

1、精装房对室内防水的”四大”核心需求点：希望防水的施工周期才能降低至每天，甚至半天；希望如何完全确保防水的成品化设计，现场调试，快捷标准；希望不仅仅是防水，还能考虑基层和贴砖系统的难易度及统一性；希望完整地了解设备的风险点，并可合理识别和管控；因为不同的楼盘不尽相似，如果10个楼盘九游体育里有一个楼盘出现了渗漏水，都是致命的打击。

2、系统化的概念，美国更典型的防潮和家具铺贴系统，美国家居防水行业的平台概念深入人心，美国家装市场更多将从基础处理-防水-瓷砖的加装防护成为一个完整的平台来考量。在作防水层的之后必须考量基层是什么样的基层，是否满足下一步的施工，这个最关键。但是仍然在中国不是这样的，有的基层根本不行也往上做防水和贴砖，最后导致了这些现象，这个算法很重要。在中国，把防水放到基层处理，基层处理的一个步骤，修补层大致对缺失基层进行修复，以超过可以正常使用的成效。其次是防水层，对有防水要求基层进行处理，使基层可以超过干爽使用成效。最后是自流平层，对基层进行找平处理，从而让下一道工序可以采取薄层施工。

3、成品化-集成卫浴设备。集成卫浴系统，是将来精装房推进建设的大致方向。系统结构：① 墙面防水：墙板留缝打胶或者密拼嵌入止水条精九游体育墙面防水，实现地面整体防水；② 地面防水：地面铺设工业化柔性整体防水底盘，通过专用快排地漏排出九游体育公司装饰，整体密闭不外流；③ 防潮：墙面柔性防潮隔膜，引流冷凝水至整体防水地面，防止灰尘渗入到地面空腔；④ 浴室柜：可根据家具尺寸量身定制，防水规格柜体，匹配胶衣台面及台盆；⑤ 坐便器：定制开发匹配同层排水的后排坐便，契合度高。系统特点：工业化柔性整体防水底盘，整体一次性集成制造保温密封可靠度100%，可变模具快速定制这些型号；整体家居全部干法作业，现场组装成本300%；专用水箱，满足瞬间集中供水，防水与污水相互堵疏协同，构造更科学；地面减重70%；整体家居空间及部件，结合薄法同层排水一体化设计，契合度高。

4、高风险点的识别能力的培养。在全九游体育/精九游体育的上面，除了材料的选材以外，哪些是高风险点。我分为五方面：

① 厨卫防水细节处理。国内90%左右是不做防水细节处理的，如果让节点处理好了，渗漏水的几率并不高。细节以及了这些地方？一是穿楼板管道防水密封强化处理。二是多孔砌体墙防潮处理。三是因为担心溢起来的水，挡水台阶的设置特别重要。

② 地暖防水需考量。这是一个系统性的难题，地暖一旦发生了渗漏也是灾难性的。

③边户型侧墙防潮处理。这个能检测外墙保温设备及轻体砖的选用情况，确认边户型侧墙是否应该进行背水面防潮处理。

④窗户周围的隔热防水处理。窗户周围渗水水产生极为频繁，需要留意窗框周围的涂膜密封处理及围墙周边的背水面防潮处理。

⑤ 快捷维修产品。假如精装房产生了渗漏，有没有办法不需要把砖砸掉把这个原因修复了，所以快修的品牌也有一个方式。

四、室内防水的品牌及施工技术的转型及建设策略

家装防水产品的转型及建设策略。我觉得有五个方面，一是超易施工性，二是短周期，三是高平台匹配性的弊端，四是功能化设计，五是高环保型，环保是中国有限公司主要考量的弊端。

高环保-国外大致环保认证的对比观察。国外大致环保认证的对比机制，对IAC-Gold、A+、绿色卫士-金标、M1、EC1对油漆中VOC及甲醛限量要求进行对比观察，EC1和绿色卫士-金标的规定最为严格，欧洲之花、白天鹅、蓝天使不适用于防水涂料测试，不做比较。

短周期-以大幅度缩短产品的施工时间为原因。雨虹400在干燥速度方面总体改善了40%；是现在中国范围内干燥速率更快的一款单组份水性防水油漆；目前中国有限公司建设的态势是具有1h快速固化型水性防水涂料的开发。

功能化设计-强化细部节点材料的开发。每一户的卫生间都不一样，现在是楼盘统一开发的话，可以是成品化的，这一块也是转型的方向。另外由于这种接点基容易发生破损水的头部，如何处理是一个关键，所以整个配件材料的演变也是一个方向，包括阴阳角、拐角、管道周边的密封圈也是一个发展的方向。

还有一种从施工和服务的视角考虑，专业的室内保温双包服务，未来专业的分包也是一个方向。专业的室内保温双包服务以及基层处理：检查增强基层、达到涂料施工的规定；节点处理：渗漏现象集中发生在细 部节点部位，对节点的 处理是防水施工的关键；大面施工：大面施工注意控制分遍 涂刷，避免一次性厚涂， 涂刷时采用十字交叉法；成品保护：避免防水施工后的交叉 工序对涂膜造成二次破坏，及时进行维护处理。

家装防水标准化施工的重要性。行业要引导“柔性防水、刚性防潮”的家居理念，扩大刚性防潮产品在内墙边户型墙面、窗户下面部位的选用，并对管根、线槽、挡水台阶等西部节点进行提升处理，从而再次消灭渗漏水隐患；建立或加强家装防水产品产品标准及运用技术规范，规范家装防水行业。

施工过程中要加强立面节点处理。 阴角这个头部很容易出现裂缝水的弊端，防水材料在这个地方就会出现开裂，所以阴角外侧应该能作擦弧处理；挡水台阶，是卫生间的旁边用红砖砂浆设置一个高的楼梯，室内贴砖都是半干法的沙浆砂浆去贴砖，这样犹如一个海绵一样，而防水层完全修去和这个底面一样，上面的灰浆层存储了水，水就会回到地面到，通过挡水台阶的设置，把防水层像塑料袋一样包在那里。另外需要留意管根加强、墩台砌筑、管线处理。

最后一个是便携式机械化施工的逐渐推广运用，随着全九游体育比例的增长并且“家装防水+施工”模式的逐渐推广，对于传统特点上的单户型、不持续为首要原因的家居防水，便携式机械化施工全面成为必然。

以上是我的报告，谢谢你们！

延伸阅读

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