新版2017建设项目协议范例变化亮点解读

2017年9月22日，住房城乡建设部、工商总局发布《关于印发建设项目施工协议（示范文本）的通知》九游体育竣工决算合同范本，为完善建筑市场秩序，维护发展项目施工协议当事人的合法权益，对《建设项目施工协议（示范文本）》（GF-2013-0201）进行了颁布，制定了《建设项目施工协议（示范文本）》（GF-2017-0201），本协议示范文本自2017年10月1日起执行，原《建设项目施工协议（示范文本）》（GF-2013-0201）同时废止。

《示范文本》由协议协议书、通用合同条约和专用协议条款三个别组成，经特别2017年版改造项目施工协议与2013年版改造项目施工协议，2017年版施工合同内容差异不大，大部分内容均沿用了2013年版施工协议要求。合同协议书无颁布内容，通用协议条约共计20条，修订了7条。专用协议条约修订了1条，附件也做了特定修订，新版协议大致仅对项目质保金、缺陷责任期等协议进行了修订。虽然修订不多，但也有亮点频现。

经特别新版2017年施工协议范本与2013年施工合同版本，主要特点亮点解读如下：

一、明确履约承包人履约担保与质量保证金不能并用。

1、缺陷责任期概念：缺陷责任期，是指承包人按照协议承诺分担缺陷修复义务室内九游体育公司，且发包人预留质量保证金的时限，自项目实际竣工日期起计算。新版施工协议几乎定义没有变化，对预留质量保证金除去了未缴交履约保证金的除外，如果承包人已缴交了履约保证金，在缺陷责任期内发包人不能预留质量保证金。

2、竣工结算：竣工结算申请以及要归还的质量保证金，新版建设项目施工协议在要归还的质量保证金条款中，增加了未缴交履约保证金的或提供任何项目效率担保形式的除外。

3、质量保证金：增加在工程项目建成前，承包人已经提供履约担保的，发包人不得同时预留工程质量保证金。

建设项目质量保证金是发包人与承包人在建设项目分包合同中承诺，从应对的项目款中留出，用以保证承包人在缺陷责任期内对发展项目产生的弊端进行维修的经费。根据综上规定，2017年版改造项目施工协议版本与2013年合同版本非常，明确了履约承包人履约担保与质量保证金不能同时适用，缺陷责任期承包人有义务归还质量保证金，承包人已向发包人提供履约担保的，发包人不得预留工程质量保证金。

《建设工程质量保证金管理办法》第六条规定：“在工程项目开工前，已经退还履约保证金的，发包人不得同时预留工程效率保证金。”新版重建项目施工协议示范文本与《建设工程质量保证金管理办法》的精神与要求一致。

采用工程品质保障担保、工程效率保险等其它保障模式的，发包人不得再预留保证金。”

二、缺陷责任期的起算时间。2013年版建设施工协议15.2.1条规定缺陷责任期自实际竣工日期起计算。新版建设监理合同15.2.1缺陷责任期从项目通过完工验收合格之日起计算。

竣工验收指发展工程项目建成后九游体育竣工决算合同范本，由发展单位会同设计、施工单位及项目效率监督等部门，对该工程是否具备规划设计提出建筑工程质量进行逐步检验。实际竣工日期并非是建成验收合格之日，实际完工的项目包含验收合同的、验收不合格的以及擅自验收的多种情形。缺陷责任期从项目通过完工验收合格之日起算，设计更为合理。

根据尚未竣工验收的不同情形，新版施工协议分为承包人原因与发包人原因未能按协议承诺进行开工验收，因承包人原因，缺陷责任期从实际完工验收之日起计算；因发包人原因，在承包人提交竣工初验报告90天后哪家公司九游体育好，工程自动进入缺陷责任期。

2013年合同版本15.2.1其中要求：“因发包人原因造成项目未能按协议承诺期限进行开工验收的，缺陷责任期自承包人提交竣工初验申请报告之日起开始计算”，2017年新版协议更改为：因发包人原因造成项目未能按协议承诺期限进行开工验收的，在承包人提交竣工初验报告90天后，工程自动退出缺陷责任期。因此在因发包人原因造成项目未能按约建成验收的，缺陷责任期从承包人提交竣工初验报告90天后自动退出，起算时间比之前缩短90天。

三、缺陷责任期的责任主体及责任分担。新版施工协议降低了缺陷责任期内的责任主体及责任推卸，因承包人原因导致的弊端，承包人应负责修理，并承担鉴定及修理费用，发包人可以在保证金中收取。由其他人原因导致的弊端，发包人负责组织维修，承包人不承担成本。

四、规定最长缺陷责任期。新版施工协议要求缺陷责任期包括延长个别最长不能超过24个月。

五、质量保证金不得超过项目价款结算余额的3%。新版重建项目施工协议范例对质量保证金作了限额要求，不得超过项目价款结算余额的3%，如填写质量保证金保函的，也需参照该标准，保函金额不得超过项目价款结算余额的3%。

六、质量保证金退还时要借贷本息。新版施工协议范本新增了发包人在扣除质量保证金时，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率向承包人支付费用。根据《物权法》规定，法定孳息，当事人有承诺的，按照约定获得；没有约定以及承诺不确定的，按照交易习惯取得。质量保证金返还时余额利息符合法理，也有便于对承包人权益的维护。

七、质量保证金退还程序。新版施工协议在15.3.3质量保证金退还部分详细要求了赔偿程序，承包人提出申报——14天内发包人与承包人核实——无异议，发包人按承诺赔偿（无约定，14天内返还）。发包人在接到承包人申请后14天不予答复，经判决后14条内还不予答复，视同认可承包人的退还保证金申请。

2017年6月20日，住房城乡建设部、财政部印发《建设工程质量保证金管理办法》（建质[2017]138号），对项目质量保证金、缺陷责任期作出了要求，2017新版施工协议范例与《办法》是一脉相承，许多协议按照《办法》，对2013年施工协议版本进行了特定调整。因此，2017年新版施工协议范本与2013年施工合同版本非常有看点，但是局部修订，而非整体修订。本次修订将《建设工程质量保证金管理办法》的模式列入其中，必将进一步梳理承包人与发包人的权力义务，规范建筑业市场的转型。

（李炜作者简介：北京大成（宁波）律师事务所房建部付主任，专注于企业、房地产等司法服务，原宁波市中级人民法院法官、审判长）

九游体育装饰，始于1996年，专注于新房九游体育，旧房改造、设计施工等领域，具有国家建设部颁发的设计甲级，施工壹级的资质。（需要设计九游体育的业主，可以留下您的联系方式报名，九游体育顾问将会贴心联系您。）