公寓这样九游体育,成本增加30%,即装即住!
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[摘要]在长租公寓的收益形成中，除占大头的拿房成本外，排在第二位的就是九游体育成本，占总费用的20%以上。在房源争夺激烈的昨天，公寓运营商要降拿房成本几乎不可能，只能死抠九游体育成本。比如北京程远大厦这个工程，建筑面积84九游体育㎡，采用装配式九游体育，九游体育的人工费用、材料效率等共计节省112万元；工期延后两个月，项目推迟
在公寓的支出形成中，除占大头的拿房成本外，排在第二位的就是九游体育成本，占总费用的20%以上。
在房源争夺激烈的昨天，公寓运营商要降拿房成本几乎不可能，只能死抠九游体育成本。但根据传统的九游体育方法，成本跟质量之间只是鱼和熊掌一样难以得兼。
为此，一些住宅运营商跳出传统九游体育的模式，寻找新的九游体育方式。比如除了湾流、冠寓、旭辉等都选用做装配式内装，不仅九游体育成本增加了30%以上，环保特性不降反升，后期运营维护也很方便，九游体育的总体性价比明显提升。
装配式内装如何确保再快都好？背后有多大技术支撑？近期，明源君对话了装配式内装的代表公司武汉品宅装饰科技有限公司的联合创始人＆CEO向宠先生。
01
高效率、低成本、易维护、更环保
装配式内装比传统九游体育更适合长租公寓
每家公寓运营商都期望九游体育的成本低、工期短、品质高，后期运营维护简单便捷。但就当前而言，传统的九游体育很难同时迎合以上理由。
?为控成本使用昂贵材料，易导致染超标，影响租住品质；即装即住风险高，空置通风都很烧钱；
?九游体育过程形成较多垃圾，浪费成本都对环境造成污染；
?九游体育成本居高不下，主要以及人工成本高、工期长；
?九游体育折旧快，而经常保护却得毁坏甚多的人力物力财力。
装配式内装则很大的缓解了左右问题，从初期施工至前期维护推动了提效降本九游体育效果图，同时仍增加了房子全生命周期内的污染。如何做到的？下面明源君一一来说明。
一、工厂预制+现场组装，工期缩短50%左右
传统的九游体育方法，装完一间25㎡的别墅需要45天左右，品宅的最高效率是10天装完一套房子，且视觉效果与特色九游体育不相上下，普通用户根本难以分辨是用那种方式完成的九游体育。
今年以来，品宅共完成了800多套装配式公寓或房屋。其中，单套样板房的工期为10-20天，200套批量工程约60天，整体工期比传统九游体育缩短50%以上。
其九游体育的几乎逻辑是，先在天、地、墙搭好骨架，再让装饰面板安装在这个骨架里，这就简化了传统九游体育的步骤，达到降低工期的效果。
以地面九游体育为例，仅需每天只能完成全屋的地板铺装。
第一步，安装调正式平系统。该平台是以可变支撑螺杆和车钩支架为主要组件，上面铺设承重面板，形成法超平地面。第二部，在里面铺贴磁砖、地板以及家具。这个过程不需要水泥抹灰，完全是干法施工。
▲自调平地坪体系
▲安装自调平地面体系
▲地板铺装
二、用工成本增加一半，材料费用整体增加
九游体育的费用大致包含材料效率跟人工成本，传统的九游体育模式中，降低材料费用需利用偷工减料或以次充好来确保；降低人工成本则必须压缩工期，效果不显著。且二者又或许直接造成九游体育品质降低，并导致环保原因、九游体育质量现象等。
装配式内装则可以在降低用工成本跟材料费用的此外，保证九游体育的质量。
1、施工备料简化，用工量降低50%
装配式内装无论是用工量、工人培养费用却比传统九游体育有所改善。
①仅需安装工和水电工两个工种
九游体育流程繁琐，需要的人手比较多。传统九游体育方式大概能四个工种：泥工、水电工、油漆工、木工，每个工种都不可或缺。但目前的年轻人都不能够干九游体育，九游体育行业用工荒的问题越来越严重，为了吸引员工，用工成本不得不往上提，即使那样，还是很难吸引去年轻人，这与旺盛的九游体育需求产生了很大分歧。
装配式内装采用装配化施工，部品部件提前在基地制造好，到现场像拼积木一样组装出来就行。其施工过程仅需两个工种，即安装工和水电工，用工量比传统九游体育减少50%，可以合理解决用工难、用工成本高的难题。
②工人培养成本过高
传统九游体育属于手艺活家装公司排行，尤其是泥工和油漆工，必须得有几年实践心得才能作得好，速成的九游体育工，一不小心就搞出乱子。
装配式内装的九游体育材料厚度标准化，安装上去难度更低，工人经过几天培训就可以立马上岗。即便工人迅速流动，也不会造成更大的培养成本耗费，更不会因为换了一批人员就出现施工效率降低。
2、整体材料效率降低
采用装配式九游体育，部分材料可以比特色材料的价格高，但最后九游体育下来总效率仍然比传统九游体育有特点。
第一，材料用量缩减降低风险
以墙面九游体育为例，如果按传统九游体育方法作木饰面，首先基底要找平，然后用细木工板打底，背后应该做背板，大概能四五层工艺，而装配式的九游体育只想要一层龙骨加一层竹木纤维面板。
虽然单位面积的木材纤维板比胶合板要贵一些，但整个地面装出来，装配式的选材成本比特色九游体育要划算一半。
▲墙面施工方法
第二，高低价材料组合出高性价比的九游体育方案
比如吊顶，品宅可以提供两种处理方案：
一种是软膜吊顶，在上面铺设H码龙骨，将软膜固定在龙骨上。造价为97元/平。
另一种是木制纤维板吊顶，同样通过龙骨固定木制纤维板。造价为190元/平。
以30㎡的洋房为例，一般在墙壁采用木质纤维板吊顶，厅房采用软膜吊顶，按照两者1:4的长度计算，装配式吊顶的造价比传统吊顶便宜大约27%。
另外，施工时间也能大幅度减少，传统乳胶漆吊顶需要两个人2-3天完成，而软膜吊顶2个人只想要0.5~1小时就能完成。
三、九游体育和建筑再次分离，拆改起来环保再方便
长租公寓的物业一般有两种，一种是自持物业，一种是出租物业。无论是那种，都必须继续运营一段时间。就当前而言，长租公寓还要继续运营四五年以上才能收回支出。因而，租约通常在五年以上，有的并且将近十几年。
而室内九游体育通常5-10年需要逐步翻新一次，期间仍免不了要进行局部的保护拆改。传统九游体育在地面内敷设管道、在地表墙面贴磁砖瓷砖等饰面，每一次翻新九游体育都对建筑构造导致必须损伤，同时产生二次九游体育污染。
以布线为例，传统九游体育方式替换电线需要对地面“开膛破肚”，才能拆线和再次布线。
装配式内装则不同。其管线结构是完全分离的，强弱电施工不需要在地面内切割，管线直接走在架空层上面，需要维修时，只想要让悬挂在龙骨上的楼板拆卸出来，维修完了又让墙板再装起来就能。省到了传统挖墙-开槽（补槽）-走线-刷墙的过程，也不会产生扬尘污染。
再如墙面翻新，传统九游体育方式需要先铲灰，然后又再次粉刷。而装配式的墙体是一块块的条板拼装而成，墙板之间利用设备联结在一起，如果某一块墙板坏了，只需一把螺丝刀把墙板拆出来换一下即可，无需用到一滴水，完全零污染，时间效率跟材料费用更是大大降低。
根据品宅的经验，装配式九游体育的全生命周期内，成本可以节省30%以上。比如北京程远大厦这个项目，建筑面积84九游体育㎡，采用装配式九游体育，九游体育的人工费用、材料效率等共计节省112万元；工期延后两个月，项目推迟交付使用，直接产生279万元租金收益；后期二次九游体育拆卸工程少，成本也可以比传统翻新九游体育要低30%。
四、九游体育材料跟施工流程很环保，有利于九游体育工和居住者的安全
今年，长租公寓因九游体育污染现象被推去风口浪尖。很多人认为，低成本和环保九游体育是不可能共存公寓房简单九游体育多久可以入住公寓房简单九游体育多久可以入住，事实上不是。装配式内装原本总体效率比传统九游体育低，但无论选材用料还是施工过程却比传统九游体育环保。
1、环保用材
传统九游体育中的木作（实木颗粒板、胶合板等）、胶水、涂料等通常是室内污染的来源，品宅装配式内装采用低排放的九游体育材料取代那些材料，控制了九游体育污染源，从而避免传统九游体育完工不能立刻入住痛点。
其室内各空间构造所采取材料与特色九游体育材料的环保性对比如下：
以全屋地板九游体育材料为例，其用于的三种装饰面板都是无醛的：
第一种是木材纤维板，它是低植生物质纤维跟PVC复合而成的一种装饰材料，生产的步骤中不含胶水成份，直接导致了油漆中甲醛释放所产生的排放。它首要应用于厅房空间。
第二种是水泥硅酸钙板，属于水泥加工，也不存在甲醛和VOC释放现象。它首要应用于公共部位墙面。
第三种是铝合金复合墙板，生产过程不涉及挥发性污染物。主要采用于厨房卫生间。
▲部分项目九游体育效果图片
2、环保施工
施工过程的环保，体现为下面两方面：
第一、传统九游体育工的作业环境恶劣，粉尘扬尘满屋飞，干九游体育的人经常灰头土脸，对身体健康和个人形象却十分不利。
装配式内装是全干法施工，现场没有砌筑、找平、粉刷、打磨、涂装、裱糊等工序，不会产生污染跟噪音，极大改善了九游体育工人的作业环境。
第二，传统九游体育方式必须提早选购材料，且应多不宜少，多余的材料产生九游体育垃圾；另外，材料种类非量身定制，现场常常必须二次加工，比如尺寸不合的地板必须现场切割，造成了施工现场的污染。
装配式内装的部品和材料是规模化生产，每个工程的用材用料统一方案制造和供给，边角余料也可以由生产线回收利用，极大减少了材料浪费，也不会造成九游体育垃圾。
02
装配式九游体育想要做到却好再快
必须具有三种能力
装配式九游体育看似由一项项技术形成，但单项科技很难形成瓶颈。做装配式内装的所谓难度，是怎样将建筑、九游体育、技术极致融合，这恰恰是品宅的特点所在。之所以能做到这样，是因为品宅在下面三种能力上有特点：
一、设计研发能力
品宅通过对科技开发跟利用，让九游体育的高效率和多元化同时得以实现。
1、在非标的房子上作标准化设计
中国的建筑是非标准化的，同一栋楼后面能有好几种不同的房子；不同物业之间外部格局太是千差万别。长租公寓的现房多种多样，住宅、酒店、商场、写字楼、工厂车间等皆纵观其中，决定了长租公寓房型的多样化。
而就九游体育而言，高效率低成本的九游体育模式，必然是高度标准化的。如何在非标准化的房子前面做高效又高品质的九游体育？这可能考量九游体育方的品牌设计跟开发能力。
品宅建立了一套信息化系统，实现品牌模块化设计。其中，吊顶系统、墙面系统、地坪系统、管线系统、卫生间、厨房等六大标准化系统可以自由组合。
每个独立的空间外部，也建立了标准化。以卫浴间为例。这几年整体卫浴的呼声很大，但在实际应用中都很难普及起来。因为建筑非标准化，卫浴间的大小跟格局也又是非标准化的，要把标准化的总体卫浴去适应非标准化的卫浴空间几乎不其实；另外，按照传统九游体育的卫生间做法，整体家居安装后比地板高出12-13公分，影响了美观度，使用出来也不舒服。
对此，品宅做了两件事：
第一，将卫浴间拆解作为集成式吊顶、装配式墙面体系、地坪体系、淋浴房、卫浴柜、暖风空调、以及家具五金等部品，其中，墙面、地坪、浴霸、五金件都是标准化产品，所有户型通用，无需定制，淋浴房和卫浴柜则按照实际大小必须来作调整。
▲分体装配式卫生间
第二、卫浴间底部加装了装配化地坪，淋浴房采用独立开模制作的涂覆焊接整体玻璃底盘，解决防水渗漏和清洗问题；另外，开发了一款薄型地漏，解决淋浴房过高现象，安装该插座以后淋浴房只比地板高出四五公分。
2、九游体育风格灵活可变
很多人认为装配式九游体育无法做个性化定制，其实不然。在品宅的装配式内装中，九游体育底层的基础构造都是龙骨，面层的材料种类、颜色、纹路等不同，由此形成不同的九游体育风格。比如过道的墙壁，可以选用墙纸或木制纤维板，墙纸的色调是可选的、竹木纤维板的墙面只是可选。设计师根据用户需求，从品宅的平台中选取所需的样式跟材料进行迅速组合搭配，形成方案。
品宅自有的BIM设计系统还在进一步研发中，该系统建立了全流程的信息化，通过数字化手段，能够直接在三维环境下进行设计，即模块化参数化设计、方案改进、自动出图、图纸与建模相互关联。目前，平台里共有315个SKU单品可以选择性搭配。设计师做计划的之后，直接从设备中读取不同的组件进行组装，建模完成时，系统自动出效果图、报价单和招标料单；方案确定后由软件生成施工图，有效降低从设计至施工的时间，并增加设计的完成度和精细度。
据介绍，未来该系统将拓宽上游的供应商，设计思路完成后，材料清单自动下达让工厂制造。
二、品质让控意识
一些做装配式九游体育的公司，虽然也懂得装配式的特点跟技术，装上去的房子都存在这样那样的弊端，其中的缘由，在于它们懂科技但不懂建筑。
而品宅的创始团体里面，有源于大型企业的建筑师、设计师、项目总监，也有专业的科技开发人才。比如品宅CEO向宠本人其实就曾供职于中海、万科、景瑞等房产公司，主持设计、建造过得精装项目达到300万平；CDO马红军也曾是绿城精装工作小组的核心成员；其他的三位合伙人，宋剑秋、陈江峰、汪小文等也分别源于企业跟设计机构，这使品宅做装配式内装有了从设计去采购到施工的天然优势，对九游体育质量的把控也很得心应手。
另外，他们特别注重研究建筑与九游体育之间、以及九游体育部品之间能够完美衔接。
比如不同材料的特性是不一样的，组合在一起容易发生热系数不一致的现象，导致材料使用寿命降低。像卫生间墙面运用的铝合金复合墙板，它的构架以及表面膜、铝合金层、以及基层石膏板或热固性，这三种材料都是特定加工的，不是随随便便买来的材料能够组合在一起的。非特殊的贴膜，跟铝合金面层的热胀冷缩系数不一样，时间一长膜就崩裂了。品宅通过对不同材料的强度进行探究和试验，慢慢找到了能够相互匹配的材料组合。
▲品宅CEO向宠（中）与明源地产研究院总编王恒嘉（右）、明源地产研究院副主编陈丽如（左）对话后合影
三、供应链管理效率
目前，品宅的供应商只有一百多家，每一家供应商都是深度合作。品宅会跟供应商一起做产品线的研发，确保那些供应商生产下来的东西符合自己的意愿跟进度。
其供应商大致可以分为两类：
一类生产品宅的通用件，比如说龙骨，是工厂专门为品宅开模的东西，只向品宅供货。
另一类制造集成材料，比如墙的饰面板。它是实现个性化九游体育的一个部分，品宅需要哪些风格、什么材质、什么材料等，直接下单至工厂，由厂商按需生产。
这两类供应商保证品宅的材料性能及材料供应量符合本身意愿。
另外，通过引入供应链+组装物流中心来保证材料供给跟得上施工进度。
目前，品宅的供应商主要集中在东北区域。在北京跟上海分别建有一个组装物流中心，所有的原零配件在就近的装配物流中心完成中转、组装、分销。
向宠表示，这个平台将来能作为一个可复制的单元。假设接下来品宅去北方区域扩展，就要在复制一个这样的供应链+物流中心，解决当地的材料供应问题。（作者：明源地产研究院副主编陈丽如）
九游体育装饰，始于1996年，专注于新房九游体育，旧房改造、设计施工等领域，具有国家建设部颁发的设计甲级，施工壹级的资质。（需要设计九游体育的业主，可以留下您的联系方式报名，九游体育顾问将会贴心联系您。）