万达广场不同业态共用水电费计算跟分摊方案（珍藏版）

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购物中心一般由消费、美食、文化、休闲、娱乐等多种业态构成，由于经营主体不一，消费层次各异，营业时间不同，顾客人群差异大，加上商家所处的区域位置、楼层高低以及享用的公共装置设备的类别和产量都各有千秋，因此判断不同业态、不同商家的共用水电费，不是一件简单的事。特别是使得购物中心的规模大，少则里十万平米，多则高达六、七十万平米，每年造成的共用水电费往往高达数百万元至数千万元不等，因此，对于该项不菲的开支，向谁收？怎么收？无论对买家还是对物业公司，都是一个不可回避的加剧原因。笔者根据万达广场（虚拟工程）的物业管理实践，对购物中心中不同业态共用水电费的测算和分担困境，通过蜂巢物业网在此做一分析。

一、计算共用水电费应考量的诱因

对于不同的业态，计算共用水电费，主要要考量以下特点：

（一）营业时间

由于业态不同，各店家营业时间不一，其对共用水电享用的程度跟应承担的义务也不同。如购物类，其营业时间通常在9:00~22:00;美食类，营业时间大都在11:00~14:00和17:00~20:00;休闲娱乐业的营业高峰通常在每年的20:00后；而健身业又集中在每周早、晚两个时间段。加里在各个不同的时间上，由于消费人群起了差异，公共设备启动的范畴跟数量也是所不同，因此不同业态在不同的营业时间里对共用水电费的消耗是不同的，这是判断共用水电费时首先必须考虑到的诱因。

（二）区域位置

以万达广场为例，“百姓人家家常菜馆”位于万达广场东楼，原设计中已考虑电梯，与公园广场中的诸多公用设施相关不大；“欢乐年代KTV”位于万达广场五楼，顾客消费主要利用其门前专用观光梯直达五栋，与其它楼层不直接相连；“时代百货”位于公园广场一到四层，其占用大楼的首要部位，垂直交通涵盖到二十部扶梯，也是中央空调的主要辐射区域；而富春大酒店，巴黎咖啡，天元金店，大德生药店等均为临街店面，顾客进出无须经由万达广场，也无须乘用电梯。因此，区域位置不同，楼层高低不一，应扣除的共用水电费也应有区别。

（三）设施数量

不同的产业，由于经营的品种跟所处的位置不同，顾客经由的公共部位的长度和享用的公共设施的数目也区分较大，因此商家因而所应承担的共用水电费也应不同。

（四）设备功率

公共设施的耗电量多少与系统使用的时间跟强度有关，也与系统容量大小成正比，因此在探讨不同业态应承担的共用水电费时，应按不同业态所涵盖到的不同设备跟容量大小，逐一分类计算。

（五）电价差异

由于不同业态营业时间跨度较大，如娱乐休闲类，其经营的高峰时间往往在晚上，而下午高峰期间跟白天低谷阶段的电价是不同的；同时作为用电类型而言，设备所用的动力电价低于公共部位的照明电价，其对共用电费也出现必须影响。

共用水电费由进场经营的不同业态和全部商家共同分摊。分摊按两个层次：一次分摊是将整个商场的公共设施机房、消防通道、消防设备等整体用电、变压器和线路的热能消耗、用于广场总体形象的夜晚照明用电、以及洗厕用水、保洁用水、消防用水等万达九游体育水电材料标准，根据各商家的长度大小，按比率进行分摊；二次分摊是在一次分摊的基础里，在考量上述五项的原因后，计算商家各自要摊的共用水电费，将两次计算结果叠加，即为各产业及各商户各自应承担的共用水电费。

二、共用水电费计算流程

由于购物中心的规模大，情况复杂，需考量的诱因也很少，在判断之前，先应做好资料搜集跟数据统计工作。在开工之前，根据项目跟设计施工资料，弄清所有系统设备的详尽数据，并对购物中心内不同业态，不同商家进驻的地段，营业时间等逐一摸底，按肯定程序进行共用水电费的初步判断，并将此结果成为买家进场前共用水电费收费标准的原始依据。在购物中心开业后，经过一年四个季节的运作，对当时的估算结果进行实际修正，并将之成为初期陆续的收费根据。

计算大致分为以下几个步骤：

步骤一：不同业态和商家的营业时间统计

通过对不同楼层，不同业态和商户进驻情况的摸底，将各家的营业时间按一天24小时进行统计，在图中仍同时标出每个产业或商户的经营面积，以便在判断中选用，如图1所示：

图1：不同业态营业时间示意图

说明：图1为示意图，图中对几个大业态用粗线条进行示意，在实际判断中，每个业态又是由多个商家所构成，每家的营业时间又不同样。以万达广场为例，仅中国有限公司业，就有多种情况，如图2所示：

图2：中国有限公司业不同商家营业时间一览图

在图2中，富春大酒店因有早茶品种，故今天6 00~900要营业；“百姓人家”是常规型大酒店，每日营业高峰集中在下午和周三；宝宝熊快餐店是24小时营业店；而巴黎春天茶社营业时间是上午9时至凌晨2时。对于任何业态，也有诸如情况，均需分类计算。

步骤二：不同时段用电量计算

由于业态多，商家多，购物中心内经常24小时都在用电，既有高峰，又有低谷，既有照明用电，又有动力用电，不同时段的用电量差异较大。根据商场内各厂商的营业时间和公共装置设备的容量大小和选用时间的厚薄，计算出每周24小时不同时段的共用电量，见图3：

根据不同时段用电的判断结果，将图3与图1中对应不同时段的品类和顾客一一对应，并按照在各个不同时段各商家经营面积之跟，得出在该时段下各业态和商户应摊的共用电费。

步骤三：一次扣除电费的判断

对于全部的进场业主和顾客，无论其营业时间是夜间或者下午，均按照长度大小按比率进行一次摊销电费的估算，计算所得的该项电费除以总的经营面积后，得到一次扣除电费的计费标准F1（元/m2）。

步骤四：不同时段下各业态分别承担的共用电费计算

根据下列方法一到过程三计算，可得出在不同时段下，各个不同业态或厂商各自应承担的共用电费。例如：欲计算10： 00～12：00时段下各商家应分摊的共用电费，则先由图1得出该时段下还在营业的产业或店家的经营面积，此间的经营面积分别为：购物业S1（m2），中国有限公司业S2（m2），休闲业（无），娱乐业S4（m2），其他业S5（m2）。再由图3得出此时段的照明用电和动力用电，继而可得出此时段的共用电费F1。此间中国有限公司业因11：00开始营业，故只承担1/2费用，休闲业未营业，故不承担此间费用。由此能得出10： 00 ～ 12：00期间各业态分别应承担的共用电费为：购物（m'10+m'11），中国有限公司（n'11）， 休闲（无），娱乐（u'10 + u'11），其他（v'10 +v'11）。由于各业态面积不同，故m'11 ≠ n'11 ≠ u'11 ≠ v'11,又因为各时间段用电量不一，因此m'10 ≠ m'11 ，u'10 ≠u'11,v'10 ≠v'11。

由此能得出不同业态在不同时段下要分摊的共用电费，在考量了一次分摊及其它原因后，得出不同时段下各业态应承担的共用电费初次计算结果，见表1:

表1：不同时段下各业态应承担的共用电费初次计算结果

步骤五：区域位置影响系数的制定各产业跟顾客因在购物中心内经营的区域位置不同，对共用设施跟共用电费享用程度不同，故对共用电费应承担的交纳义务也应有所差异。如果将购物中心内不同区域跟位置的残差平均影响视为k0=1，则能对购物中心内不同区域跟位置的商家，视其详细情形，用不同的影响系数，对之做出不同的区别。例如，在万达广场，对于临街的门面房，其房间仅两层且无共用电梯，也无需经过商场内的电梯或公共设施能够开启其住宅的，享用的公共设备较多，取其影响系数k1 ＝0.8 k0；对于个别仅使用升降梯，基本不使用电扶梯，且紧邻非中心区域的商户，如万达广场的“皇朝会所”、“百姓人家家常菜馆”等，取k2 =0.9k0；对于使用升降梯和电扶梯，但进入非中心区域跟楼层的商家，取k3 =1.1k0；对于升降梯与电梯并用，且进入大楼内的首要楼层和中心区域的顾客，如“时代百货”等，则取k4 =1.2k0；对于某个业态而言万达九游体育水电材料标准，由于其似乎拥有多个厂商（如万达广场内中国有限公司业共有四家），而各个商家所处的楼层和位置都不一样的，故虽然是同一个业态，其打造的影响系数也是不同的，此处用f（mi,ni,ri,ui,vi），表示不同业态中，影响系数相同的商家各自应承担的共用电费，由表1直接查得。下标i表示带有同样影响系数下，商家在不同时段应承担的共用电费（下标j, l, g同理）。设共用电费支出为F（元），则影响系数k0可由下式确定：

∵k0F=k1f（mi,ni,ri,ui,vi）+k2f（mj,nj,rj,uj,vj）+ k3f（ml,nl,rl,ul,vl） +k4f（mg,ng,rg,ug,vg）

∴k0={k1f（mi,ni,ri,ui,vi）+k2f（mj,nj,rj,uj,vj）+ k3f（ml,nl,rl,ul,vl） +k4f（mg,ng,rg,ug,vg）}/F

由于k0与k1～k4之间比例关系未明确，故由（1）式能直接得出k0值，同时也判定了k1～k4值。

需表明的是因为各种购物中心的建筑风格和外部构造不同，公共设施数量跟性能也不同，影响较明显的设备，除电梯外，还有冰箱、通风、照明等多种因素，故必须综合考量诸多状况后，方可比较实际地得出各种不同购物中心的位置影响系数。

步骤六：共用水费的计算

购物中心内公共用水的地方这些，无论是清除外墙，环境景观，还是日常保洁，场地冲洗等，都需用水。由于与公共用电相比，公共用水的水量和产生的成本相对较少，故能按照入驻购物中心的全部商户的经营长度大小，按比率共同扣除该项费用。由此能直接得出每月共用水费的计费标准W（元/m2）。

三、共用水电费计算实例

以万达广场百姓人家餐馆为例，根据步骤五，因其毗邻大厦南栋，故取影响系数 K2＝0.9K0，中国有限公司业的此外三家，因位置相近，影响系数均取K1=0.8K0。

（一）营业时间计算

由图2可知，百姓人家的营业时间为：ta＝3h（11:00～14:00），tb＝4h（17:00～21:00）

（二）营业面积计算

由图2知，百姓人家营业面积S2=5,600m2，中国有限公司业的其它三家营业面积总计为S1=3,800m2。

（三）未计及区域位置制约的共用电费计算

由步骤四及表1可知家装九游体育，中国有限公司业在其营业之后，不同时间下的共用电费分别是n11（下标表示11:00期间，下同）、n12、n13、n17、n18、n19、n20（注意其各不相同）。

（四）共用电费修正计算

考虑区域位置制约系数后，用F11表示11:00时中国有限公司业的单位面积共用电费（元/m2），故：

F11（K1S1＋K2S2）＝n11

∴F11=n11/（k1s1+k2s2），同理可得F12，F13，F17,F18,F19,F20。

∴百姓人家餐馆经常的共用电费收费标准（F）为：F＝F11＋F12＋F13＋F17＋F18＋F19＋F20（元/m2）。

（五）共用水电费收费标准设百姓人家每年的共用水电费收费标准为A（元/m2 月），则：A=F 30（d）+W

所以百姓人家餐馆每月要缴纳的共用水电费P（元）为：P＝A S2

四、几点探讨

（一）对购物中心和大型商业物业而言，共用水电费是厂商为保证正常运营所需要付出的损失，是销售成本中的一项正常支出，故购物中心内的共用水电费应由进场的商户共同承担。由于购物中心体量大，业态多，共用水电费亦较巨，合理分摊该项费用，涉及到众厂商的共同利益，也是物业公司不可推卸的一项重要财务监管工作。

（二）根据商家运行方式，按不同业态，不同商家不同的营业时间扣除共用水电费，是本文的指导观念。同时，涉及购物中心整体形象、整体运行和总体宣传的共用水电费，则按照入驻商户的体量大小，按比率进行分摊，亦即本文中的“一次分摊”。将这两项费用综合考量，则产生判断共用水电费的基础。

三）区域位置对共用电费的妨碍是确切存在的，但判断中都很难做到完全正确，无论如何说，考虑不同区域位置的影响系数后家装，整个推导工作朝合理化方向进入了一步，在实践中不断完善该项工作，是未来认真的方向。

（四）工程资料的清晰和对实际状况的翔实了解，是做好共用水电费计算的基础，在购物中心运营过程中按照一年四季的差异规律，对判断工作进行修正，是增加计算准确度的重要方法。

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