你正在反复改图？万科已经那么控制图纸设计品质，值得好好学习
内容提要
万科设计部当时是“万恶之源”
图纸：改！改！改！
出图：拖！拖！拖！
详图：错！错！错！
万科设计开发的现象背景
人少/ 经验少 VS 活多/周期短
万科设计开发的主要原因
改！改！改！
案例：白马花园项目主入口设置，变更的问题
拖！拖！拖！
案例：精九游体育图纸与水电施工图机电点位不一致，现场施工难度与返工增加
错！错！错！
案例：白马花园地下室层高问题，各项目时常发生的空调机位问题
问题探讨 问题的本质
设计资源的水准使得设计失误的频发
管理工具里的缺位导致图纸质量的混乱
管理体制上的缺位导致决策事项的难度
标准化的缺位导致失败屡出并重复犯
与设计品质相关的工作有什么？
这些工作的目标？
设计前期
确定设计单位 选择了一家好的设计单位，---50%项目成功
明确设计提出 让设计单位了解完整的目标与标准
设计中期
设计后期
万科设计思路的策略
设计部的“新设计”
通过
制度工具 标准化
把想法做简单，作具体
万科应该如何做？
万科设计单位信息库
建立设计单位信息库制度，涵盖集团内及竞品的设计资源
【编制目的】
为万科选择项目设计单位提供参考。
【编制说明】
设计单位参考名录分为规划建筑、室内设计、环境设计三个别。名录提供的每位设计单位对跟万科合作有必须的主动性和迫切期望。对于万科的房企操作方式却有必须程度的知道，部分单位在设计及配合方面遭遇了跟万科磨合的过程，并获得良好的成效。希望本参考名录能够并将过去合作过程中的心得作必须的小结。希望在作为新项目的设计单位选取中有所帮助
【经验与建议】
一、结合项目设计的规定和设计单位的特征进行选取
每个设计单位却有其特征及擅长，在委托或进行招投标设计时要综合考量。设计单位的地位以及设计的素质及人力、经验等原因。
一般来说，中小规模的设计单位具备较强的设计新颖，方案个性化色彩较强，但仅有一名或几名设计骨干。虽然这种骨干的个人心得和意识更强，但该单位人力有限，不宜承担大型工程的设计特别是初期的扩初及施工图设计。对于研究实力强的中小规模的设计单位，可使其参加小型项目初期的研究或概念设计，其他的应承担中小规模的项目，避免发生初期设计服务不佳的状况，诸如拖图、图纸质量不合要求等等。
大型设计单位设计能力强，能胜任大型项目的设计，并可很好地满足行业需求，但设计较为程式化。
还须留意的是不宜在同一时间段内由同一单位承接几个项目的设计，以免阻碍设计服务的品质。
二、选择异地（境外）单位的注意事项
1、语言、沟通的现象。
所提供的海外设计单位却有懂得中文的设计师或联系人，但在沟通过程中还有时需用英语如何把控九游体育施工图质量，增加了交流的限制；异地（境外）单位通常距离较远，面对面交流的机会降低，不利于设计方充分掌握中国有限公司的意愿，借助电话、邮件、传真、视频会议能做必须弥补。
2、优先选用有本地分支机构的外地（境外）设计单位，能拥有较为直接的服务。
3、优先选用对万科信任度、配合度较高的海外单位，在合作中不会因为设计成本的弊端影响设计的进度，也不会因长期变更设计而阻碍服务品质。
4、选择异地（境外）设计单位合作时需确保控制的力度。
① 在后期达成设计协议时面对设计方的义务做明确和严谨的要求，保证异地后期服务品质。一旦签订合同应明确按协议执行。
② 针对距离远、无法直接交流的情况很要加强与异地单位的交流力度。
5、在与海外设计单位合作时仍要切记：
① 因国内外在材料、施工图节点设计等方面有较大差异，境外设计单位应尽量不介入施工图阶段，且所提供图纸需经二次设计即本土化过程。
② 国内的设计周期相对美国短，在合作时要留出一定时间以免设计方无法如期出图而陷于被动状态。
三、选择施工图设计单位的建议
建议选用本地施工图设计能力强的单位，能直接沟通意见，便于迅速进行设计的更改和变更，节约支出。
四．维护和更新
本名录可由设计部选定专人负责，也能由各个项目PM设计师自行收集引入。暂定于每半年以设计部名义更新一次。
对于施工图战略合作单位的选择
1.长期合作之后成立的信誉和合作意图
2.制定《设计资源评估表》阶段评估，年底反馈
3.利用项目总量形成彼此间的竞争及排名关系
4.中大量将采用优胜劣汰机制及新策略单位
明确设计提出
在设计初期对设计单位确定相关技术规定
明确指出设计单位服务规定，并写进标准设计协议
统一关键部位节点方法，提高精度和品质
《万科建筑构造统一做法》
编制原则
《统一做法》由设计部创新策略总包单位共同研究起草，在颁布过程中将运用企业项目管控中心风险监管部及监理总包单位的建议
《统一做法》对“砌体”“地下室”“外墙”“屋面”“楼地板”“内墙”“坡道”等七个方面进行了统一要求
《统一做法》的要求以迎合国家现行规范为基础，结合工程施工经验及用户反馈进行部署；
《统一做法》不定期进行更新。
到底具体如何做？
万科设计思路的策略2
《上海万科设计成果检查表》
从具备完善、满足使用用途、避免常用错误、巩固标准方法、成本掌控等角度调节提高图纸质量、规避风险
方案扩初阶段从“总图指标、规划方案、公建配套、住宅单体、地下停车库”五个方面进行检测，共132个检查项
施工图阶段从“总图指标、规划方案、公建配套、住宅单体、地下停车库、结构设计、设备设施”七个方面进行检测，共234个检查项.
《上海万科设计成果检查表》
使用制度
设计检查表由设计院填写，在计划及施工图时期与设计成果共同提交万科；
万科内部由设计PM组织对设计监测表评审会议，该表格的完成状态为评价设计院工作成效的重要根据；
设计部内部将《设计成果检查表》的运用状态成为考评设计PM工作的重要根据；
《设计成果检查表》不定期进行更新。
精九游体育项目建筑与房间进度配合指引及按钮划分
以一套图为方式；
采用精九游体育交付的工程区别于毛坯交付的工程，在建筑时期即必须室内设计的充分配合，进行多次相互提资及互相复核，以超过水电、设备等一次性设计到位的原因，减少重复出图，减少设计变更
采用精九游体育交付的工程区别于毛坯交付的工程，在建筑时期即必须室内设计的充分配合如何把控九游体育施工图质量，进行多次相互提资及互相复核，以超过水电、设备等一次性设计到位的原因，减少重复出图，减少设计变更。
一、在建筑设计阶段必须充分预留合作时间，根据本指引，建筑及室内必须及时互提资料。
二、精九游体育图纸与建筑图纸的界面划分
三、建筑图纸与室内图纸交叉部分的划分
原则上，图纸出现交叉部份的，除饰面做法外，全部以建筑图纸为准。
四、建筑与室内设计互相提资的顺序及时间
五、本指引同时适用于公共空间设计
万科设计思路的策略3
设计后期
确认部品定样
协调施工配合
销售及客服配合
万科设计部品决策表
编制原则
对涉及到建筑观感和居民关注的部品进行统一梳理
分为“外墙”“门窗”“栏杆”“屋面”“其他”等五个维度
分设计阶段决策每件部品的不同特性，逐步推进和准确
体现成本信息
使用制度
1.《部品决策一览表》由设计院填写，在计划及施工图时期与设计成果共同提交万科；
2.设计部内部将《部品决策一览表》的运用状态成为考评设计PM工作的重要根据；
3.《部品决策一览表》不定期进行更新。
销售及客服配合
《设计培训标准模板》
使用制度
1.《设计培训资料》由PM编写，作为向营销部提交项目信息的唯一书面资料；
2.《设计学习资料》内容能鼓励所有业务物料制造的素材及案场公式信息
3.《设计培训资料》根据项目实际变更很不同日期版本升级。
本附件请参看微信号dichanMBA 已经公布的【万科项目名称销售培训资料】
万科设计思路的策略4
万科标准缺陷反馈流程
使用制度
1.《标准缺陷反馈》负责根据缺陷类型进行优化方法和固化措施
2.《标准缺陷反馈》作为《设计成果检查表》的更新依据
3.《标准缺陷反馈》由设计院负责撰写，CM负责审查，作为设计资源的后评估根据
4《标准缺陷反馈》作为部门内部培训教材
住宅项目缺陷原因设计指引
----空调部分
1空调室外机位的加装功率
1.1、一拖一家用分体式空调：（包括一拖一的壁挂机、立柜机、风管机）
1.1.1独立挑板空调位的尺寸：
（以上的留出空间长度为扣除建筑面层外的净尺寸）
壁挂机空调位预留尺寸示意图
立柜机空调位预留尺寸示意图
1.1.2、 内凹式空调位的尺寸：
壁挂机空调位预留尺寸示意图
立柜机空调位预留尺寸示意图
1.2、家用中央空调位尺寸：（室外机应尽量放在无遮挡的开阔处）
二 空调机的安装位置
2.1. 卧室空调室内机的安装位置：
2.2. 空调室外机的放置的通常规律：（应设定在有门窗洞口的位置）
空调机位与楼板同高，
一 空调机位距离今天的打开扇≤500MM，
二 且为方便电器外机安装启动窗完全进入后
最小净尺寸≥500MM
2.3 空调室外机与室内机距离要调节在3M以内避免跨越卫生间、过道及其他功能空间：
2.4 空调室外机设在凹槽内时要错位，不面对吹，位于凹槽等隐蔽处的空调可不做百叶。
2.5 空调室外机必须放在室内，且无其他障碍物遮挡：
2.6 空调室外机不防止窗户内吹：
空调室外机对窗户内吹产生如下不利要素：
一 夏季空调制冷时造
成阳台内热空气循
环，阳台门试图进入。
二 噪音较大。
三 灰尘污染。
四 不利阳台封闭。
2.7 空调室外机位应单独设置，无法防止时要将冰箱外机设置在房间里的地漏处以便冷凝水的排出：
2.8、空调室外机位不应与其他管道重叠：空调室外机位与雨水管位置重叠好的九游体育公司，造成空调无法安装
三 空调机的功能要求及日常运行
4.1 空调室外机平台排水：
空调室外机位应向内找不超过2%坡（若为无组织排水则为向外找坡）; 空调板与墙壁相连的根部应作构造到构架200高的混凝土防水反槛，防止室内水利用墙壁毛细作用渗透到室外；空调板下口需作滴水线。
4.2 空调冷却管道的设定不得放置在公共空间或其它户内
4.3 空调室内机位置与电源、冷媒管的设定要相应：设计中须对于空调管道走向进行开孔设计并审查：确认开孔高度是否与风扇内机相对应：孔洞高度是否会满足冷凝水自然污染；审核孔洞大小或许满足要求。
五 空调设计的其他原因
5．1 空调室外机位的设定要考量美观：
考虑制热冷媒管、冷凝水泵对建筑外立面的妨碍, 室外不允许暴露较长段空调管;发生时要采取装饰百叶、格栅或成品的炉具管扣板加以处理.
住宅项目缺陷原因设计指引
缺陷整改案例之二
关于白马花园敞开车库未作屋顶隔热和地下室净空宽度不满足规定的预测和反思
一、缺陷原因：
白马花园四期B195号业主3月24日提交个人意见书，投诉该业主的车位部分的墙体已做保温，以及地下室多处房间净空宽度不满足规范规定。
经查实，该户型现场问题如下：
1.该车库为开敞空间，内部与室内相连墙体应该按屋顶计算，顶板也属与内部交接面。设计总说明中写明外墙需要作防水。施工中该个别墙体和墙壁却没有做保温。具体范围如下图图示：
2.地下室净高问题：
该户型的入户玄关处，最低处净高大致只有1.75米，如下图（左）所示；另外，明确为赠送性质的地下室部分，大范围长度只能195cm左右，局部梁底净高180cm，如下图（右）所示：
二、缺陷问题解析：
1.车库为开敞空间，设计总说明中确定外墙须做保温，详见以下的设计总说明之“建筑节能”第四条。
但因为这些问题，施工过程中没有按设计提出做保温处理。过程中也没有发现变更图纸或项目指令记录，而且在没有设计更改的状况下，竣工图里也按没有作保温来存档，存在着与原施工图不交圈的矛盾之处，并被业主查看到全部设计资料。这样的难题，在未来的项目管控过程中，应该明确管理，绝对避免巨大的法律成本。
2.净高问题的弊端右下面几个原因导致：
原因一：本项目是将首层室内地面坡度降低，离室外路面2.300米，目的是因为将以下的敞开式车库、入户玄关部分、以及半地下室的裙房（用架空层）控制在2.200以内，从而不计入容积率指标。（因为此部分功能实际上都在室外道路坡度之里，如果层高达到2.200米，按要求将计算容积率。）详见下图剖面：
原因二：建筑图纸上长度正常，符合不超过2.000米的规定。但构造图纸显示红色处有根梁，对应建筑图纸上红色部分为梁（详下图），导致实际净高不满足规定。
原因三：北侧入户玄关处的两级踏步，按图纸设计其范围如下图图示，但实际施工过程中，施工错误将其范围向外延伸，如图所示：导致入户玄关大部分不满足净高要求。
原因四：赠送的地下室层高利用架空层将顶楼控制在2190，所以相对于架空板部分，楼梯梁等位置身高不满足2米要求。另因为施工误差，2190－150（板厚）－20（顶板粉刷）－20（底板粉刷）－误差，使得大面积层高也不太满足净高2米要求。具体详见以下附图：
三、整改办法：
1.敞开车库部分的保温问题：
本工程的施工图纸于06年6月完成审图，而06年12月前国家建立的《冬暖夏凉地区住宅节能设计标准》规定，如静态计算总体节能达到50%，即使楼板，墙壁已超过保温限定标准也具备完善要求。
委托中科院进行了节能计算，经初步沟通必须如何满足06年06月时的设计完善要求，根据其陆续报告，与设计院沟通，要求其根据06年6月出设计更改，取消此部分的外墙保温，与现在实行计划保持一致。
由事业部将此更改加入竣工资料，保证项目档案资料的完整性。
2.净高问题：
入户玄关处，应首先将因为施工错误导致的两级踏步缩回至原设计之处。
入户玄关处，由于一根结构梁的存在，导致该梁上面只是1.750米的净高，由于这里能判定为分割带，可加装围栏，不属于过道，因此没有净高限制。
赠送的地下室部分，由于属于赠送性质，且在楼书及交付资料却确立写为地下层，一般业主经常砸掉架空板。针对此个案，在不使用补偿方式的前提下，通过替业主承担地下室改造等工作，尽量平复此户业主九游体育设计，引导居民接受对方免费打掉地下架空层板的计划，可以逐步缓解层高问题。
四、经验总结及初期标准动作：
1.敞开车库部分的保温问题：
严格梳理我司所有在建项目，具有诸如案例的金色里程别墅、深蓝项目由各设计PM进行自审，凡是在06年12月之后审图完成的，必须明确按照政府相关节能规范和细则执行，确保遵循验收规范规定。06年12月之前完成审图的，则要审查图纸与现场推进是否一致，规避不必要的法律成本。
今后项目设计过程中，类似的“底层架空的二层楼板或不采暖的敞开式地下室顶板上部为室内时”应明确按制度跟规范规定加保温处理。
2.敞开车库部分的保温问题：
关于赠送的半地下式净空高度问题，具有诸如案例的燕南园、金色里程别墅、深蓝项目由各设计PM进行自审，确保地下室不超过2.000米净高的使用规定。
今后项目设计步骤中，应明确按照国家跟地方的完善要求，确保房屋室内部分的净空高度规定；特别应避免因为属于赠送性质，从而放宽使用用途要求的状况。如果确实为了这些问题，不能满足规定的指标提出，应在业务资料跟销售步骤中确定告知用户，此部分仅为赠送，但不确保使用功能提出。
对于诸如本范例为了构造的一根梁出现室内净高不满足规定的状况，今后设计PM应建立对设计院的专业之间图纸校审会签的管理，通过输出《设计检查表》等管控工具，着其检测，一定程度上避免设计成本，并着其承担一定的鉴于设计失败造成的责任。
设计部的“新设计”
万科设计开发的 后续工作
持续性的缺失反馈分析
-解决错误越来越少
示范区综合控制标准
-解决不再出现城花示范市
部品标准化
-解决材料快速确认
设计资源评估标准
--解决资源与中国有限公司一起进步
景观与室内配合流程
--解决报建图与景观图不一致
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九游体育装饰，始于1996年，专注于新房九游体育，旧房改造、设计施工等领域，具有国家建设部颁发的设计甲级，施工壹级的资质。（需要设计九游体育的业主，可以留下您的联系方式报名，九游体育顾问将会贴心联系您。）