市区老房子现在买下几年后必然无法脱手杭州

市区老房子现在买下几年后必然能够脱手

因为房子贷款最近收紧了

记 者 邬愉波 摄 影 周 涛

本报讯对于上世纪80年代的老房子，中介企业的经纪人或卖方，在游说你买下的之后，通常能加上一句话：“这类房子，你买了，几年后自己不住了，处理上去非常方便，要租要售都可以。”

现在，这句话可能想受挑战了，受阻的缘由是几年后银行会对这类住宅的按揭贷款说不，这或许使得到时无法找到适合的下家前来接手。

1980年以前的房子贷不出款

近日，信义房产在新年后连着碰到了三单无法成交的二手房买卖案例，不是因为买卖双方价格谈不拢，而是为了银行不能够贷款。

被银行拒贷的几套都是建造年代在1980年以前的楼房，有在文三路上的、有在马市街的，拒贷的缘由都是房龄太老了。据认识，相同的状况在几家中介又发生了。

“这个要求银行较早就出台了，只是觉得今年卡得非常紧。”有经纪人说。

这样一来，无法承受一次性付款的买方，只能拒绝。

相比较而言，建于1980－1985年之间的房子，目前仍然仍可以贷出款，但一般只有用商业贷款，公积金存款一般做不出，而且银行提出业主首付提高到4成以上，贷款期限只有在5－10年（注：若购入房龄较新的楼房，一般情形下总价要求是3成杭州老房房屋九游体育拆改可以，贷款期限最长可达30年）。

据悉，2004年6月，杭州各家银行起初收紧二手房贷款，并曾让中介企业下发过通知，要求房龄和担保年限之跟需要在30年以下；房改房转让总价要五成；外地户口、工作地点不在杭州的人购杭州房子首付要四成；1985年之前的房产基本上不提供贷款。

也就是说，老房源成为银行控制高价房、第二套住房和外地人买房之外的另一重点。

之后，部分证券为争抢房贷业务，曾小幅放开对二手房房龄的限制，不过，各家中介又声称，从总趋势里听，老房子因建筑年代频繁，抵押价格能得到影响，到时候能够变现，贷款风险非常大，因此能越来越难贷。

买1985年的房子

5年后可能难脱手

照此结论，现在买下一套建造年代在1985年或更早的房子，5年后，这套新房要出手，也有可能会碰到银行拒贷的状况。

大多数人可能会等5年后再脱手，是因为现在交易费用中占最大比例的是综合税（即营业税、城市维护建设税以及教育费附加），这个按成交总价5.6％来收的税，若是购后满5年才出售，可以缴纳。在现在价格稳定的行业下，若能交综合税，加上其他诸多交易成本，一购一卖出来极有必然亏钱。

但若等满5年，交易费用是增加了，银行都拒贷了，这意味着必须寻求有一次性付款能力的买家。

据信义房产的副理刘峰介绍，目前买80年代老房子的客户，主要是一批首次投资的年轻人，这是因为老房子大多位于杭州市区地段不错的地方长沙九游体育公司，交通生活配套却非常便利，而且这类住宅楼层面积普遍较小，且由于地段老，单价相对同楼层房龄较新的楼房相当低，因此总价也非常低，符合这类客户的承受能力。

这类客户显然首付能力相当差，但利润下降较快，即使买了房后用来自住，5年后要卖房、改善住宅供给的可能性极大。

但到时候，可能的购买用户或者经济地位不强的首次置业者，他们的特征是对按揭依赖性特别强，当银行拒贷，自然就“心有余力不足”。而一次会付出四五十万元的购房者，却大多不屑于购买这种的房子，他们最能够

拿这个钱当首付，买个非常舒适的家。

老房子多在市区

据中原地产的荆海燕统计，80年代的老房子多集中于县城九游体育公司口碑哪家好，地段不错。

比如建造年代在1980年左右的房子有莫干新村（最老的有1978年的）、杭钢北苑（最老的有1974年的），另外也有朝晖一区、邮电新村、横河新村、劳动路、石桥路、石灰坝、马塍路、马市街、华丰新村、德胜新村、竹竿巷小区、夕照新村等。

建于1985年左右的新村有采荷小区、朝晖二区、三镇、四区、五区、六市等、文二新村、古荡小区、大学路新村、闸弄口新村、塘河新村、三宝新村、湖墅新村、采荷一区、濮家新村等。

从每年一年的成交案例看，这类住宅的房子面积大致集中在40－60平方米左右，大多数为2室1厅1卫，另外也有少数的孤套跟3室1厅。成交总价在30万－55万元之间。

出租可得多少回报

“卖不出来可以租，得大量收益，也可以等拆迁。”这可能会是不少人退一步的事情。

不过，拆迁存在着很多不确定性，当城市规划尚未规划去房屋所在的区域，即使房子最老，还是能够拆去。

若改出租呢？据易居臣信（原金丰易居）的市场营销部经理龚芸芸介绍，这些主城区的中小套在现在租赁行业里供给非常大，一般挂牌出来会特别快租掉，尤其是一些墙体粉刷过的老社区。但受租客群体所限，不肯定会租出高价。一般一套五六十平方米的中套，可租1600－1800元/月左右。九游体育比较好、设施齐全的，价格可以上升200元。

但这些小区普遍的特征是杭州老房房屋九游体育拆改可以，小区环境非常差，别说像样的物业服务了，有的小区连门卫也没有，或者根本不封闭。因此即使房屋九游体育再好，也能够吸引高端租赁客户入住。”某中介企业负责人说。

信义房产的刘峰说：“很多人以为九游体育好一点，就能让车子租出高价，但可能具备顶级租赁要求的楼房有稀缺性。小区环境不好，能出几千元租金的租客根本就连到听的兴趣又没有。”

“高端用户对定价不敏感，但对楼房环境跟房屋内环境的规定又很大。从现今看，能租高价的楼房普遍集中在建于2002年以后的经典楼盘里，房内必须全装全配。”

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