房地产房屋批量精九游体育设计与项目管理

深圳《房地产房屋批量精九游体育设计与项目管理》内部教学资料目录一、房地产批量住宅精九游体育的核心模式二、关于精九游体育住宅的品牌的设计定位三、精九游体育房屋的设计范畴及设计方式四、精九游体育住宅设计出台阶段的经验显示五、成本管控与采购六、精九游体育住房的监理管理七、验房顺序一、房地产批量住宅精九游体育的核心模式（一）、房地产市场转型建设模式要建立“四化”1、设计的标准化2、实现部品（构件）制造的车间化3、现场施工的装配化4、实现土建、九游体育的一体化由传统的建造业转为先进的生产业！（二）、住宅批量精九游体育是住宅工业化重要构成部份1、整体设备化设计2、住宅卧室九游体育材料、设备、部品高度融合3、工厂化制造，现场调试4、专业的品质保障制度5、完善的售后服务（三）房子精九游体育是成为灰色建筑的重要方法绿色建筑的首要评估标准：1、节地与户外环境2、节能与电力通过3、节水与水资源运用4、节材与材料资源运用5、室内环境品质6、运营管理（四）、精九游体育住宅的运作方式1、菜单式九游体育型多种设计方案，多种装饰材料选用，多种九游体育级别。2、开发商引导型有限的计划（风格）选定，建立统一标准下的部品基地化制作、专业化调试，九游体育级别根据品牌定位相对固定。

3、开发商集成型统一标准，统一流程，采用逐步家居解决计划，建立梯度产品体系。彻底否定了精九游体育=毛坯+九游体育的结论。4、开发商与家居连锁设备供货商合作型在率先家居解决计划的基础上，向用户提供“硬装”相对固定，“软装”采用菜单式选取服务。5、专业企业管理型由精九游体育工程管理企业来总承包统一监管精九游体育设计及部品的研发、工业化生产组织、现场施工铺设，建立精九游体育住房共生机制。（五）、如何应对精九游体育行业推广中遇到的难题1、个性化现象设计中性化、淡化个性化设计，通过设计鼓励消费者向装饰个性化方向建设。提倡“轻九游体育、重装饰”。常用的四种主流设计样式。2、质量保障问题采取工厂化制造、现场调试的工艺，大大提升施工品质。房屋众多头部、部品的品质保障期限。3、九游体育材料的节能特性的担忧使用低碳材料，确保达到节能要求。4、九游体育房总价上升形成的抗性毛坯房要做精九游体育建议售价底线：毛坯均价3000~3500元/立方米。5、九游体育后建成验收、竣工验收后九游体育（六）精九游体育住宅运作的难题是怎么九游体育标准由谁来确认？领导定？设计师？预算部？九游体育标准是由目标用户的意愿来确认的阻碍用户选购精九游体育房的原因是怎么？个性化现象？价格原因？不是九游体育的个性化，也不是定价，而是产品品牌和施工品质精九游体育过程管理的最大难题是怎么？不是技术原因，是管理现象精九游体育管理难度高？不是管理难度高，是管控机制的标准没有实现二、关于精九游体育住宅品牌的设计定位（一）、如何利用行业调查确认精九游体育住房的品牌定位精九游体育房设计的定位首先在于于楼盘的行业定位。

九游体育设计标准要按照工程种类、户型变化、楼盘规模、销售费用来确认。一般来说，中高挡、户型面积和幅度较大的户型，九游体育设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，九游体育设计则需要简单、实用、经济。对于品牌线特别独特的楼盘，建议分2~3个风格及标准进行品牌定位。对于住宅类的高端楼盘，开发商可先制作全九游体育样板房，作为指引，让用户可以选用含精九游体育的房子，也可以选择毛坯房，不宜一刀切的全部做到精九游体育标准。（二）、如何实现精九游体育住宅的分级制度1、基础级九游体育费用造价：300~500元/立方米2、标准级九游体育费用造价：500~800元/立方米3、尊贵级九游体育费用造价：800~1200元/立方米4、豪华级九游体育费用造价：1200元/立方米左右5、别墅级九游体育费用造价：3000元/立方米左右（三）、精九游体育住宅分级制度相应的九游体育标准1、基础级完整的餐厅、卫生间九游体育，门、地板、墙面的九游体育。2、标准级在基础级之上，增加厨房、卫生间的部件，厅房开始考量固定服装的布置。3、尊贵级在标准级之上，增加餐厅卫生间的家具，厅房开始考量更多的收纳系统，同时增加九游体育材料的标准。4、豪华级在奢华级之上，增加房屋的其它性能，比如冰箱系统、热水（炉）系统、新风设备、直饮水系统之类。

5、别墅级在豪华级之上，开始考量更多的机电设备、固定服装的布置，甚至开始考量移动家具、主要灯具的配置。（四）、什么样的九游体育要谨慎选取精九游体育1、销售单价低的楼盘2、市场对精九游体育认知度低的户型3、大县城的市区楼盘4、大房子楼盘（比如考虑九游体育应选用较高的分级机制）5、别墅类品牌适合精九游体育的业主：1、中小户型的洋房2、商务中心区周围的楼盘3、地铁上盖的楼盘4、大型消费中心以及专业行业里面的楼盘5、旅游度假品牌（五）、别墅项目能够实现精九游体育交楼住宅精九游体育策略：1、样板房引导模式九游体育色调指引、家具家饰指引，统一科技配备。2、设计师定制式组建九游体育专家设计、施工团队，提供专业配套服务。3、业主自行九游体育的相关承诺与房东订立九游体育管理承诺，保护小区及其它居民的利益。三、精九游体育房屋的设计范围及设计方式（一）、精九游体育房屋的设计范畴设计范围的划分：住宅精九游体育可区分为九游体育与装饰两个别。九游体育部分通常是实际的交楼标准；装饰部分通常是非交楼标准的内容韶关九游体育公司，包括移动家具、部分家用设备、室内装饰、室内景观、室内各种生活用具等。精九游体育房交楼标准个别的设计内容：主要是餐厅、卫生间的全部设计、客厅书桌的地板、墙面及固定服装的设计。

交楼标准中通常含卧室用品（厨房、油烟机、消毒柜等）；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里应该重点强调的是橱柜的设计。橱柜是固定的衣柜，应该属于精九游体育房交楼标准的内容。（二）、精九游体育住宅的设计方式1、客户探讨、产品定位明确住宅精九游体育的标准、范围。2、在房子设计阶段介入精九游体育设计内容厨房、卫生间的布置设计、收纳系统的空间预留、家具布置空间的预留、电器装置空间的留出、外立面设计的考量。3、在施工图阶段与系统专业的对接给水出口位置、排水地漏位置、空调留洞位置、新风口位置、热水器位置、开关电源位置、弱电接口位置等。4、九游体育设计与公共空间及室外空间的对接入户门内外的对接、室内与屋顶、露台的对接。（三）、住宅公共部分空间的精九游体育1、入户大堂的精九游体育设计公共门厅的设计，门禁设备的布置计划，信报箱的布置，地面及天花的设计，灯具的设计，室内造型布置2、公共走廊及楼梯间的九游体育设计电梯门标高的定位、电梯门套的设计、电梯轿厢的设计、走道铺地设计、墙面设计及采光指引、防火门的装饰设计、消火栓门的装饰、楼层标识设计3、消防疏散电梯的九游体育设计围墙、楼梯踏步、节能灯光的设计4、住宅架空层的九游体育设计与景观园林设计的衔接、与地下车库的衔接、天花装饰（四）、精九游体育住宅的设计步骤产品定位计划阶段初步设计阶段施工图设计工建筑师建筑师策划师规划师结构师结构师作水电项目师规划师建筑师水电项目师设备工程师团建筑师室内设计师设备项目师园林设计师队弱电工程师园林设计师室内设计师关键节点精九游体育设计思路经甲方及建筑师确定后，再提交给建筑构造专业、设备专业进行施工图设计。

这种一来，避免了已往九游体育设计与原施工图设计的弱化。精九游体育深化设计解读1、动线观察：访客流线，起居流线，家政流线2、设备布置：洗衣机，冰箱，热水器，空调，新风系统，卫生间排气扇，浴霸（暖空调），电动窗帘等3、收纳设计：玄关，厨房水槽，卫生间家具，卧房衣柜，其他收纳柜4、装饰设计：风格设计，色彩设计，地面铺贴设计，天花设计，背景墙设计，窗台（窗套）设计，楼梯踏步、栏杆设计等5、水电设计：照明灯光设计，插座布置，设备预留洞布置，弱电、智能化设计，验收前及验收后的水电设计6、系统融合设计：部品创新，机电整合，装饰材料整合，交楼标准创新，成本可控设计（五）、如何与住宅部品生产商共同推动品牌设计精九游体育住宅部品的首要分类与室内九游体育设计紧密相关的住宅部品：1、厨房水槽、厨房用品、厨房用具2、住宅其他收纳系统：鞋柜、卫生间家居、衣柜、壁柜、储藏柜等。3、卫生洁具（多件套布置、干湿分开）。4、家用空调：电视、冰箱、洗衣机、空调、吸尘器、电脑、音响等。5、室内家具（规范有效布置）。6、室内门窗及设备。7、地面九游体育材料：地砖、石材、地板、地毯等。8、电器设备：开关、插座、安防设备、灯具等。

如何与部品供给商建立品牌设计1、厨房区域厨房功能流程的设计观念、是否预留足够的餐厅设施空间。2、卫生间区域卫生间区域的设计思想（多件套与干湿分开）、公共卫生间、主人卫生间、工人房卫生间3、厅房区域厅房区域的部品：收纳柜、橱柜、装饰柜、背景墙、天花、地板等。4、三大产业化部品橱柜、地板、室内门系统5、电器配置人性化布置是关键（开关、插座位置）。四、住宅精九游体育实施阶段的经验显示（一）、户型方案阶段要考量的内容：1、厨房的布置（步骤布置、配置布置、水电预埋定位等）；2、卫生间的布置（家具布置、小家电布置、更衣壁橱的布置、水电预埋定位等）；3、入口玄关空间的留出，收纳系统的布置；4、厅、房用品布置计划、空调机位布置计划（确认电气、弱电定位等）；5、洗衣机、拖布池等布置（上水、下水的布置）；6、室外空调架的定位（与预留洞及建筑细部紧密相关）；（二）、九游体育细化设计阶段必须注意的难题1、入户门风格与方式的选用一定与室内设计统一；2、建筑设计院的监理图与精九游体育设计或许矛盾（型号差别、水电定位差距、机电系统预留洞口等）；3、室内公共部分九游体育设计与入户九游体育设计的衔接（地板标高、入户门内外墙面的九游体育）；4、室外设计与房间设计的衔接（楼梯、露台门、窗等）；5、关于建成验收前九游体育、验收后九游体育的难题及相关设计图纸的相应。

（三）、如何选取工业化的专业施工如果说卫生洁具在完成采购后，可以立马让九游体育施工单位按设计图纸铺设的话，那么固定柜子、室内门及地板等部品的安装就不能轻松地让普通的九游体育施工单位来施工、制作了。这相同需要由专业的服装生产商来完成设计和施工铺设。因为一个楼盘，少则几百套房子，多则几千套房屋，一种别墅九游体育部品的数量似乎就成千上万，只有由专业的部品制造商必须保质保量、按时完成施工任务，并超过设计提出。可由专业生产商基地化完成的施工内容：橱柜工程、门及墙面工程、木楼梯工程、固定柜子工程、家用家具安装及调试、空调及新风系统调试、弱电设备加装等。（四）、如何选取工业化的专业施工如果说卫生洁具在完成采购后，可以立马让九游体育施工单位按设计图纸铺设的话，那么固定柜子、室内门及地板等部品的安装就不能轻松地让普通的九游体育施工单位来施工、制作了。这相同需要由专业的服装生产商来完成设计和施工铺设。因为一个楼盘，少则几百套房子，多则几千套房屋，一种别墅九游体育部品的数量似乎就成千上万，只有由专业的部品制造商必须保质保量、按时完成施工任务，并超过设计提出。可由专业生产商基地化完成的施工内容：橱柜工程、门及墙面工程、木楼梯工程、固定柜子工程、家用家具安装及调试、空调及新风系统调试、弱电设备加装等。

九游体育零组件工厂化装饰公司两者越来越多地体现为采用“时间、质量、成本”的竞争。一个大型项目的完成大致可分为：墙体安装、大理石铺设、吊顶安装、木加工的零组件安装、机电安装、五金安装或者软装饰品的布置等方面。在过去，这些都是在现场制造完成的，现在大部分尚未推进了零组件工厂化制造。现场成品安装，如花岗岩、木加工、五金等。能否正确的捕捉市场的需求信息，以最快的速率，最低的费用，生产出高品质的项目市场上需求的品牌，或为装饰公司的核心目标。装饰工程中的木加工不同于活动家具，活动家具由于是定型产品常常形成大幅度定制的制造方法，而装饰工程中的木加工得到现场条件设计个性化新材料工厂生产条件结合等限制大量以来经常能够在现场制造。随着服装市场的着力建设，技术实力和制造系统的全力提升和升级全面应对了左右的瓶颈，正在推动装饰工程中的木加工零组件的车间化生产新的革命。木加工零组件的车间化生产，现场成品安装对整个房间装饰工程来说带有相当重要的现实含义:1、保证品质因为木加工实在家具厂批量制造加工，也就是根据家具的品质规定进行加工的，肯定比以前在现场制造的品质要好，而且可以防止产品的色差问题。

2、缩短工期由于木加工是在基地制造自制，所以在现场施工的此外，可以预先把要制作的木加工下单到家工厂进行制造加工，待现场的墙板和地板施工完毕立即进行木加工安装，这样可以大大提高原来的施工工期。3、有促使控制风险木制品在厂里制作可以进行有效配料，控制原材料的成本，相对待现场制作时工作面大，现场管理不能面面俱到，容易导致材料浪费等带有巨大的出众性。另外在工厂里劳动力也非常集中，人工的利用也可以超过最有效化，减少现场施工工人的数量、住宿、等产生的压力或者现场健康、质量缺陷。如何建立九游体育工厂化工厂化九游体育的信息同步示意图原材量采购原材量采购现场推进设计现场推动设计零组件工艺分解设计零配件工艺分解设计车间制造基地生产下分厂生产单下基地制造单运输运输原料配料木工组装木工组装油漆油漆成品包装成品包装现场成品安装现场成品安装完工验收通车验收装饰工程木加工零组件的车间化生产流程五、成本控制与采购（一）、精九游体育的效率控制从设计起初1、精九游体育设计风险控制（80%）（1）、产品定位标准的选取、设计样式确定（2）、主要材料选用（3）、设计内容及科技标准的确认（各区域构成及部品配置、技术标准）（4）、按照梯级标准明确设计细节及九游体育标准。

2、精九游体育住宅实施步骤的费用控制（20%）（1）、预算控制（2）、工程发包控制（3）、施工阶段的效率控制（4）、决算阶段的费用控制（二）、精九游体育设计步骤成本控制流程精九游体育住宅的设计费用控制通常按下列工作流程来进行：1、根据楼盘市场定位明确交楼标准的九游体育范围和单位造价。一般房间九游体育成本标准可在300~1000元/平方米范围选择和确认（由运营策划部门、设计部门确认）。2、按所确认的九游体育造价进行精九游体育房屋的设计推进、调整及加强，编制符合行业定位的精九游体育预算，初步锁定利润（可由九游体育设计公司来完成）。3、按明确的九游体育设计进行大致九游体育材料、部品的采购询价工作。主要材料及部品以及：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间电器、橱柜、开关插座、家用空调、墙面磁转、涂料等（由预算招标部门来完成）。4、根据初步确定的九游体育材料、部品非常准确做出九游体育预算（预算部门来完成）。5、根据品牌定位及费用控制目标调整九游体育设计（销售部、设计部）。6、按照最后的定板九游体育设计完成精九游体育费用开支的编制。精九游体育设计步骤的费用控制流程效率定位九游体育设计招标询价编制经费调整设计出台预算设计预算（三）、采购效率的控制1、甲供材料的选用范围地面、瓷砖、涂料、石材、窗台板、门、橱柜系统、洁具、灯具、电器等。

2、批量采购的选用（产品选择余地非常小的状况）3、竞标性招标4、战略采购木门的采购木门是对进度的妨碍极大，是最值得关注的项目之一。关注的品质要点：1、木材干燥水平。2、木材原本的质量。3、门板的形成方法。实木门、空心门、模压门。4、饰面做法。5、油漆品质。6、门套的设计方法。7、门的五金件。几乎全部项目上都遭遇木门安装产能不足的弊端。为此，将其工作区分为几个方法，并在供货协议中与供给商给予严格：第一时期：门的设计，技术标准的明确，五金件配置的确认第二时期：样板门制造，确定验收标准。第三时期：根据供给商的产量排产，并约定门框、门扇、门套进场时间。第四阶段：现场调试，成品验收。橱柜的采购家居采购关注的品质要点：1、台面人造石的品质，价格差异可达10倍。2、柜体用木材。多数用防潮板，即便那样，防潮板效率也是高低之分。3、表面装饰材料。便宜的防火板几十元每人，贵的上千元一张。4、每一种五金件。进口和非国产价格差异极大，例如：抽屉所用的滑轨，质量好的可以承受一个人的长度，其价格也颇为可观。5、抽屉的品质。有的是陶瓷制品，有的用普通板材制成。6、封边条的工艺及材料。

7、各种附件，例如金属抽篮的总量、质量等等。8、加工水平。9、收纳系统性能：调味拉篮、支架、垃圾桶等等。成品木制造的采购衣柜、鞋柜、玄关收纳柜、卫生间卧室、储藏柜、背景墙几乎每一组成部分都形成不同的品质等级。活动配件的靠谱性必须仔细把握。防潮能力仍然不足。制作安装的时间非常长。安装时对现场有必须影响。木地面的采购木地在北京用量通常，在广州、北方不少房子内经常满铺。这种方法对室内的方正性、地面的粗糙度要求过高，对铺贴的工艺要求也很明确，否则非常易于发生大体积空鼓等明显品质现象。在广东，中国有限公司担心大多数建筑的施工效率无法满足规定，甚至能胜任的施工班组估计也不是很多。进场前学习的重要性！但是，木地面的安装倒是相当迅速。上海市作为木地面的维护要求极高，因此在采购时就需要明示规定的维护方式、可以接受的品质缺陷是什么，等等。木家具采购建议：实木复合地面墙面、瓷砖的采购尽管地板是标准的厂家品牌，但是受材料档次及不同批次的妨碍，瓷砖带来的品质现象并不少见。采购时应留意以下原因：1、地砖、瓷砖的衰减远高于定额值2、墙砖采用无缝砖时3、排版设计时4、色差问题5、几何形状方正度，平面翘曲建议最好依据每一色号准备2％的瓷砖用于物业维修。

瓷砖的供给对进度的制约是直接的，需要毫不犹豫地确保其销售。瓷砖的供应没有设想的这么麻烦。石材的采购石材主要选用部位：地面铺地、窗台板、橱柜台面、门套、装饰柱等1、石材的采购比较复杂，即便是相同名称的石材，其质量可以天差地别。为避免冲突和便利管理，通常由施工单位供给。关键是要选用好大板，并且在运输、保管及施工过程当中积极地做好成品保护工作。2、石材编号是一件严谨的工作，要求区别不同的选用部位逐一编号，避免混淆。打包最好依据套间进行，避免根据种类不同长期打包，否则分发到不同部位时很就会产生错误，特别是假设编号不强化，那似乎是灾难性的。卫生洁具的采购关注要点：1、龙头等设备的选用一定与洁具匹配。2、下水配件选择的品质保障。3、马桶的材质应该与现场预埋一致，否则只能安装，或者改动太大。4、浴缸直接阻碍泥水的施工进度，应予关注。5、卫生洁具对九游体育档次影响巨大，价格差异也十分之大。六、精九游体育房屋的施工管理（一）、交楼标准样板房制作的重要性作为发展规模相当大的楼盘，建议在进行大幅度精九游体育之前，先进行样板房的施工。因为样板房虽然是豪宅销售工作的必须，而且需要利用样板房的施工，发现产品设计、主体构造施工中产生的弊端，并迅速进行修正。

比较是这些后期设计没有考量全面家具解决设计思路的工程。如果所九游体育的样板房是交楼标准，那么其他同一种类的弊端如果不能给予立即的改正，将会对将来大体量的九游体育带来很大的遗憾，甚至导致巨额的立马经济损失。（二）、精九游体育房屋的施工要留意处理好几个原因1、做好标段划分，严格施工单位的采购工作。2、做好原施工图与九游体育设计的科技对接。3、协调好主体施工单位和九游体育施工单位的工作关系，合理安排工序。4、明确主体施工单位与九游体育施工单位的工作范围和责任分工。5、要做好主体施工单位与九游体育施工单位各自的成品保护工作。6、做好精九游体育房屋的验收工作:施工中工序过程验收、九游体育单位自验、甲方及经理部门的验收、业主收楼验收。精九游体育施工流程的四个时期阶段施工方主要工作内容甲方、监理主要工作内容解决软件性的设计思路与业主与施工沟通，排除设计思路，督促总包完成整改和移交准备阶段队伍组织，场地移交，材料采购，统一不同施工单位之间的管控机制办公准备甲购物资招标准备工作甲分包单位进场准备无需移交的泥浆施工，乳胶漆底漆施工，按照规范检查施工效率施工阶段橱柜框架施工，门框底框施工甲购材料及时供应到现场窗户门扇安装批量九游体育施工设计，卫生洁具安装必须移交的责成甲定分包分包服从管理橱柜面板安装，五金用品安装施工阶段根据规范检查施工效率木地面铺设督促施工单位检查，组织监理及甲方地毯式检查整改，小业主提前开放整改、验收自身组织检测，组织小房东提前开放甲方监理检查，分户验收，和移送督促检查竣工资料组织考核入伙移交组织各单位一同加强入伙的品质意识施工流程第一时期：准备阶段的工作内容1、精九游体育施工协议的达成。

2、施工单位进场，临时设施建立。3、图纸会审。4、确定施工组织方案（施工组织设计报审）。5、详细材料计划报甲方（比如甲供材料及自购材料）。6、与总包方开始移交场地及工作面。水电打压测试。7、橱柜、木门、地板专业开始进场量厚度。8、总包方对看到的难题进行整治。总包施工单位移交场地时界面参考：1、冷暖气：给排水管道回填完毕，墙面水龙头位置预留堵头。每根下水管做通球试验。每个楼层至少一个接水点。逐户试压，并将冷热水管对接。最好采用技术手段使冷热水管道进入持压状况。2、强电及弱电：逐条管道检测是否顺畅批量九游体育施工设计，回路是否合理。最好不要穿线，开关电源不要装。3、顶棚：如有抹灰，需完成。最好用泥土腻子刮平，不用夯土。4、墙面：完成外墙，底盒预埋完成。门洞找方。不应有裂缝。5、地面：不要找平！保持结构混凝土面即可。尤其是木地板地面，先不要找平！阳台上即使贴砖，也不要找平！6、防水：由水电总包完成，需做试水。如果有下沉式卫生间，由土建单位做完填充层及下层防水。7、保温层：先施工完工。8、外窗：施工完工。建议做水密性实验。外窗的成品保护。施工流程第二阶段：无须移交阶段的工作1、开工报告及即将开工。

2、泥水工作业、水电预埋调整。3、轻钢龙骨吊顶基层作业。4、乳胶漆刮腻子及颜料。5、地砖、墙砖、门槛石、窗台石及其它石材铺贴。6、木门单位开始施工，门框安装。7、公共部分泥水工作起初（公共台阶地砖等）。8、墙砖完成后的家具安装开始。9、乳胶漆第一遍施工起初。施工流程第三阶段：必须移交阶段的工作1、入户门加装上锁。2、空调安装、煤气安装、弱电设备调试进场。3、卫生间地板进场安装。4、镜子安装。5、卫生间、厨房洁具件的铺设。6、木家具进场安装。7、最后一遍乳胶漆。第三阶段施工方法：A：当泥水绝大部分工作现在完成，乳胶漆剩余遍，橱柜的框体加装完成，木门完成墙面，这个时侯就必须开始开门闭户，采用移交方式施工。橱柜、木门、木楼梯的剩余工序等应轮序转入，通过场地移交区分管理责任。B：这个时期的组织工作相对比较繁琐，需要不少杂工来参与此工作，控制钥匙的领取、场地的移交。建议杂工的收入由各个承包单位按照协议造价的大小进行分摊。C：要加强各个工程的移交质量，包括在成品保护方面的规定。要求根据各个专业的考核标准进行严密的移交。D：这个时期很就会出现偷盗事件。

电线、开关电源、各种灯具洁具都可能作为被偷盗的对象。为此，需要控制全部的出入口，对方面进行上锁移交控制。施工流程第四个阶段：整改、验收移交阶段1、施工单位地毯式检查，包括打压试水、电气线路等。2、甲方、监理组织的每套大检查，包括公共部分的检查。3、小业主开放日的检查。4、根据用户反馈的意见整改。5、竣工验收。6、入伙收楼及进一步的整改。7、竣工结算。8、保修服务。第四阶段施工方法：A：因为泥水施工、木楼梯施工、踢脚线施工都必然破坏管线，因此要再次打压检查。B：蓄水试验实际上进行了三次：一是结构裸露状态下与总包的移交；二是防水保护层施工完工后；三是验收整改时。C：业主组织的地毯式检查：考虑到是推进精九游体育交楼，有必要组织此工作。小业主开放日以及后来的整改：这是中国有限公司建议的非常环节，对增加投诉大有区别。开放时间：3天。D：入伙及之后的整改：无论是物业也是施工单位方面都需要高度尊重，要以战备状况接受小业主的验收。组织要有序，态度要诚恳，整改要尽快得力。入伙时，业主方面的组织占主导性意义，需要很大的组织。同时，施工单位须提供无缝的配合，尽快缓解小业主要求的维权。

另外，要防止过量承诺。小业主可能要求种种个性化改造的细则，应予适当解决。事实说明，如果作为小业主的额外改造提出约定过多，必定会占用保修人员的精力，客户满意度甚至会增加。E：保修阶段可以利用较好的服务提升小顾客的满意度，可以考量打包式服务，由专业团队提供星级维修服务，以应对因分包众多、投诉处理持续。精九游体育的进度计划掌控：1、项目建设总体方案2、九游体育与主体项目之间的衔接方案3、主体项目与九游体育工程的并行计划4、批量九游体育的总进度计划5、单栋的施工方案6、单套的施工方案7、以周为单位的施工方案8、以日为单位的施工方案影响进度计划的关键要素：1、场地移交，交叉作业时工作面得提供。2、甲方供应材料，甲方分包项目3、泥水工作进度4、通水、通电的时间5、垂直运输6、阶段性整改与率先整改的时间、力度计划掌控节点：1、开工前的打算阶段：不宜低于21天，否则意味着和土建之间的移交出现一些原因。2、泥水完工：自开业之日起，不少于50天。3、乳胶漆：从起初就进场，第55天以上完成第一遍乳胶漆，此时，泥水已经建好，门槛石现在铺设，门套即将进场。第90天完成第二遍，剩余为较为完整的整改时间。

4、门槛石：在地板之前装特别好。因为门槛石决定了全屋标高关系，因此不能太晚。5、木门套安装：第二遍腻子结束，门框就应装完。6、门扇：第一遍乳胶漆结束，最好门扇装完。7、卫生洁具：第一遍乳胶漆完工时起初安装，第80天以上装完。8、五金件：第85天完工。9、内部整改开始：应尽快进行。实际上，为了挽住施工班组，应该源源不断地提供整改要求，否则工人很就会在大体量施工完成以后就撤离。尤其是泥水，完成时间早，要抽空组织普查，逐步地消除现象。10、监理、甲方的检测和整改组织：可与施工单位内部整改同步进行。甲方、监理提前介入整改是非常必要的。11、小业主开放：第90～100天以上相当适合。住宅精九游体育劳动力分析：批量精九游体育项目的管控已经非常成熟，主要难题不源于管理管理科技和监管人员数量，而首要取决于劳动力供给。当前上海以及全球的劳动力供给都非常紧张，这是一个严峻的事实。作为发展单位来说，以下方法稳定优秀施工班组大有好处：标段大小要适合。标段太小班组不感兴趣，太大的话管理就会崩溃。因为针对成熟的九游体育公司来说，200～600套对于一个标段是适合的选用。施工现场要保持施工单位任务的持续性。

避免恶性价格竞争。（三）、如何做好精九游体育房屋施工前的全员学习1、精九游体育全员学习的重要性施工方法的思维、了解与土建施工的区别、多工种、多单位施工配合的特点、如何提升工程总体施工进度等。2、培训对象构成甲方、监理、施工单位现场管理员工、现场监理专业组组长、专业技术工人、现场普通员工、部品供给商及分包施工工人、保安员、清洁工等3、主要学习内容（1）、施工方案（2）、施工工艺、流程、作业指导书（3）、施工管理要求（现场规定、成品保护、安全施工、防火防盗等）（4）、专业施工技术标准、质量标准（5）、文明施工培训（四）、精九游体育房屋施工的品质控制1、精九游体育施工品质执行的标准GB50209-2002《建筑墙体工程监理质最验收规范》GB50210-2001《建筑装饰九游体育项目质量验收规范》GB50242-2002《建筑输水排水及供暖工程监理质量验收规范》GB50243-2002《通风与空调工程监理质量验收规范》GB50300-2001《建筑项目监理质量考核统一标准》GB50303-2002《建筑电气项目监理质量验收规范》GB50327-2001《住宅装饰九游体育项目监理规范》等国家标准。

DB31/30-2003《上海市住房装饰九游体育验收标准》各地政府公布的分户验收标准实际验收比健全更精细，侧重点有明显不同实用的检验标准是菜单式问题清单（六）、如何做好精九游体育住房的“业主开放日”验收流程：施工单位检查——整改监理、甲方内部考核——整改质检站考核——整改业主审查（业主开放日）——整改居民回迁验收——交楼以及进一步整改居民开放日的重要性：提前根据“交楼标准”解决存在的难题，时初期的交楼入伙顺利进行。业主提前看楼的重要性为业主开放日做一个具体策划对于个性化变更要求的心态为入伙接待做一个具体策划开放日大致的工作：倾听用户的投诉常常性地做点小结，入伙后也回顾六、验房1、闭水试验：提前两天闭水，24小时检查能否漏水。2、打压试验：需要1.5小时打压试验。3、地面部分：所有地板的项目包含墙壁、给排水、防水存水、地漏等。4、墙面部分：从入户门两侧开始沿顺时针方向对全部地面上的工程进行检测验收，并用贴纸以及粉笔标注在看到的现象点位置。5、详细记录：对看到的疑问点用专用收楼记录表对每位项目进行具体记录，验收的相关方签字确认，以便后期整改检查及原始资料存档。

6、常用的验房方法：观感法：看、摸、敲、照；量测法：靠、吊、量、套；试运转法：存水试验、冲水试验、水表空转试验；设备测试法：闭水实验、插座检测器检验等。各原因点所占的比重门窗强电/照明强电/灯具23.5%5.3%电箱各控制位标志不清及回路涂料给排水家具/厨房混乱；23.3%其他8.39%线径达不到设计完善要求；7.0%涂料插座相序混乱.板块成品保护不到位；施工不32.6%良如刷痕透底脱皮不平等。给排水/涂料/厨房卫生间及楼梯渗水；板块面层门窗工程卫生间坡度、坡向不正确；材料不良安装不良、表面磨损；水阀接口处及总水管处漏水；成品保护外窗防水条太短及缺溢水口；设计不适当橱柜台面无档水条。铺贴质量中空木门缺透气孔、上下边毛边。其它结构类：阴阳角不方正；长度、净宽度、净开间偏差；角线、墙面不平行。九游体育类：外墙裂缝；总体面层（墙、顶面）批荡空鼓及损坏；铝扣天花安装不良；地板铺设不良;设计类：空调外机位、插座、孔洞位置不协调；总电箱未按设计完善要求设漏电保护插座；卫生间门吸装湿区的地上或厨房旁边；卫生间或入户花园木门框到地。

验房内容分解一：验水1、闭水试验：在楼上和验收楼层的卫生间、厨房、阳台用铝制袋装好沙子，将所有地漏全部堵塞好，然后放满水，保持24~48小时后查看：（1）、地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；（2）、不应有水从厨厕渗到厅房外墙、墙角；（3）、上层住户的厨厕、阳台的水不应渗到下层的天花（尤其要检查天花灯座、竖管周围）（4）、屋面下的吊顶和墙上、墙面（特别是窗周围）不应有雨水渗入得痕迹（在雨水过后一天内来检查为宜）。2、水表空转试验：打开楼上的自来水管道防水到最大，赶紧去看该楼层的水表，防止他们用水自家水表帮忙跑的问题。3、存水试验：闭水试验结束后，提起地漏上的沙袋将水倒掉，水放完以后还有存水，说明地面坡度不够，需要整改地面。4、给排水试验：查看厨房、卫生间污水是否畅通，所有阀门是否有防臭功能。5、其它：给排水管之间的接驳处或许有漏水，尤其是阀门接驳部位，所有水喉出水是否正常，抽水马桶不开裂，水管无破损，各接口处密闭良好。验房内容分解二：验电1、插座：五孔插座上依次插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电。此时拉下总开关的插头回路开关，指示灯灭，频繁检测几次说明开关回路接线良好，插座安全。

2、开关箱：各分路开关应有显著的标志，如果没有以及不确定，要及时改正。开关应加装牢固，每个都要使劲摇晃检查，如果发现破裂装饰家装公司，应及时紧固或者更改，否则将来使用中会导致不良打火现象，会导致更大的危险。要检测短路保护开关是否灵敏。4、检查弱电设备：检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。检查有线电视、电话、宽带是否工作正常。检查入户门铃是否工作正常，可带两节五号电池，检查门铃是否响，或者声音不停。5、检查机电系统：如果精九游体育住房配备有暖气、新空调、热水器等机电系统，需要检查各种机电系统能否正常工作。验房内容分解三：厨房编号检查项目问题整改意见时间1天花及灯座牢固，无暇疵（无裂纹、水渍，开花线平直，颜色均匀）2墙身线平直，墙角成直角，墙身平行，墙身与天花的夹口平直，瓷片无接缝、无损伤、无较大断裂，电擎边表面光洁妥当3地砖有无暇疵（无接缝、破损，裂纹），颜色均一，有防水功能及有足够宽度去水4橱柜和陶瓷门无胶水污迹，推拉顺滑，颜色均匀，关门后无太大间隙，边缘不割手5人造石台面、边、底有无划花现象，是否平坦光滑6窗台玻璃没有花痕、裂纹，牢固、无异常形状，边缘与框有没有过度的玻璃胶7各家具是否加装牢固，厨柜边沿是否与墙贴紧,是否损伤，拉手是否完整，橱柜门开合是否顺滑8橱柜上方油烟管通道宽度是否大于油烟管长度，橱柜和抽油烟机有没有预留电线孔，能否排废气9厨柜内的管道、开孔是否美观、合理10洗菜盆有无固定好，放满水至边进行实验看周围及以下接口是否有破损问题，有无提供洗菜盆底部的盒盖11炉孔尺寸是否标准12冰箱,抽油烟机,消毒碗柜,微波炉的放置,电源接口13煤气炉放置,煤气管如何接口,冷热水龙头接法14检查地面排水；房间如何去水15柜脚防水措施；柜脚与柜子间没有太大间隙验房分解内容四：阳台编号检查项目问题整改意见时间1防水用途测试，有无足够宽度去水2门开关是否顺滑3看内墙壁是否有灰尘，管线排列是否美观4铁花栏杆是否有生锈和不好的方面及能否牢固5与屋顶相连的墙体是否完好6地砖是否防滑及有无接缝现象7水管等管道排列是否美观，有没有受损8是否有排水洞，是否真能排水,看有无结冰，是否漏气,放水检查9推拉门要顺滑，玻璃要整洁，无破损，平整验房内容分解五：卫生间编号检查项目问题整改意见时间1天花及灯座牢固，无暇疵（无裂纹、水渍，开花线平直，颜色均匀）2墙身线平直，墙角成直角，墙身平行，墙身与天花的夹口平直，瓷片无接缝、无损伤、无较大断裂，电擎边表面光洁妥当3地砖有无暇疵（无接缝、破损，裂纹），颜色均一，有防水功能及有足够斜度去水4房门关门时无太大凹槽，颜色均匀，门框门基与墙墙体平整，门锁完好，把手完好5洗手盘台面是否稳固；,与台面缝隙是否过大，是否能借助那条缝流水，.水龙头是否稳固,开水检查，洗水盘下的管道是否漏气；洗澡盆支架有无涂防腐漆，有没有提供堵水盖子6镜有无固定好、镜是否平整无破损7洗澡盘是否稳定,坐垫结构,冲凉房门开关是否顺畅，检查边沿；花洒是否牢固;地面渗水检查8马桶冲水是否正常，马桶是否有破损,坐厕下水是否顺畅,冲厕水箱有无破损声9窗台玻璃没有花痕、裂纹，牢固、无异常形状，边缘与框有没有过度的玻璃胶10有无结冰，坡度是否对头，是否朝地漏排水11看上、下楼两者的墙体是否有排水（水渍）卫生间与室内的墙体有无积水12热水器能够接过来13如何检查上下楼两者或许漏水,好办法,把一个碗盖住地漏,保证水可以不流走,不过其实要过一星期才可以了解结果14随楼附送的配套设施或许完好；证明书及保养证验房内容分解六：房编号检查项目问题整改意见时间1天花无暇疵（无水渍、无破损、平滑）非常是天花与地面之间的地方无破损，灯座牢固，油漆颜色均匀，天花线平直，天花角成直角2墙身无瑕疵（无水渍、无破损、平滑），油漆颜色均匀，墙身线平直，墙身角成钝角,墙身平行，敲一下墙身无空声（如有较响声音，可能墙身有空心部分），窗边的墙身没有粉状物（如有，表示其实渗水，电开关板两侧平滑妥当。

墙身有无非常倾斜、弯曲、起浪、隆起或凸起的地方、拿手电筒照射3木地面有无划花痕、太大缝及翘起，颜色均一；地脚线平直，地面和脚线接口妥贴，置于地板上的乒乓球不会向一边滚动（因此声称地面倾斜。4房门关门时无太大凹槽，颜色均匀，门框门基与墙墙体平整，门锁完好，把手完好5飘窗大理石板有无缺口、污迹，各玻璃窗内外有无污渍,缝隙是否干净,考虑减少雨天天,渗水，飘窗接口处是否完好，窗户开关是否顺畅6客人房间跟入厕是否渗水7书房是否有宽带端口8各个房间的音箱接口,电话,电视,宽带端口完好9各衣柜是否加装牢固，衣柜边沿是否与墙贴紧,是否损伤，橱柜门开合是否顺滑，油漆均匀无破损，b型房灯具完好10随楼附送的配套设施或许完好；证明书及保养证验房内容分解七：客厅、餐厅编号检查工程难题整改意见时间1天花无暇疵（无水渍、无破损、平滑）非常是天花与地面之间的地方无破损，灯座牢固，油漆颜色均匀，天花线平直，天花角成直角2墙身无瑕疵（无水渍、无破损、平滑），油漆颜色均匀，墙身线平直，墙身角成钝角,墙身平行，敲一下墙身无空声（如有较响声音，可能墙身有空心部分），窗边的墙身没有粉状物（如有，表示其实渗水，电开关板两侧平滑妥当。

墙身有无非常倾斜、弯曲、起浪、隆起或凸起的地方、拿手电筒照射3地砖有无暇疵（无接缝、破损，裂纹），颜色均一，地脚线平直，地面和脚线接口妥贴，置于地板上的乒乓球不会向一边滚动（因此声称地面倾斜。4大门门槛无缺口，房门关门时无太大凹槽，颜色均匀，门框门基与墙墙体平整，把手完好，门锁完好，防盗眼、防盗链、对讲机完好5所有电路接口,电话,电视,宽带端口完好各种线路接口是否清晰，做工美观验房内容分解七：客厅、餐厅编号检查工程难题整改意见时间1天花无暇疵（无水渍、无破损、平滑）非常是天花与地面之间的地方无破损，灯座牢固，油漆颜色均匀，天花线平直，天花角成直角2墙身无瑕疵（无水渍、无破损、平滑），油漆颜色均匀，墙身线平直，墙身角成钝角,墙身平行，敲一下墙身无空声（如有较响声音，可能墙身有空心部分），窗边的墙身没有粉状物（如有，表示其实渗水，电开关板两侧平滑妥当。墙身有无非常倾斜、弯曲、起浪、隆起或凸起的地方、拿手电筒照射3地砖有无暇疵（无接缝、破损，裂纹），颜色均一，地脚线平直，地面和脚线接口妥贴，置于地板上的乒乓球不会向一边滚动（因此声称地面倾斜。4大门门槛无缺口，房门关门时无太大凹槽，颜色均匀，门框门基与墙墙体平整，把手完好，门锁完好，防盗眼、防盗链、对讲机完好5所有电路接口,电话,电视,宽带端口完好各种线路接口是否清晰，做工美观谢谢你们