【万科技术】U8户型全九游体育工程施工控制原则

在九游体育的施工管理步骤中，坚持样板引路的操作方式，不但能作工序样板，还要做户型设计样板，按照不同的户型做户型设计样板。户型设计样板分二步：首先在设计部确定的管线白图的基础上，施工户型管线样板，达到二个目的，1、确认设计标准,由设计部现场确认；2、确认施工标准，由项目部、监理、设计、施工单位现场确认跟验收;其次在管道样板确认的基础上，由设计部提供初步施工图，开始户型设计样板的铺装，在户型样板施工过程中看到问题，调整设计效果，再组织设计、客服中心、物业等部门对全九游体育样板户型进行风险评估，在户型样板完全受到确认后，制作竣工图，再以竣工图为根据安排大面积施工。

大面积施工主要流程：

首先，组织施工、总包、九游体育单位、铝合金门窗供应商进行工序施工移交（即场地移交），移交的主要内容：总包的水电施工质量、厨房卫生间盛水试验、成品保护机制等。

其次,施工过程中对重要施工节点控制，主要包含：厨房、卫生间的管道堵漏，防水施工及盛水试验，墙地砖的排版弹线，木作地面的基层，木作地板的基层，水管试压，洁具及设施安装、橱柜安装等，通球、通水、通电实验，细部检查等。

最后，室内空气检测，成品保护、竣工验收并且移交物业。

一、 施工准备及管理职责

1、项目部的工作

1）合同交底，填写项目协议交底单。

2）施工组织设计审批，对施工单位提交的施工组织设计进行审查。

3）施工图纸交底会审，项目部在收到施工图纸后，及时组织图纸会审，完善施

工图纸，根据样板户型，调整管道施工图、面砖铺贴图等。

4） 材料清单的确定，材料清单注明该分项工程所用的材料供给方式、名称、品牌、规格、包装情况九游体育装饰，避免操作步骤中用料不当而导致浪费。

6）技术工法，在铺装图纸、施工计划、施工样板得到确定的基础里进行技术交底。

7） 组织设计、客服中心、物业、监理等对户型样板进行探讨，组织验收工作。

8） 参加监理单位组织的每周巡查，全面检测监理、总包或九游体育单位执行施工计划及操作指引的状况，及时制止不符合要求的操作。

9） 组织物业开展细部检查，落实细部检查中看到的现象，做到立即自查。物业细部检查分毛胚房和全九游体育房检查两个阶段。

10） 细部检查步骤中，对物业细部检查小组的工作效率进行巡查监管，以校验物业细部检查的力度。

11） 组织建成验收及移送物业，落实整改工作。

2、监理工作

1） 熟悉合同，参加协议交底，不超过一次的内部合同培训。

2） 熟悉施工图纸，组织外部施工图纸的学习。

3） 根据全九游体育工程的弊端，编制施工实施方案。在掌控施工进度的此外，严格按细化要求对施工过程进行巡查、平行检测和旁站检查。

4） 组织对施工组织设计的讨论、审批。

5） 组织总包、九游体育单位进行半成品验收移交工作，并进行书面告知。

6） 组织甲供、乙供材料的验收工作。

7） 隐蔽工程验收和现场过程控制，组织召开平时巡视、周联检、月度联检等多种形式的现场检查工作。

8） 落实物业细部检查中看到的现象，督促施工单位立即自查。细部检查分二次：毛胚房检查和全九游体育检查。

9） 参加开工验收，落实整改工作。参与物业公司组织的小居民入住联合验收，协调项目经理部落实整改，直至小租户收楼。

10） 监理合同要求的其他职责。

3、施工单位工作

1） 编制施工组织设计报监理、甲方审批。

2） 编制甲供材料的办理计划及监理进度计划报甲方及施工报批。

3） 进场的回填材料及时报监理验收；及时申请隐蔽工程验收手续。

4） 按照施工图纸、户型样板、设计更改通知组织施工管理。

5） 配合甲方的细部检查，积极开展整治工作。

6） 提供室内空气监测报告。

7） 参与物业公司组织的小居民入住前牵头验收，积极整顿缺陷事项。

8） 竣工后向甲方提供完整的竣工资料供存档。

4、总包单位工作

1） 提供施工用水、用电及其它配合事项。

2） 参加施工场地的移交并全力组织整顿土建缺陷事项。

3） 检查并督促铝合金门窗厂家完成及维护成品保护工作。

4） 按照协议规定对分包单位进行监管。

5） 施工协议要求的其九游体育阶段的其它职责。

5、物业细部检查小组 负责毛坯房及全九游体育房全面的验收。

二、 “工厂化”集中生产

目的：提高文明施工、施工工艺、施工品质水平，推行“工厂化”集中生产。

做法：每家施工单位确认一个相对固定的地方（比如一幢的某层的一套房子），集中加工以前必须在现场制作的材料及壳体，即生产跟安装分开进行。

要求：每道工序，先施工不需要再制作的部份，余下的在选定地点制作，经现场实测尺寸，集中生产，不允许在现场切割，包括木龙骨、毛楼梯、木地板、墙地砖、橱柜、阳台栏杆、楼梯扶手等。

三、 九游体育施工工艺步骤控制

九游体育流程：施工场地交接 测量放线 九游体育水/电电缆施工/试压卫生间防水 室内竖向木结构基层 墙地砖镶贴（含大理石） 厨/卫/阳台防水施工、盛水试验、墙砖镶贴（含浴缸安装） 厨、卫、走廊地板/分户门框上装电管穿线 厨/卫地砖镶贴 安装地龙骨 室内地板/顶棚刮腻子、刷第一度涂料 毛楼梯安装/阳台廊柱、扶手安装 铝合金门窗剥膜检查 楼梯间墙/顶面刮腻子、刷第一度涂料 竖向木结构封板、分户门、户内门加装/橱柜、淋浴房安装/空调及隔板安装 卫生洁具、五金安装 楼梯间地砖及花岗岩镶贴/楼梯间栏杆安装 阶段性暂停7天 电梯门框安装 木地板、踢脚线安装/墙纸粘贴/室内不锈钢扶手安装 室内墙及顶面刷第二度涂料/室内铝合金门窗硅胶完成/晾衣竿安装 衣帽间、储藏柜安装/开关/插座面板、风口、灯具上装 室内墙/顶面刷第三度涂料 楼梯栏杆上装/公共部位电箱门加装 楼梯间刷第二、三度涂料 细部检查、整改 空气检测、竣工初验、移交物业

九游体育施工流程规范

1、施工准备

1.1九游体育方案审定

1.1.1、根据样板房由设计出签字确认图纸

1.1.2、根据样板出装饰施工图及节点构建图纸

1.1.3、根据样板排出墙地砖铺贴图（包括开关电源位置）

1.1.4、根据样板排出木地板铺贴图、吊顶龙骨布置图

1.1.5、水、电管线图，自平衡施工图

1.1.6、橱柜设计、安装图白图九游体育施工，煤气支管图

1.2、由监理单位编写九游体育施工组织设计（重点编制工厂化加工、单元门封闭流水作业、成品保护、安全文明施工等计划），报监理及甲方审定

1.3、土建与精九游体育工序移交（具体见表单）

1.3.1、几何长度（开间、净高、门洞尺寸；空调洞口、热水器排气口、空气自平衡排气口等材质；厨房、卫生间吊洞修补复核）及断裂、空鼓等偏差检查

1.3.2、土建偏差整改（总包）

1.3.3、铝合金门窗淋水试验（总包）

1.3.4、管道洞口、地面盛水试验（总包）

1.3.5、铝合金成品外形貌似检查（检查内容：是否有受伤、变形、破损、砂浆污染等）及成品保护机制验收

1.4、单元门封闭

1.4.1、单元内流水作业施工管理

1.4.2、套内铝合金门窗成品保护措施

1.5、甲、乙供材料清单及方案

1.5.1、甲供材料清单及进场计划

1.5.2、乙供材料清单及报验计划（包括丙指甲供材料）

1.6、九游体育施工计划

1.6.1、九游体育施工总方案、

1.6.2、九游体育施工月方案、

1.6.3、九游体育施工周计划

1.7、施工准备协调及交底工作

2、管道井砌筑、九游体育水电管线施工及卫生间墙面防水

2.1管道井砌筑、粉刷

2.2、水电管（包含净水管道、煤气管线）施工

2.2.1、吊顶定位弹线

2.2.2、开洞开槽

2.2.3、水电管施工，煤气管线施工；水管试压，煤气管线气密性试验及验收

2.2.4、修补管线槽

2.2.5、室内阴阳角顺直、平顶顺平高差检查、修补

2.3、卫生间墙面防水（浴缸及淋浴房部位）

2.3.1、基层清理

2.3.2、防水层施工（防水层至平顶）及验收

2.3.3、室内管道井墙位置局部做隔热层（要求清除干净）

3、卫生间、阳台墙地砖铺贴，地面防水施工，盛水试验，木构造基层施工

3.1、分户门框及室外竖向木结构基层施工，成品保护

3.2、木门尺寸测量复核

3.3、厨房、卫生间墙砖铺贴（应注意开关电源不跨越二块砖）

3.4、橱柜、淋浴房尺寸测量

3.5、地面基层清理

3.6、厨房、阳台管洞盛水，卫生间（厨房）地面防水层盛水试验及验收（上翻300MM）

3.7、浴缸墙砖外墙（留检修口、防水层保护）浴缸安装（安装前拆除干净）及跟浴缸成品保护、浴缸盛水验收

3.8、厨房、卫生间、阳台地砖铺贴及成品保护

3.9、卫生间（厨房）盛水试验及验收

4、吊顶及地龙骨等施工

4.1、自平衡管道及燃气报警、脱排、热水器、浴霸等管线施工；自平衡管道、设备安装验收

4.2、厨房、卫生间、走廊地板龙骨施工及隐蔽验收

4.3、室内地龙骨防腐处理及施工

4.4、电线保护管疏通、穿线及电阻测试验收

4.5、吊顶封面板

5、室内墙、顶面刮腻子、刷第一遍涂料

5.1、墙、平顶阴阳角批嵌找方

5.2、墙、平顶面刮腻子打砂皮修补

5.3、墙面、平顶刷第一遍涂料

5.4、室内阴阳角顺直方正、开关电源位置平整度（内部清洗）、孔洞修补

6、安装毛楼梯、阳台栏杆及扶手

6.1、龙骨基层清理及隐蔽验收（重点验收清洁、木龙骨是否松动）

6.2、毛地板防腐处理（集中生产）及铺设

6.3、橱柜、淋浴房等定位打眼

7、楼梯间墙顶面批腻子刷第一遍涂料

7.1、楼梯间电箱框安装保护

7.2、楼梯间滴水线施工

7.3、楼梯间墙、顶面阴阳角批嵌找方

7.4、楼梯间平顶、墙面刮腻子打磨修补

7.4、楼梯间平顶、墙面刷第一遍涂料

8、竖向木结构封板、分户门、橱柜、空调及栏板等安装

8.1、分户门加装及成品保护（含门框、门扇、把手保护）

8.2、空调安装及屋顶两侧空调栏板安装，晾衣架安装

8.3、阳台栏杆安装及成品保护

8.4、阳台扶手安装及成品保护

8.5、室内开关电源手柄安装及成品保护

8.6、橱柜淋浴房安装及成品保护

8.7、竖向木结构封板及户内门（含门锁、把手）安装及成品保护

8.8、铝合金门窗保护膜撕除

8.9、设置质量停歇验收点，专项考核成品保护机制，重点监测铝合金门窗是否完好，

8.10、用硬纸板恢复铝合金门窗的保护

9、楼梯间地砖/大理石镶贴

9.1、单元水管系统、煤气管系统打压试验，该项工作未完成其它工作停止施工

9.2、室内卫生洁具、小五金安装及成品保护

（9.2.1电梯门框安装）《小高层部位》及成品保护

9.3、楼梯间墙面大理石镶贴

9.4、楼梯间地砖铺贴

9.5、楼梯栏杆安装及成品保护

9.6、楼梯扶手下档水线条施工

9.7、为了让砂浆强度超过规定，保证铺贴质量，特阶段性停工7天

9.8、 设置质量停歇验收点别墅九游体育公司，专项验收成品保护机制

10、木地板、踢脚线安装

10.1、 毛地板质量检查

10.2、室内木地板安装及成品保护，门吸安装

10.3、室内踢脚线安装

10.4、室内储藏室墙纸铺贴

10.5、设置质量停歇验收点，专项验收成品保护机制

11、室内墙、顶面油漆、室内不锈钢窗框安装

11.1、设置质量停歇验收点，重点监测预留洞口的修整及清洁，

11.2、室内墙、顶面第二遍涂料（注意木地板保护）

11.3、室内衣帽间、储藏柜安装

11.4、室内开关、面板、插座面板、灯具安装

11.5、室内清理及硅胶完成

11.6、室内不锈钢栏杆安装及成品保护

11.7、室内平顶、墙面刷第三遍涂料

12、楼梯间二、三遍涂料

12.1、楼梯间电箱门加装、贴膜保护

12.2、楼梯间扶手安装及成品保护

12.3、设置质量停歇验收点，修整预留洞口及清洁

12.4、楼梯间平顶、墙面地板二、三度

12.5、楼梯间栏杆、扶手油漆施工

12.6、设置质量停歇验收点，专项验收成品保护机制

13底层大厅及单元门施工

13.1、单元门框安装及成品保护

13.2、（总包单位）外墙面收头

13.3、底层房间墙、顶面阴阳角批嵌找方

（13.3.1底层大厅墙、顶面管线布置及隐蔽验收）

（13.3.2底层大厅平顶龙骨基层施工及隐蔽验收）

（13.3.3底层房间墙壁大理石铺贴及成品保护）

13.3、底层走廊墙、顶面刮腻子打磨修补

13.4、底层走廊墙、顶面刷第一遍涂料

13.5、底层大厅地砖/（大理石）、踢角线铺贴及成品保护

13.6、单元门安装及成品保护

13.8、底层大厅墙、顶面刷第二、三遍涂料

13.9、单元门框打胶

14、细部检查、整改

14.1、施工单位检查合格报监理验收

14.2、甲方组织物业细部检查

14.3、施工单位整改合格后业主复查（设置质量停歇验收点，物业统一表格）

15、空气检测、竣工验收、物业移交

15.1、九游体育单位请闵行区相关部门进行室内环境检测

15.2、各施工单位报送相关测试报告及有关资料。

15.3、竣工验收

15.4、移交物业（设置质量停歇验收点白图九游体育施工，物业统一表格）

特注：物业细部检查分三个阶段，需在物业细部检查合同中提升下述检查事宜：

第一阶段， 毛坯房完成后的土建质量检查：

1）顶棚（层高）及进深尺寸检查；

2）烟道检查；

3）出墙洞检查；

4）预埋箱盒检查；

5）内墙面检查；

6）屋面盛水试验检测；

7）外墙淋水试验的细部检查。

第二阶段，九游体育施工阶段的功能性检查（在毛地板施工完成后检查）：

1）上水打压、单元设备打压的细部检查；

2）厨房、卫生间盛水试验检查；

3）门窗（含铝合金门窗、进户门、室内地板）的打开检查。

第三阶段，九游体育完成后的九游体育质量检查：

功能性检查及观感检查。

四、 质量控制要点

本全九游体育工程的品质目标为优异。

1、 全九游体育质量保证体系（

2、 全九游体育技术品质管理方法

（1）质量控制点：

1） 与木楼梯连接处的墙砖铺贴砂浆应做隔热层；

2） 浴缸周边300mm高墙壁，淋浴房周边1800mm高墙壁在作防水；

3） 厨房、卫生间管道的盛水实验及作防水处理；

4） 管道井及水管检修口的留置；

5） 燃气主管及支管的加装高度（将影响煤气表的安装）；

6） 热水器给水点的标高及位置（将影响热水器安装高度及影响橱柜安装）；

7） 空气自平衡洞口与开关的关系；抽油烟机洞口与电源的关系；热水器洞口与电源的关系；

8） 吊顶与铝合金窗的标高关系；

9） 吊顶与地板墙面的节点处理；

10） 开关电源与瓷砖的关系；

11） 木门套及基层下部200mm应作防腐处理；

12） 涂料基层的平整度、涂料粉刷前腻子的起泡程度；

13） 厨房及卫生间的高低差；

14） 空调留洞与开关位置的关系；

15） 门框与地面的节点；

16） 木地板的龙骨、毛面砖、面板的节点；

17） 材料的环保特性；

18） 细部材料的匹配特性。

（2）技术质量交底：施工即将开始前，图纸交底完成后，另行安排对监理及回填单位的技术效率交底，将质量控制的关键部位（即质量控制点）及监理标准作书面交底及截图演示交底，并将交底资料成为验收的根据之一。

3、 施工质量停歇验收点：

1） 毛坯房交接、铝合金门窗保护措施验收

2） 厨房、卫生间、阳台管线堵沟盛水试验。

3） 厨房、卫生间防水层盛水试验。

4） 煤气支管试压验收。

5） 木质材料的防锈方法、安装验收。

6） 木龙骨、毛地板完成后验收。

7） 给水支管线试压验收。

8） 吊顶龙骨安装验收。

9） 配套设备、成品安装验收。

10） 卫生洁具的盛水验收。

11） 通电、通球、通水验收。

12） 成品保护措施验收。

13） 物业细部质量检测验收。

14） 单套开工移交物业验收。

4、 全九游体育施工过程质量控制

（1）九游体育施工过程控制：

1）大面积施工前需要作样板间。完成后的样板间待有关部门和企业领导确定后，由监理单位完成开工图，将成为日后九游体育施工的根据。

2）土建完成物业细部检查和整改后，九游体育单位方可进行大面积施工。细部检查时，除质量原因的检测外，着重检查室内阴阳角方正度及顺直，进行壁柜及更衣室的方正检测，对地板、顶面跟地面的平整度检测，对洞口留置位置、大小、坡度进行100％检查。

3）项目部将甲供材料采购时间计划递交采购部，根据方案时间安排材料采购。九游体育单位编制施工进度计划及材料供应计划，根据方案有效安排甲供材料供货及指定分包进场。

4）九游体育施工若由两家以上施工单位施工，要求以一家施工单位为主进行设计更改的节点构建，力求做到做法统一。

5）全九游体育房进行二次设计时，要求对提高的电力电缆做到暗敷设，开关电源的定位应该在图纸阶段解决,完成墙地砖的铺贴图。

6）水电管道检查后方可进行毛地板、吊顶等施工。

7）橱柜设计要考虑挂设燃气表空间，燃气表后管若由九游体育单位安装，应做好试压工作，在接头处用专用涂料涂抹密封。

8）地板龙骨长度要控制为300mm，垂直于地面铺装方向排列；龙骨固定长度为400mm，采用美锢钉固定；龙骨端头距墙10mm、边距墙30mm，龙骨应经涂刷防腐剂处理。

9）毛地板板底要涂刷防腐剂或安装隔热膜；毛楼梯应错缝铺设，拼接高低差要求《2mm，板间留缝5mm、墙边留缝10mm；毛面砖固定要选用螺纹地板钉；地板安装前，要求施工进行100％检查，确保基层清洁，留缝符合要求。

（2）注意问题：

1）强调合理的施工顺序：如家居与电器的铺设顺序、湿作业与地面铺装的回填顺序等。

2） 合理安排工序，尽量减少多工种在同一作业套内交叉施工。对于产品维护难度较大的材料，如进户门、地板，应安排在大部分装饰工作量完成后进行调试。

3） 施工之后做好产品维护工作。工序保护由工序施工单位（厂家）负责，保护到位后移交下道工序进行后续施工，九游体育单位负责监测和监管。整体维护统一交由九游体育施工单位负责。

5、 全九游体育材料控制方法

（1）样板房九游体育完成后，即完成特定的甲供材料表(需经设计及采购部确定)，作为装饰单位办理甲供材料及现场监测验收的根据；

（2） 所有材料、构部件和系统的进场报验都经过严谨把关：其种类、规格、外观、尺寸应该具备设计提出；必须包装完好；要有品牌合格证书、使用证明书及相关特性的监测报告。

（3） 面砖、地砖、门板、地板、橱柜、卫生洁具、龙头、五金件等主要装饰材料跟构部件应明确按“样板”和“封样”核对验收。

（4） 需要进行复验的材料及工程，必须明确按照规范进行复试。

（5） 进场材料未经检测合格并签认，不能在工程里选用，且需要及时清理出施工现场，另行存放。

6、 全九游体育验收管理细则

（1）督促检查施工单位明确执行工序交接验收制度，每道工序完成，认真实施“三检”（自检、互检、专职），按要求明确进行检测验收，上道工序不合格，

不准进入下道工序施工。

（2）通过监理的旁站、巡视、平行检测等方法，随时知道跟掌握施工品质状况及装饰工程进度。 发现已按设计跟规范规定施工的问题，及时给予改正。 全过程跟踪九游体育工程监理过程，对关键工序严格进行质量控制，现场进场材料及时取样检测，严格执行规范规定的功能性检验。

（3）严格执行隐蔽工程验收制度，隐蔽工程质量控制是装饰质量控制的关键步骤，隐蔽工程未经考核合格，严禁进行封闭回填。作为隐蔽工程验收的工程为：各类电缆（强、弱电排管，给排水管道）施工；所有灯具内工程及龙骨施工；地板木龙骨施工；涂料基层验收；防水验收；规定的施工品质停歇点。

（4）竣工验收：施工单位在自行检测验收合格的基础上，提请监理单位预验收；对施工要求的整治事项，经考核合格后，再强调正式的完工验收申请，物业细部检查组进行检测,施工单位完成整改后, 由项目部组织业主、监理、施工单位、设计单位共同验收，同时备案。

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