【大山说法】开发商是否应该对已申请开工验收手续但未入伙的业主承担保修责任

案件情况

河南省洛阳市某开发商于20052009年期间投资兴建某大楼一、二、三、四期工程，但截止2009年仅获得第一、二期的完工验收备案证书，三、四期未申报开工验收申请，也已缴交交付使用备案。2009年开发商委托一家物业服务公司承担大楼住户委员会成立之前的物业管理工作，但2012年小区一期成立居民委员会后，开发商却放弃将物业管理权移交业主委员会选定的物管服务公司，且已对社区范围内受损的大门、道路、监控、路灯、暖气等公共设备承担保修责任，除此仍存在已按批准的规划计划兴建某大厦花坛、绿地还有擅自在公园范围内增建工程等现象。

2013年业主委员会以开发商为上诉提起诉讼，诉求（1）开发商向市民委员会委托的物管服务公司移交物业管理权；（2）移交小区综合验收的完工总平面图、结构图及配套设备清单，地下管网竣工图及资料，相关设施系统调试图等技术资料，房屋、公共服务配套设备等工程清单及权属归属证明，物业质量保修文件跟物业使用证明程序等;（3）移交专门的物业管理用房；（4）按规划计划将应建未建的正门、花坛、门卫设施等发展到位并移送，拆除非法增建的项目；（5）对小区范围内未受损的公用设备担负保修责任并支付未出现的维修支出。

开发商则以（1）住宅保修期应队竣工验收的房屋交付客户使用之曰起计算，在开发商与房东无自行约定的状况下，除屋面防水工程、有隔热要求的卫生间等为5年外，其余法律已确定要求个别保修期按2年处理。小区于2006年交付使用，至起诉时未使用7年之久，早已过了保修期，且开发商与前业主服务公司签署的物业管理合同未包含公共设备维修；（2）房屋保修期满后，大中修由修理基金垫付，小修应由物业狠务公司从其缴纳的物业费中进行维修等为条件进行抗辩。

诉讼进程中，业主委员会提交了维修及启用以及大门、道路、监控、路灯、暖气阀门、电动机水泵、监控器、绿地（花草植物）等在内的公用设备产生利润的发票等。

焦点问题

1.开发商向社区居民委员会移交物业管理权及相关资料的理由跟时间能够确认？

2.未领取小区建成验收申请及交付使用备案手续的开发商是否要再次承担小区保修责任？

3.开发商未按规划计划少建或增建工程是否属法院管辖范围?

判决结果

一审法庭指出：基于（1）《物业管理条例》规定市民委员会与业主服务公司签订的物业管理服务协议生效的，前期物业服务协议中止；（2）物业承接验收手续时，开发商应向业主服务公司移交竣工及配套设备、地下管网等图纸，设备设施架设使用保养、物业质保等相关资料；（3）《河南省物业管理条例》规定擅自综合考核合格的业主，开发商不得移交管控权并需要持续承担物业管理费用。开发商辩称小区已交付使用且未过保修期，因保修期系施工单位与发展单位之间约定的时限，且开发商并未提供证据说明该项目效率保修期限等原因，一审宣判开发商应当向居民委员会移交物业管理权及相关资料，并要再次承担小区管理相关成本，对居民委员会已支付的维修或增建楼房范围内公共设备产生的成本必须全额承担。

另外，基于居民委员会诉求的物业管理用房面积超过了《物业管理条例》及《河南省物业管理条例》规定的面积，对超过部分不予支持；基于开发商未按批准的规划计划允许少建或增建工程属于行政管理部门进行判定并处置，不属于行政司法关系界定，依法不予支持。

开发商不服一审判决提起申诉，二审法官经调解后撤回起诉，维持原判。

法条链接

《物业管理条例》

第二十五条建设单位与业主买受人签署的买卖协议必须包括前期物业服务协议承诺的内容。

第二十六条前期物业服务合同可以承诺期限，但是，期限已满、业主委员会与物业服务公司签署的物业服务合同生效的，前期物业服务协议终止。

第二十九条在申请物业承接验收手续时，建设单位应该向业主服务公司移交下列资料：

(一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备完工图，配套设施、地下管网工程完工图等建成验收资料；

(二）设施系统的加装、使用跟维护保养等技术资料；

(三）物业质量保修文件跟物业使用证明程序；

(四）物业管理所必须的其它资料。物业服务公司必须在初期物业服务协议解除时将此类资料移交给业主委员会。

第三十九条物业服务协议解除时，物业服务公司必须将物业管理用房和本条款第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

《河南省物业管理条例》

第三十条建设单位应在建筑物及其附属设备综合考核合格后，方可将其管理权移交给卖方委员会，未经综合考评合格的物业，建设单位不得移交，并再次担负应当由其分担的物业管理费用。

案例评析

本案涉及开发商向社区居民委员会移交物业管理权及相关资料的理由跟时间，这在《物业管理条例》有严格要求。开发商与房东订立买卖协议时即要承诺后期物业服务的内容，前期物业服务合同期未满时，只要市民委员会与业主服务公司签署的物业服务合同生效的，前期物业服务协议即另行终止。故开发商委托的业主服务公司的管控权即时中止，开发商或前期物业服务公司必须向新的物管服务公司移交物业管理权及司法条例的应该移交的相关资料。

本案还涉及另一个比较常用的弊端，即小区交付使用后小区的保护保修责任由谁承担。本案的特殊情形在于开发商投资兴建的楼盘共有一、二、三、四期工程，但开发商只获得第一、二期的完工验收备案证书，三、四期未递交竣工初验申请，也已缴交交付使用备案，这就因此整个小区作为未经综合考核合格的业主。按当地物业管理的相关条例，开发商不得移交管控权并需要持续承担物业管理费用。这样的要求不仅使得开发商尽快完成同其他项目的完工验收备案外九游体育新房，也是因为确保小区内早期未完成交付使用区域居民的利益，因为整个小区在总体开发及规划里一定能兼具这些功能性公共设备的位置及作用，如大门的位置、绿化的设计、路灯的排列等，如果开发商因为个别项目仍然未完成竣工验收就可以将投产使用区域的公共设备的管控责任推卸出去九游体育竣工验收发表说法九游体育公司十强，无疑会助长开发商怠于兴建或保护公园公共设备的可能性，最终损害的抑或小区业主的利益。

本案还涉及的另一个重要原因是开发商未按批准的规划计划允许少建或增建工程，作为市民仍然不能通过法庭起诉解决，但可以向相关行政监管部门反映相关现象，由行政管理部门对开发商的情形进行处置。返回搜狐九游体育竣工验收发表说法，查看更多

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