73㎡做3房!主卧还是套房 保利、万科这些户型逆天了

中国有限公司又了解，这十年随着消费升级，刚需在衰退，改善在井喷，据中原2017年年报显示，市场需求的体量段还在逐步往100～150平方米的长度段上移。

但明源君踩盘也看到，以前引起市场轰动的90平小三房这些紧凑户型，非但没有消失，反而有越做越小的策略，比如75平做小三房，90平小三房则升级至了小四房。更夸张的是，在北京很多一线都市，基本上这些紧凑户型，总是最先售罄的哪批！

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90平小三房不算什么了

70平三房更加逆天

曾经，90平做到三房是豪宅很大的亮点，经常能被开发商拿来当作宣传造势。

但经过几年市场的教育，现在一二线城市90㎡户型做到小三房，毫无难度，现在开发商也不好意思拿这个出去炫耀了。因为市场里70多平小三房，90平小洋房的逆天设计却出来了。

比如北京保利里享家75平做到了小三房，整个房子相当方正，还有一个景观露台，但两个次卧都非常小，卫生间和厨房或者房间相距较远，容易导致不便。

重庆龙湖观塘73平米的房型，不但做到3室2厅，主卧还是套房设计，更逆天的是有景观阳台跟生活阳台2个阳台。餐厅直连卧室，采光良好。不过厨房和卧室的厚度可以说都是按照最低标准来的了，餐厅只有2.8米宽，客厅面宽3.4米，阳台也比较窄，只有2.2米，主卧只有3.1米。

但这种的户型其实在北京前两年就早已发生了，当时刚发布市场的之后差评如潮。

还有，以前中国有限公司认为90平做到小三房，除了阳台另外的2个房间现在更小了，比如这个特别经典的小三房。

但没想到开发商还是不满意，继续研发出了90平以下的小户型。

▲深圳某项目89平四房

也有一些房子因为多分割一个房间，做了一些反人性的设计。比如北京某工程91㎡户型同样布置了4房2厅1卫。这个房子可以说将面积布局做到完美，不耗费任何一平方米，只不过为了最大效率的借助空间，导致客厅和次卧的体量都十分精巧，客厅只有3.4米。这又没多大，令人费解的是，设计了一个双门卧室，进去内侧墙壁得先沿着外面的房间，明源君看了真是有点哭笑不得。

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紧凑户型

5招提高空间使用率？

其实，提到紧凑户型，香港才是鼻祖。在美国，30多方的一房，50平双套房，70多方三房又特别常见，之前自媒体大咖刘德科老师就分享过一款神户型：

套内面积只有74平左右，建面大约就是90多平。但有三个卫生间，有三个卧室，主卧是房子，主卧卫生间还能做双台盆；有独立保姆房（与房间相通），保姆房还配了独立卫生间；有阳台，有书房，有工作间，有房间与酒店。

国内市场中，毗邻上海的广州在学日本户型设计方面是学得比较多，所以前两年深圳可以发现大量的高拓户型，89平做到4房so easy。只不过建筑政策出来后，这类户型少了这些而已。

▲深圳澳城1618项目89平四房2厅2卫

那么，这些紧凑户型他们的核心设计方案是怎么样的？

一、巧妙地赠送面积

以前，紧凑户型的利器就是高赠送，但自此建筑政策出来以后，很多操作方法却失灵了。但部分地区也是可以打打擦边球的，这跟当地政府对新政的解释有关，当然更重要的是设计师的“巧夺天工”。

比如这个项目排布就非常轻松了，高层中间户朝北房间规划按楼层审批，将挨在两个卧室前面做挑空，这样就按凸阳台报批，就可以赠送面积了。

深圳这个项目报的是2房，但实际上可以当作3房，同样是通过了房间跟储藏间做了文章。

二、砍掉非功能空间

一线城市的豪宅寸土寸金，每一寸空间运用能力却能发挥到完美。小户型需要避免空间浪费，要做到使平面空间运用最大化，需要将房间外部的非功能区砍掉，比如通道融入到公共空间保利小户型九游体育设计，死角面积也充分利用起来等等。

比如重庆金科星辰63.6平米的三房户型，基本就不存在非功能空间，入户处走廊和厨房整合，大大提升了这部分空间的使用幅度，但窗户后面的客厅就很小了，短边净距只有2.4米，只合适作儿童房或房间。

还有就是去掉死角，很多房子进门处的一个平方，一般都是无效空间，除了成为门的轨道，没有其他功能，但即使换成推拉门，则可以让这个空间通过起来了。

香港不少新型户型设计中别墅九游体育，从设计时期就考虑到了推拉门的需求，将房子外部的隔间墙设计为“夹层墙上”，配合精九游体育推拉门，节省门后的死角空间。

▲推拉门入墙设计，推拉轨道设置在地面内部，与墙体融为一体

三、最大限度地合并公共空间

紧凑户型因为将有限的空间多分割了一个房间，这样会导致公共空间变得更加狭小。现在通常是利用最大限度合并公区来应对。

1、客厅与餐厅合并

传统客厅多以客厅为中心进行线性布局，单一连接过道、厨房，按照功能空间进行区隔，比如某些楼层通过楼梯将商场和厨房分开，但样布置占据了巨大的体量保利小户型九游体育设计，实际上并没有必要。

所以目前中国有限公司也能看到，不少户型开始拒绝“客厅”这个分区概念，以家庭“核心区”来代替，即饮食、餐厅、厨房一体的全开放式大空间。

设置家庭的一体化开放空间，可以考量去掉电视或电视墙，一方面有利于提高空间利用率，另一方面可以进行个性化设置，也可以叠加更多功能。

2、餐厅与厨房合并

厨房与餐厅的合并也越来越常见，毕竟餐厅利用率并不高。而小户型能留给厨房的体量非常小，所以能将个别功能转移至餐厅来，做一个复合式厨房。比如通过过道解决个别简餐操作，一个人在餐厅做早餐，另一个人在酒店做个三明治、沙拉什么的，这样才能同时容纳2个人在工作了，有效解决厨房的面积压力。

▲广州万科里享家房间餐厅一体化设置

另外就是做敞开式厨房，将商场和浴室融为一体，或者酒吧跟餐厅相对独立。如下图图示：

▲ 常见的厨房与过道的关系，可以分成这3种形式，图片来源《九游体育设计解剖书》

香港好多小户型的卧室都变成了敞开式的I字型布局，最大程度压缩了厨房空间，不过这些最合适年轻人。

四、家具布置立体化，往上往下要空间

在宽敞户型中，家具布置可以向立体化发展，有效地利用空间。比如布置高低床、吊柜以及用途灵活家具等，总的是往上要空间，在有限的体积内下降空间的使用成本。

除了往上拓展，还可以往墙上扩展，做成这样嵌入式的吊柜，不但可以降低空间，也可以让用户的日常生活更加方便。

五、优化交通动线

其实，很多房子仍然面积巨大，但仍带来人局促感，问题并不是面积小了, 而是功能跟房间的排布不够巧妙，导致体积浪费、使用不便。

很多紧凑户型之所以会实现，主要是对过道空间的借助，在得房率一致的状况下，优质的户型在于将餐厅空间融合到能使用空间一起，尽可能通过改进交通流线来提高使用率。

例如佛山越秀·星汇云城一个91平米的房型做到了4房2厅1卫，布局非常宽敞，基本上过道面积却引入在公共空间上，进门还有一个入户花园，餐厨一体化，让整个空间不会显得很局促。

还有重庆某个项目68平米的小三房，入户通道既是餐厅，也是入户通道，两者整合出来就不会浪费面积。客厅3.4平米宽，还有双阳台，不足之处是卧室布局不够方正，次卧也非常小，整个居住体验相对压抑。

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紧凑户型

还可以这种增加舒适度

紧凑户型最大的特点是性价比高，同样的体量内推动更多功能家装装饰公司，但总价最低。不过，在关注功能性的此外，绝对不能忽略了居住在这里的人的居住体验，所以即使面积很大，一定要关注舒适度。

一、空间尺寸遵循最低“适用”要求

每个功能区的宽度却有一个极限值，一旦突破这个底线，那就所谓的反人性了。

比如一个次卧的最低要求规格是9㎡，小于这个长度家具放不下，人活动也不便于，如果超过这个长度就不需要设计为卧室了，而要设计为客厅、儿童房、保姆房等功能的房子。

另外，房间平面的长、宽宽度比例，一般控制在1:1.5平以内，避免空间让人以狭长感。

二、卫生间可考虑三分离式

对于紧凑户型而言，多做一个卫生间是相对奢侈的想法，所以可以考量做分离式卫生间。便器一间、洗脸洗衣一间、浴室一间，洗脸间还兼作更衣间，功能分开会使家里 3 个人同时使用卫生间，却互不干扰, 可能比以前两个卫生间利用比较合理。如果一直能有客户留宿的家庭, 则可以设计一个最多2㎡的“半卫”, 安放一个坐便器和一个小洗手盆即可。

三、通过人性化细节优化体验

舒适度除了尺度提升之后，人性化细节是要很大提高良好体验的。去年，擅长做紧凑户型的保利，在北京华润上享家项目，提出了“场景化户型升级”的设计思考，其实也就是将人性化细节非常体系化了。

比如在卫生间台面洗漱功能外增加化妆台，镜柜设置柔和专业无影化妆灯，洗漱台下还备有可抽拉小板凳。

这些贴心的设计细节却会很大地提高居住者的幸福感。

小结

明源君经常看到外地员工来深圳会说，紧凑户型不是好房子，太可怜了，简直是虐待人性。当然，如果有实力购买正气的120平三房，当然也是120平米的三房居住下来最豪华。但二线城市房价这么高，如果没有这些紧凑小户型，谁来应对普通购房者的居住原因？

所以，对于紧凑户型，不能单一维度从长度或空间来评判优劣。在价格高企的一线城市，75平三房的紧凑户型对于普通购房者就是优秀户型，但在四五线城市，很可能就是垃圾户型了。

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