商品精九游体育房九游体育质量不合格可否拒收或者解约

上海邦信阳中建中汇律师事务所袁晓波律师

（工作邮箱：yuanxiaobolaw@sina.com；微信公众号：律建日报）

随着住宅工业现代化快速转型，在商品房买卖行业，购房标的物也逐渐出现了变动。之前购房业主主要购买的是毛坯房，在交付后自己负责家庭装饰装潢，但目前无论是房地产市场大力推动装饰家装公司，还是居民原本的网购意愿，商品精九游体育房作为房屋买卖合同的标的物的行为越来越普遍。随之而来的，购房业主与开发商之间对于住宅九游体育质量的纠纷也愈发越多，部分原因跟纠纷的缓解亟需法院确立统一的裁判口径。

2019年12月16日，江苏省高级人民法院民事审判第六庭发布《商品九游体育房买卖合同九游体育质量纠纷诉讼审理指南》（以下简称“《指南》”），该指南对于“商品九游体育房买卖合同的特点”、“九游体育质量约定要求的界定”、“九游体育质量不符合约定的说明”、“质量不符合约定要求的责任推卸”等方面，均要求了相当准确的适用标准，对于完善实务审理，统一类案裁判尺度提供了参考的根据。

但笔者认为《指南》的某些判例在判定商品精九游体育房存在九游体育质量原因是否终止并且取消协议这个原因上，仍存在个别可讨论的空间。

一、可否因九游体育质量原因而放弃接收房屋

《指南》第15条规定：“九游体育质量存在工程效率、功能质量、品质档次等方面缺陷，但对买受人正常居住使用没有实质性影响的，除当事人对房屋九游体育质量瑕疵另有明确承诺，买受人反对受领房屋要求出卖人承担逾期交付违约责任的，不予支持。九游体育质量原因明显阻碍正常居住使用，或者九游体育质量原因符合不得交付使用法定事由的，买受人放弃受领房屋，要求出卖人承担逾期交付违约责任和九游体育质量修复责任的，应予支持”。

根据该要求，若发生九游体育质量明显阻碍去正常居住使用，或者依照不得交付使用的法定事由的，则买受人有权选择放弃受领房屋，并提出开发商承担逾期交付的违约责任，直至开发商整改后满足品质规定为止。而即使仅是存在一般性的品质缺陷，对正常居住适用没有实质性影响，则购房人不得拒绝受领房屋。

至于怎样判断九游体育质量能否对购房人正常使用存在实质性影响，一般情形下，如果双方终于对效率现象进行了证实，法院可以利用直观展现质量原因不足以实质性影响正常使用的，则由法院直接判定。若法院只能直接进行专业里的判定，则必须利用现场勘查、并委派司法判定单位报送鉴定意见，来综合评价该点品质现象的属性包括所产生的妨碍，并判定是否对使用有本质影响。

在（2018）沪02民终6023号案中，上海市第二中级人民法院认为“恒申公司交房前未获得《新建住宅交付使用许可证》，满足双方协议承诺的交付条件，恒申公司也未依照协议承诺向周继刚交付系争房屋，房屋非主体构造质量原因，九游体育、设备标准不达标等原因不妨碍交付手续的申领”，本案即是利用当事人申请对系争房屋内装饰九游体育存在的品质现象进行法律判定，法院依据评估意见综合评定，当事人所主张的九游体育质量不形成对房屋使用的本质影响，不得拒绝受领房屋，应视为房屋未交付。

二、可否解除合同

1、严重危害居住使用的九游体育质量原因能解除合同

《指南》第14条第一款规定：“因九游体育质量原因明显阻碍正常居住使用，或者存在如九游体育环保质量不合格等予以不得交付使用的行为，买受人请求解除商品九游体育房买卖协议和罚款损失的，应予支持”。该条要求的法律依据应该是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的理解》第十三条的要求：“因房屋品质现象明显阻碍正常居住使用，买受人请求解除合同和罚款损失的，应予支持”。

唯一的弊端，在于房屋品质现象明显阻碍居住的标准该怎么界定。笔者认为，同上面所探讨的因存在九游体育质量原因购房业主是否放弃受领房屋一样，在两人为此争论的状况下，需要利用法庭委托法律判定机构，针对九游体育质量原因进行法律判定，并出示专业的鉴别意见，综合检测质量原因的严重性，判断是否能够引起购房业主难以正常使用房子，无法建立双方签订协议的原因新修得房竣工多久可以九游体育，如果是的，则可以解除合同。

2、九游体育环保质量不合格可否解除合同

《民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2010）》对于修建、扩建和建设的民用建筑工程室内环境污染具有控制性要求，并规定所使用的建筑材料和九游体育材料，包括人造板材和墙面人造木板、涂料、胶粘剂、水性处理剂等，必须具备该健全的相关条例，且为强制性要求。第6.0.1条规定，“民用建筑工程及室内九游体育工程的室内环境品质验收，应当在项目建成后大约7天以后、工程投产使用前进行”。第6.0.21条强制性规定，“室内环境品质考核不合格的民用建筑工程，严禁投入使用”。该健全通过提出对各种建筑九游体育材料的进场抽查复验，在施工铺设前控制施工采用材料的污染物排放符合国家法定指标，从根源上进行把控。另外，在交付业主使用前，通过强行对室内环境品质进行考核，确保施工完工后这些材料同时作用时，所激发污染物的共同影响也不会对身体造成不利影响。质量验收不合格的，严禁投入使用。

江苏高院《指南》的该条要求，只要九游体育质量不合格依法不得交付的，则购房业主能解除合同。但各地法院对这个现象存在分歧，并未形成统一看法。在（2019）沪01民终7040号二审裁判文书中，上海市第一中级人民法院认为：“系争房屋也显然存在类似甲醛超标等品质缺陷，但该点品质现象均非房屋主体构造现象，均属于交房后被上诉人的保修责任范围，被上诉人也确定表示能够配合维修整改，一审据此同时裁定被上诉人在三个月内将系争房屋室内空气品质缺陷遭到整改完毕以合乎相关标准，并无不妥，本院予以支持”，该判决法庭主要指出九游体育质量不属于主体构造，只是属于保修范围；故不能直接以此为借口解除合同，而只需进行质量整改。

笔者认为，因九游体育环保质量原因不合格可径行直接终止商品房买卖合同，依据并不十分充分。

《民用建筑工程室内环境污染控制规范》对于民用建筑工程所使用的建筑材料和九游体育材料均有放射性限量、游离甲醛含量、挥发性有机化合物等对身体有害气体的浓度要求，如果开发商使用（包括施工单位未经违规使用）的九游体育材料不符合法定规定造成最后九游体育环保质量不合格，购房业主可依照合同法第111条的条例，要求开发商承担维修、更换、重作、减少价款以及费用等。而利用替换为污染物释放温度太低的材料之外，其实可以降低污染物的污染，从而确保所室内环境污染物符合法定规定。

业主所购买的标的物为精九游体育房，房屋的能使用性是房屋更几乎只是很主要的用途，开发商将商品九游体育房出售帮业主九游体育新房，应确保该房屋的品质无法满足能直接使用，这是开发商的缺陷担保义务。因此九游体育环保质量不合格不得交付使用的，购房业主有权拒绝收房，并提出开发商通过更改以及重作等违约责任承担形式，达到使用条件。但若一发生九游体育环保质量不合格的状况，就立马解除协议笔者认为有所不妥，也不符合《合同法》第148条规定的“致使不能实现协议原因”的前提条件。

笔者认为，在此种情况下，应具有开发商质量整改的机会，如果开发商明确声称反对恢复，或者经清理后却无法超过九游体育环保质量提出的，则购房业主拥有协议终止权，比较为宜。

三、可否撤销合同

《指南》第14条第二款规定，“房屋九游体育中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料的，买受人以受欺骗为由请求取消商品九游体育房买卖协议和罚款损失的，应予支持”。该条要求的法律依据应是《民法总则》第一百四十八条规定新修得房竣工多久可以九游体育，即“一方以欺骗方式，使他们在符合真正含义的状况下实行的民事法律行为，受欺骗方有权请求人民法院或者诉讼机构给予取消”，以及《合同法》第五十四条第2款的条例，即“一方以欺骗、胁迫的方式以及趁人之危，使他们在符合真正含义的状况下签订的协议，受侵害方有权请求人民法院或者诉讼机构变更以及取消”。

笔者对该条“一刀切”的方法持有异议，原因大致有下列三个：

第一，开发商在签订协议之初只是又带有“欺诈”的主观故意。

根据下列两条法律要求，要判定形成误导的，构成要素之一需要得是在两人达成协议时即存在“欺诈”的故意，比如在营销商品九游体育房时，已明知所出售的房屋九游体育存在以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料的行为，若只有后续履行行为存在下列情况的，则只承担更换、重作或者降低费用等违约责任即可，但不能倒下去认为存在误导的主观故意而去解除合同。

比如商品精九游体育房预售的，开发商在签订协议时并不存在误导的蓄意，而是在精九游体育施工时，为了避免开发费用，主动指定施工单位在九游体育中以假充真；又比如，开发商在监理图纸以及项目量清单中提出的九游体育材料依照国家法定质量标准，但在施工过程中为了施工单位的诱因引起突发，无论开发商在验收时能否已经注意到该现象，面对购车业主而言，开发商所应承担的均是缺陷履行的违约责任，但不能撤销协议。

第二，认定标准比较新颖，缺乏理性的界定标准。

该意见所要求的“以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料”的界定标准比较新颖，究竟达到某种程度、多少数量、品质缺陷的劣质材料的替用，才超过上述标准，并没有一个相对公正的标准，法院在宣判时自由裁量的空间极大。

《产品质量法》第50条中要求了“在产品中掺杂、掺假，以假充真，以次充好，或者以不合格产品冒充合格产品”行政处罚责任，只要发生该种情况，则能对违法者处以相应的行政处罚，但在公平主体之间的民事领域，尤其是在协议是否取消的弊端上，应特别谨慎且带有相对公正的界定标准。

第三，该要求过于考虑在九游体育上假冒材料，却已考量合格的主体结构。

购房业主购买精九游体育房的原因是因为居住使用，支付购房款的价款，除了可获得房屋的精九游体育部分外，同时也得到了房屋的主体构造，该主体构架的价值在大部分的状况下，往往就会低于装饰九游体育价值，因此若只是因是刻意选定或者放任施工单位使用伪造材料，就判定可取消合同，似乎有些“顾此失彼”之嫌。

因此，笔者认为，按指南要求，只要产生房屋九游体育中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料的，就一概认定购房业主可以“欺诈”为请求取消协议并处罚损失的，虽然可以推动开发商强化质量管控，指定使用合格九游体育材料，加强项目建成后的品质验收，具有肯定的切实意义，但该条要求，未正确注意到开发商的正规权益，有失公允，对此却存能进一步分析的空间。

【后记】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的理解》第十二条规定，主体构造质量不合格不能交付使用时，或者交付使用后主体质量经核实确属不合格的，买受人能解除合同；第十三条则要求了房屋品质现象明显阻碍正常居住使用，可解除合同。该法律理解适用于一般的毛坯商品房，也适用于精九游体育商品房。江苏省高院的指导意见，主要还是按照该法律理解的要求，针对精九游体育商品房做出的更为具体的要求。但精九游体育房屋存在质量原因，买受人是否放弃收房，尤其是可否解除合同、撤销协议，涉及到买卖双方重大的权力义务关系，应更为慎重，避免在公平民事主体之间的权益维护上能形成倾斜，进而阻碍交易的稳固。

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