政策松绑“工改租”，厂房变住宅有前途

文｜邓浩志

12月25日下午商品住房九游体育问答，住建部官网发布了6部委牵头印发的《关于取缔规范住房租赁行业秩序的意见》。

其中更重要的是第七点：保障租赁住宅安全。住房和城镇发展部门必须建立闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为出租房屋的政策……

新政等于让“工改租”开了口子。这是制定多渠道供应的既一重要制度。前几年已经相继问世“商改租”、“集体物业进入租赁行业”等重要措施。“工改租”目前也是第一次表态，具有的作用十分大。

有几个方面值得你们注意：

1、“工改租”在全国是新事物，但在上海，大概7、8年前就早已发生，所以并不是完全的新事物，对于人口多，居住土地少的特大型城市，“工改租”是十分有前途的。一方面产业土地的单价大幅超过房屋，也达到商办类项目，所以其经营成本优势非常注重家装设计公司，实现利润可能性更大，所以其实能够参与的旧厂能更多。第二方面也会缓解住房数量不足，租赁行业建设滞后等本质现象。

2、地产政府对“工改租”可能会比较谨慎，此前仅北京等部分城市有实现诸如项目，其他大城市出于某些问题对此事却非常慎重，更深层次的缘由是怕扰乱了原本为了这些土地性质不同所设立出来的机制。比如说，住宅用地会否因此产生价格上涨？工业公司会否放弃“主业”转作“包租公”等等。比较典型的参考实例就是前两年倡导的“集体土地处于租赁行业”，大的新政口子虽然开了家装，但各地方依然非常盲目推进，所面对的考量也有诸如的。

3、新规在完善租赁公司管理上还有两条内容值得关注：一是住宅出租公司不得以隐瞒、欺骗、强迫等方法提出承租人使用房屋价格消费借贷，不得以收入分期、租金优惠等名义诱导承租人使用房屋价格消费借贷。二是住宅出租公司房租收入中，住房价格抵押金额占比不得超过30%商品住房九游体育问答，超过比例的应该于2022年底前调整到位。

在此之前有个别租赁公司诱导承租人采用“长租贷款”，企业一次性获取长时间的单价；或高价收取市场房源，恶性争夺市场总量。以上方法所造成的现象早已在最近两年持续曝光，诸如：烧钱抢占市场不可持续性；“骗租赁贷”引发的客诉，金融风险；大量前端收款引发的经营管理成本，道德危害等等。因此现在新规明确应完善以上情形。

综评：这次政策作为扩大租赁行业房源是好消息，对于这些闲置的工业厂房是好消息，乃至经营窘境的旧厂也产生了新的设想空间，不过如何落地需地方制度指导，仍存在较大不确定性。而对租赁公司监管进行了大范畴的规范性约束，一方面有利于市场安全发展，另一方面也意味着租赁行业将退出高速淘汰阶段，一批销售在整改范围的民企出局在所难免。而租赁公司今后所面对的“难”，恐怕能达到任何行业。

（本文图片来自网络）

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