商品房交付过程中存在难题的处理

商品房交付过程存在现象的处理

一、有关商品房交付相关刑法条例

（一）商品房交付使用?strong>

在协议承诺的交楼时间前要完成相关验收并获得验收合搁畸书，具体如下：

1、商品房竣工并拿到验收合搁畸书（根据当地文件能仟）中：建设项目规划验收合富人防、消防、环保验收意见书；质量监管意见书、建设项目建成验收备案表、交楼许可证等。

2、达到商品房孪同约定的交楼标准。

（二）商品房交付前，应当完成的打算工譼rong>

除了里史房达到交付使用题，还需要茁准备工?p>

1、应当备齐《住宅质量保证书》、《住宅使用说梅及《交楼通知书》等程序资料，物业公司备齐《准予入住通知书》、《钥匙交接书》、《业旨》、《业指》、《住户手册》、《楼宇情俊表》等文件资料；

特本：

根据《商品住宅实施质量保证书和住宅使用说闷度》、《建设项目效率管理谭的要求

A《住宅质量保证书》应当包含下列内容：

１、工程品质监督部门核实的效率等级；

２、地基基础跟轴构在适当使用寿命期限内承担保修；

３、正常使用情炕、部件保修内容与保修期：

屋面防水5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏5年；墙面、顶棚抹灰层脱落１年；地面裂缝渗水、待票年；门窗翘裂、五奖年；管道堵塞２富供热、供冷系统跟设备2腐期讳期；卫生洁具１年；灯具、电曝６富电气软管、给排水管道、设备调试和九游体育工程九游体育房子，为2年；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发齐用户自行约定。

B《住宅使用说梅应该对住宅的构造、性能跟富(部件)的类别、性能、标准等椎芒提趁注意事项，一般需要包括下列内容：

１、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的须注庙单位；

２、结构特点；

３、九游体育、装饰注意事项；

４、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设备配置的说盲

５、有关设备、设施安装预撩的说貌装注意事项；

６、门、窗类型，使用注意事项；

７、配电负荷；

８、承重墙、保温墙、防水层、讶部位注意事项的说盲

９、其他需说檬题。补充《猫筑节能谭第22、23谭康夭⑵凵唐贩浚Φ毕唐贩康哪茉聪闹副辍⒔谀艽胧┖捅；ひＮ鹿こ瘫Ｐ奁诘刃畔ⅲ⒃谏唐贩柯贤妥≌柿勘Ｖな椤⒆≌褂盟得性孛谡Ｊ褂锰拢Ｎ鹿こ痰淖畹捅Ｐ奁谙尬?年。

二、完善交楼程欣范法律成本

（一）送达交楼通知书的注意事项

1、在商品房孪同约定的缴楼期限到期前送达；

2、按照商品房孪同约定的地点和收件人送达；

3、按照商品房孪同约定的送达方式送达，通常有三种类型：直接送达、特快专递送达、公告送达。寄送入住通知书时一定要按承诺的形式送达。如快递送达，应该在递交单里写氓通知书；

4、妥善保溜凭证；特快专递送达回执（业终菏局应将业终的签字联复印给我司）；

5、查摸是方，如有退件，应立即处置，并保霖凭证。

（二）其他要打算的交楼文件

1、房地产登记机关认可的测绘机构衬预售面积和竣工面积测绘报告；

2、前期物业管理公司衬物业共有部位、共用设施系统接管查验清单。

（三）办理缴楼手续的注意事项

1、委托物业公司申请入住手续的，弛权委托书；

2、查验业猪份，业执有关入住资料九游体育竣工验收意见书，要实现办理入住手续的人与签署商品房孪同的当事人完全一致，如孪同有多附的，办理入住手续时要同时到场悔权委托书，如购房者为法人的，应敞人授权委托书；

3、签收约定交付的程序及有关入住资料；

4、业皱余款、面积差价款、物业管理费及有关费用；

5、委托开发商办证的，提交办证所需资料和缴纳代收?a>及相关费用；

6、房屋验收，业执设备交接清单互宇情俊表》（收楼意见书）；

7、业帧房屋钥匙，并依法签收。

以上环节，应留意保俩收材料的证据，以备日胡纠纷时选用。业挚、面积、设计规划变更等原因的，应与业中协商谈判，保列过程中产生的书面证据。

特本：

A落实在交房时稀的秆用，制订每位业枝交款庙》，准确填写每位业只款核对单》交财嗡；

B对于这次太原市场业殖强烈的“交楼时，是氟收公共物业维修基件”等原因，与有关政府部门沟通，尽量由其直接收取。

C按照商品房孪同中第十一台签驶接单”。

根据最高人胔ref="//www.66law/special/fayuan/" title="法院" target="_blank">法院《关于商品房耡 href="//www.66law/hetongjiufen/" title="合同纠纷" target="_blank">合同纠纷诉讼的法律理解》第十一台：“对房屋的转移占据，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁四风险，在交付使用前由乘承担，交付使用核承担；滤接到乘的书面交房通知，无正当原因放弃接收的，房屋毁四风险自书面交房通知明确的交付使用之日扑承担，但刑法另有规定槐事人另有约定的除外。”签士屋交接单，就可视为卵房屋交付卢风险也逐渐转移。

（四）关于收楼过程中异议的处理。

业终楼过程中一般能提崇交楼的文件不齐全、交楼的标准不符合合同承诺等异议。

如任何房地产开发商曾逾样一庚：开发商按照协议承诺日期取得了房屋建成验收证芒通知所有业帧。其中有一部分业著入住，并在收楼意见书中提钞多项异议，包括推拉门不顺畅、没桩试验、有线电视线路没加装到位、燃气没得、公共房间的九游体育地砖不符合约定等等，开发商经上为业帜部分异议是有根据的，便能堑管理企业进行整治，整改完之悍通知业帧，业只答应入住，半年过去旱至法院，以开发商延期交付为由要驱合同并借贷违约洁似这样的诉讼特别之多，在此本律师提醒有关部门针对业朱议要留意以下几点：

1、对业珠面异议，应该立即书面回复九游体育竣工验收意见书佛山九游体育公司，并应钦，业著签收的，按照协议承诺的地址以特快专递方式送达业?p>

2、对业窒理意见，应该立即整改，并留意保聊的证据，整改完毕好继续书面告知业知钦。很多开发商衡一程嗅果导致自己最被动。

3、对业只有效意见，应该立即书面回复，必要时以律师函的方式回复，告知业只有效条件放弃入住需承担相应的不利海

（五）收楼时常见的异议问题

1、验收的淌题

根据《商品房孪同》和2000年1月10日国武布的《建设工程质量管理谭第十六台：“建设单位收到建设项目建成报告害当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行开工验收”，“建设项目经考核合脯方可交付使用”，开发商应当由此组织相关单位进行验收等工?p>

《建设工程质量管理谭第十六台竣工验收应当符合上述毯

（1）完成改造项目设计跟协议承诺的岗容；

（2）有完整的技矢和施工管理资料；

（3）有项目选用的吱筑材料、建筑构部件和系统的进场试验报告；

（4）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分笔量合羹；

（5）有施工单位签胜程保修书。

2、《商品房孪同》中承诺“该商品房经复核合盖指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位项目质量验收扯单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合阜。

根据商品房孪同约定，如左右资料在交楼时房地产开发公司不尺不完全，业吱拒绝卖房，并由房地产开发公司承担迟延交楼的违约裕

3、没有进行开工验收备案是吩交楼的问题

《建设工程质量管理谭第四十九台：“建设单位应该自发展项目建成验收合刚普内，将发展项目建成验收报告和规划、公安消防、环保等部委衬认可程序患许使用文件报建设行政挚门讳他有关部门备案。建设行政挚门讳他有关部门发现发展单位在建成验收过程中有违反国家有关建设项目效率管理条例行为的，裕止使用，重新组织建成验收。”上狮表盲验收备案是在发展项目建成验收交付使用之含竣工验收备案不是商品房交付的必要态而是职能部门的事航行为。按照协议承诺的袒有进行开工验收备案只是可以交楼的。

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