【司法鉴定】业主注意：九游体育二次防水致漏，损失全担，开发商、物业无责！

编者按

房屋渗漏问题普遍，其常因各方相互推诿或房屋未过保修期等原因而大量得不到解决。房屋渗漏现象，小则烦恼百姓人生、影响邻里和睦，大则考量建筑健康。悦居防水服务系统与北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心及其它相关机构合作，精选真实实例，剖析民用建筑渗漏纠纷诉讼法律判定中的关键点。

事实回放

程某于2009年3月与某房地产公司签订了《商品房现房买卖合同》，购买位于北京市某大厦601室房产，并于2010年拿房。2012年，程某发现楼上存在漏水问题，便向业主表明。物业将漏水状况告诉楼上701室住户张某后，张某配合业主检查，刨开卫生间地面，但最后再次查找到漏水点。之后业主提出701室张某将排水管道打开、停止用水，持续分析两个月后楼下未又出现漏水问题，于是张某都将排水管道进去，正常用水。不久，楼下601室继续发生漏水问题。程某再次找楼上张某、房地产公司跟业主企业交流，但面对了种种促使。

701室业主张某称自己曾协助物业查找漏水点，并将地面刨开，后来却再次作了防水，已经充分尽了义务，现已将房子出租，不便于再配合其它工作。漏水也许是污水管线有缺失造成，且楼下将原有卫生间改造为卧室，改造过程也必然对排水设备产生危害，因此相关负担与自己无关。

房地产公司和业主企业觉得：房屋均未通过开工验收和分户验收别墅九游体育，质量合格，房屋漏水是因楼上701室九游体育不当导致的，701室业主张某应承担相关责任。且张某当时不愿配合业主进一步查找漏水点，导致开裂现象减少，这部分责任也要由其担负。

无奈之上，程某将房地产公司、物业企业和701室住户张某诉至法院，请求：1、判令房地产公司、物业企业跟张某立即对破损现象进行修理，停止对其房屋再次侵害；2、房地产公司、物业企业和张某支付其住宅受损部位再次九游体育所需的成本。

司法鉴定

案件宣判过程中，因各方对于房屋漏水问题能够签订共识，因此法庭委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对房子渗水原因（防水问题或供水管线问题）进行检测。

鉴定中心查处鉴定委托后对赃款房屋进行了当场指认，勘验时看到601室住宅屋面存在破损水痕迹，饰面层存在起鼓、开裂问题。渗漏处为干燥情况，采用红外热像仪观测，未看到破损位置与周围位置存在严重温度差。现场将楼上701室卫生间地漏封堵，进行排水实验，2小时后采用红外热像仪观测楼下顶板裂缝痕迹处，发现与周围顶板存在严重温度差。对屋面进行加固物业九游体育防水，可见混凝土层干燥。3个月后，鉴定中心对涉案房屋进行二次勘验，勘验时可见原渗漏位置为潮湿情况，对楼上卫生间地漏和洗手池排水管进行防渗试验，2小时后，楼下房屋顶板为干燥情况。综上，鉴定中心给出鉴定意见：楼下房屋屋面漏水是由楼上701室卫生间防水存在隐患出现。

鉴定中心给出鉴定意见：楼下房屋屋面漏水是由楼上701室卫生间防水存在隐患出现。

法院裁定

根据评估中心的判定意见及原原告各方提交的相关证据，法院指出：701室房产收房时经过了各项验收，此后701室住户在九游体育时，对卫生间重新做了防水。2012年601室初次发生漏水，物业企业和701室住户对渗漏点及特点进行了查找及处理，纵观处理方式的相关记载，卫生间部分的修补、刨开后能否削弱防水未有证据予以说明，且地面损坏检测工作已在卫生间内率先进行（淋浴处的地板跟洗手盆下的墙面已凿开）。2013年，601室继续发生漏水。虽漏水时房子尚在质保期，但不能证明系房屋原有质量原因造成的破损。鉴定意见反映楼下房屋漏水是因楼上防水层存在隐患出现，而防水缺陷要系701室业主未尽到防水质量保证责任造成物业九游体育防水，因此该瑕疵出现楼下房屋开裂而造成的负担，应由701室业主承担。

程某要求房地产公司推卸责任，无事实根据，予以起诉；要求业主企业承担责任，该物业企业仅有协助义务，现其无证据说明物业企业存在怠于提供物业服务的状况，其诉请给予驳回。张某关于程某将卫生间改作书房，故解决负担自行承当的主张九游体育公司，依据现有证据无法证明程某改造的情形与其房屋破损之间存在因果关系，故对该项抗辩，法院不予采信。

最终，法院裁定如下：701室住户张某对其住房的防水项目按照评估机构出具的修补方案进行再次施工到不再漏水；赔偿601室住户程某九游体育损失3万元。

作者单位：北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心

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执行主编：潘文亮

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