物业管理和后期介入及接管验收.ppt

内容简介 物业管理的后期介入 物业接管验收准备工作 物业接管验收标准 物业接管过程中开发商与物业管理公司间的关系2、物业的初期介入管理是前期物业管理的一项基础性工作， “物业管理从图纸开始”其核心是让物业管理的观念注入去物业的规划、设计、施工进程中，使物业尽量满足居民的规定。物业管理企业利用后期介入管理对物业的水电结构、管线走向、设施改造、设备调试等状况了如指掌，便于在初期管理中做好物业以及附属设备的修理养护工作。 前期介入主要人员跟主要工作初期介入人员为项目科技人员，主要掌握各项项目的进展状况，参与各种机电设备设施的加装安装，房屋的构架、各类管线的分布走向、隐蔽工程等。从居民使用跟业主发展功能出发，给发展商提出合理化建议，以便于初期的物业管理。 物业管理前期介入的内容 从业主角度：审查建筑设计图纸建议应该改良提升的工程，如足够的汽车车位、单车棚、商业及管理用房、空调孔、车辆流向、降噪环保等。 从监管角度：分析物业建造的选材及加装方法等增加遗漏工程改变系统选用效果，减轻后期管理压力，如电梯配电、消防设施架设。审查有关工程及设施的品质，提供改良意见，如修理检查通道的位置、或因降低系统而阻碍物业的性能形象。

资料的接管验收 物业权属资料b) 综合竣工验收资料 c) 施工设计资料 d) 机电设备资料 e) 业主资料 机电设备的接管验收 a） 电梯系统种类、数量与移交清单相符，运行缓慢，安装具备完善；有电梯运行准运证；机房设置有效，配件安全，标识清楚，表面光滑平坦、明亮。b） 变配电系统种类、数量与移交清单相符，工作情况较好物业九游体育竣工验收，安全隔离设备齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面涂料完好，无受损。c） 中央空调设备种类、数量与移交清单相符，工作特性达到设计指标，配置齐全物业九游体育竣工验收，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备表面涂漆完好，无损害。 机电设备接管验收 d） 发电机型号与移交清单相符，工作情况较好，配件齐全，设备表面上漆完好无损害，设备调试牢固，机房隔音，防护设置完好，通风，采光良好。e） 消防监控设备型号与移交清单相符，工作特性较好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备调试牢固，机房干燥、通风、采光良好。f） 给排水设备种类、数量与移交清单相符，工作情况较好，标识清楚，设备表面涂料完好无损，安装牢固，无破损问题，机房配置完整。 接管验收遗留现象的处置 1、遗留现象的审批确认★对资料考核中得知的资料不全、不真正、不合格等原因，接管验收小组必须将想法逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关员工签字确认； ★对物业硬件设备接管验收中看到的不合格等原因，接管验收小组必须将想法逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认。

接管验收遗留现象的处置 2、对资料遗留的难题，接管验收小组必须 积极同发展商联系补齐。3、对物业硬件设施、设备遗留现象，一般原因按管考核小组必须提出发展商在两周内解决；重大难题接管验收小组必须提出发展商在一个月内缓解。4、对于大量缓解不了，势必会阻碍物业管理的弊端，物业管理公司必须以备忘录的方式将想法登记后发给发展商进行备录。 物业公司和开发商在接管验收过程中通常出现下列方面的矛盾 1、工程总体文件、资料交接中的冲突 2、工程品质标准的界定 3、在项目保修过程中的冲突 在保修过程中的冲突 在实际中因为保修合同成为发展协议的一部分，一般由开发单位与施工方订立，但开发商在保修过程中经常承担管理职能，由物业管理公司负责具体项目保修管理，协调住户与保修施工单位间的关系。由于物业管理公司不成为保修合同的主体，对工程保修金不能支配，因此对施工方缺少约束能力，总觉得管理难度大。 改善措施建议开发商与物业管理公司在接管前要协调一致，由开发商委托物业管理公司全权进行保修管理工作，对于工程保修金的最终结算，应由物业管理公司给予确认后，施工方才能结算、领取。对于保修期间紧急突发的难题，当施工方不能积极配合时，物业管理公司有权自行修整，费用由施工方予以支付。

给物业管理单位以更大的管控权，方便协调监管。谢谢！ 改善措施：一方面推动与开发商的交流，说明项目初期资料作为物业管理的重要性，并递交国家有关文件说服开发商，顺利完成项目资料的移交，另一方面作为手续、资料不清晰的项目，要敦促开发商尽快建立，并能按照项目的实际状况，推迟或停止项目的接管工作，以防止自身在接管后所造成的一系列问题，保护本身利益。 工程品质标准的界定工程效率还是在接管过程中常常出现冲突的地方，作为开发商认定项目效率的标准是国家有关质检部门的考核评估，而物业管理公司则更多地代表卖方从使用者的视角验收工程，本质上两者并无差别。但是政府部门的考核是根据有关国家发展项目规范及标准，对发展项目进行检测，是从健康跟使用用途角度界定工程项目依照标准，其实这并非一个最低标准，是如何健康、正常使用的确保标准。在项目中能站在使用者的角度，检查考核项目，每一个细节却能尽量为住户考虑。 改善措施 开发商要加强验收过程中物业管理人员指出的看法跟建议，对工程加以整改避免用户的维权。还有开发商要有前瞻意识，应在项目初期策划过程中充分听取物业管理公司的提议，让物业管理公司开展项目发展的全过程，以提高、避免初期的设置工作。

* 物业管理前期介入和接管验收 物业管理前期介入的特点 --- 可以建立房屋设计提出 --- 可以严肃监理施工质量 --- 可以减少房屋建造效率 --- 可以为建成及接管验收打下基础 --- 可以方便日后物业管理 物业前期介入意义1、物业前期介入的最大好处，是物业公司重视于从居民的利益、需求出发参与意见，从而能让通常楼盘开发中常常发生的缺陷降至最低。 -------物业规划设计跟发展的介入 施工中的品质监理介入 作用：保证建筑移交和以后管理的连续性。 --- 检查项目监理进度 --- 参与有关工程联席会议 --- 提供机电安装及电力分配的有关专业意见 如系统调试时必须 考虑到将来检查维修时的便于规避隐患减少人为改造 --- 提供功能布局或用料更换的有关专业管理意见让将来管理操作费用 --- 督促施工工人做好对楼宇材质方面的保护如花岗岩石材墙面的保护 --- 提高熟悉楼宇中的各类设施和线路如外部构造、管线布置 --- 保证楼宇的健康启动正常运转保安衔接无漏洞保安软件系统员工在 投入使用前就运转下去 减少如瓦片漏水山墙渗水阳台倒翻水的原因有赖于建筑材料的过关及施工品质的过硬 介入阶段的选取及介入内容 根据介入阶段的不同可分为早、中、晚三类具体介入时间 还要根据物业的详细原因跟情况。

早期介入阶段为物业方案设计、施工准备阶段 --- 分析原设计图纸，提出有关楼宇结构布局跟功能方面 的改良建议 --- 提出系统的设定跟服务方面的看法 --- 提出设计遗漏工程项目的建议中期介入阶段为土建结构完工、进行系统调试和内 部九游体育阶段 --- 检查前期项目的施工品质，并就原设计中不正确 但却可以削弱部分要求建议 --- 配合系统调试管线布置进行现场监督保证效率 --- 提出遗漏工程项目建议 晚期介入阶段为项目基本完成，准备工程完工验收 接管验收阶段 --- 进行机电设备的检测检验哪个九游体育公司好，准备交接和考核 --- 指出后期工程缺陷，就改良计划的可行性及 费用提出提议 从物业管理的私法角度介入的内容 --- 建筑构造与建筑材料 漏渗水、常用建材品质跟踪 --- 水电设施与消防系统 自动灭火及报警器、安全出口位置 --- 保安安全设备 智能化、监控器防盗报警设备的位置 --- 环境卫生、绿化 垃圾处理原则、绿化搭配 --- 配套设备 教育、商业、商务、停车、邮电、购票等 --- 其他介入 厨房电器位置及水斗，洗衣机位置，阳台地漏 物业管理前期介入管理体制发展 物业管理内部监管体系 * 员工手册、员工职位职责及督导指标 * 内部监管体系、服务完善、人员编制、管理体系 物业管理外部监管机制 * 委托管理合同、物业验收与接管标准、入伙手续程序 * 九游体育管理条例、业主公约、物业管理规定 物业接管验收准备工作 抽调业务骨干组成物业接管小组 小组组员组成主要有：档案管理主管（负责接管物业的权属、工程、设备资料的考核移交工作 ）、业务骨干（负责业主资料的考核移交包括协助楼宇的验收移交工作 ）、机电维修部抽调业务骨干（具体负责房屋本体、公共设备和机电设备的复核移交工作） 物业接管前打算事项 ★与开发商联系好交接事宜、交接日期、进度、验收标准等； ★派出先头技术工人进驻工地现场摸底，制定好接管验收计划；★提前开展发展商申请的完工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数； ★准备好接管验收记录表格; 物业接管验收标准 竣工验收与接管验收 竣工验收：指一个建筑工程项目经过建筑监理和调试期间 达到了该项工程项目设计程序所条例的规定，具有了选用 的条件又建成后，承建单位与开发单位之间申请交接的过 程，它是建筑产品的最后一个环节，是工程项目由发展投 入使用的标志。

竣工验收的种类：--- 隐蔽工程验收--- 分期工程验收--- 单项项目验收--- 全部项目验收 接管验收和建成验收的区分 a)接管验收主要是观感验收和选用验收，它侧 重观感是否合格、设施系统的选用是否具备业主提出；而建成验收则是全方位的内外质量验收。b)接管验收是物业管理公司接管物业为避免发生物业质量有明显原因、将被业主广泛投诉而采用的一种替顾客提前服务式的验收，而非具备司法效力的政府评价行为。C)接管验收和建成验收对象不同D)验收的原因不同E)验收的理由不同 物业接管验收标准跟模式 a)验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及居民生活的有效提出。b)验收办法为观感验收法跟使用验收法。 室内工程验收应把握以下几点：房屋构架、层高、平面布局、地板房梁、卫浴设备、门窗工程、水电项目、电信系统、安全性。 公共设备验收应把握以下几点：楼梯、电梯、供水工程、供电工程、供气工程、以及其他公共设备。 物业管理的清洁“开荒” 清洁“开荒” 指物业管理部门在完成了对物业的完工验收 接管验收后，对楼宇内外进行逐步彻底的清 洁它是一种突击式、会战式的清洁。 清洁“开荒”内容 -- 对楼宇内外建筑垃圾的清除 -- 对玻璃、地面、墙面缝隙污垢的清除 -- 对公共部位（楼梯、电梯、厕所、办公用房）以及设备的清洗 清洁“开荒”作用 -- 提高物业形象及信誉 -- 缩短业主入伙等待时间 -- 提高人员凝聚力、战斗力、打下良好 基础 物业接管过程中开发商与物业管理公司间的关系 工程总体文件、资料交接中的冲突 原因：1、开发商思想加强不够，不利于后期资料的移交 2、开发商前期手续不齐全哪个九游体育公司比较好，无法移交

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