万科集团房地产精九游体育工程监管流程及推行新政.doc

目录一、前言3二、精九游体育工程管控流程4三、精九游体育工程施行条例5(一)精九游体育工程初期打算阶段实行新政5精九游体育工程定位：5参与户型设计5精九游体育计划设计6水电定位图7材料/部品清单7成本计算8样板房施工图设计8样板房施工单位选取10材料/部品采购10样板房施工11材料/部品定样、签订协议12精九游体育交楼标准的确认12批量精九游体育房施工图制作13主体施工图设计变更14(二)精九游体育工程施行（施工）阶段实行新政14批量精九游体育施工投标14精九游体育/土建施工交接16土建整改17精九游体育施工17材料/部品销售19精九游体育现场核查、验收、考评21业主开放日23精九游体育初步验收24精九游体育初步整改25精九游体育完工验收26(三)精九游体育工程前期维修阶段实行新政27移交物业/精保洁27小居民验房27填写整改通知书/问题分类29整改验收29交房30一、前言为提高精九游体育管理，全面提升九游体育项目效率，有效地进行风险控制，规范精九游体育管理步骤，减少返修率，提高企业研发的品牌的竞争力，整理并编写了精九游体育工程的管控流程及推行新政。本流程及推行新政的内容包含从精九游体育的工程定位到完工的跟精九游体育有关管理步骤，与主体项目、配套工程等监管流程平行操作，对交房后的维修等另见相关流程。

本流程及推行新政按万科地产开发步骤及推行新政的格式编写，可与已颁发的万科房地产研发流程及推行新政配套使用。本流程及推行新政由实业企业项目支出部会同百胜麒麟(江宁)重建发展有限公司材料九游体育部运用东郊公园一期的推行全过程和二、三期实际操作的心得，并参考了其它开发企业的管控经验，对企业已有的机制、管理步骤及推行新政进行了汇总、补充和加强，特别对于一期交房后产生的难题进行了步骤整理及要求实行方式，供万科集团范围内各房地产研发子企业精九游体育管理员工参考使用。二、精九游体育工程管控流程三、精九游体育工程施行条例(一)精九游体育工程初期打算阶段实行新政精九游体育工程定位：在整个项目定位阶段对或许做精九游体育、精九游体育色调、材料/部品和系统的选用档次、成本指标进行定位。1、责任部门：集团企业行业研究部组织，设计研究部、工程效率部配合2、工作程序：1)行业研究部对在项目定位时对能否做精九游体育作出论证；2)市场研究部会同设计研究部、集团企业工程费用部依据项目定位调查九游体育风格、九游体育标准、当地常见材料/部品和系统的产品、型号及九游体育费用提出建议；3)依据项目定位，提出工程精九游体育的费用指标及交楼参考标准，并随同整体作业细则下交给项目子企业。

3、工作接口及工作周期：在工程策划定位及总体作业细则编制期间完成；工作周期约为15-20天。4、工作显示：5、相关附件：参与户型设计：在房子设计时期从九游体育效果角度阐述修改建议。1、责任部门：项目子企业材料九游体育部(九游体育设计部门)2、工作程序：1)子企业九游体育设计部门功能布置、生活流线等视角在户型设计时期协助设计部进行户型优化设计，提出户型调整意见；2)子企业科技部应尽快把九游体育设计的适当调节意见反馈给设计单位，在主体扩初设计阶段进行迅速调节，避免后续进行较大的更改。3、工作接口及工作周期：户型及时提交相关员工，在户型设计讨论时期完成；工作周期约为7-10天。4、工作显示：1)建筑平面与装饰九游体育设计同步，有注重提升户型设计的合理性；2)九游体育设计大致从用途布置、生活流线等方面论证户型平面的稳重性、合理性；5、相关附件：无精九游体育计划设计：根据工程定位中建议的设计样式、材料/部品和系统及费用指标进行精九游体育计划设计。1、责任部门：项目子企业材料九游体育部(九游体育设计部门)负责，销售部、材料九游体育部(材料采购、施工管理部门)、预算部配合，集团企业行业部、设计研究部、工程费用部参加计划选定。2、工作程序：1)子企业九游体育设计部门按照明确的错层平面和九游体育定位情况委托设计单位或另行进行精九游体育计划设计；2)九游体育设计单位按照设计思路对设计样式、主要材料/部品和系统的选取、成本计算进行汇报。

3)各相关部门对设计样式、材料/部品和系统的选取提出看法，对风险评估进行审查。4)依据各部门意见对设计思路进行调节；3、工作接口及工作周期：在扩初设计时期完成；工作周期约为30-45天(依据户型多少确定)。4、工作提示：1)精九游体育计划设计其实对原建筑平面进行更改，请将设置状态迅速确认技术部并告知施工图设计单位进行微调；此外，技术部如建筑计划调整，也应立即告知九游体育设计部门，保持图纸的一致性，避免重复、差错；2)精九游体育计划设计还应留意结构的妨碍，如梁高及位置等，特别是有梁的室内应注意净高、设备调试等，如退台下层的餐厅间、卫生间等。如果梁能上翻应尽量提请结构设计考量上翻；柱的大小家俱的布置影响也较大，应导致足够重视；3)精九游体育计划设计应超过一定的深度，对家具、电器布置应明确，楼地板、天棚、墙面等方法确定，主要材料/部品应提供样品或图片，便于其它部门对九游体育风格的界定及费用预估的审定；4)对有些部品的设计应提前，如灯具设计，由于受电力管、表的制约，可能对厨柜设计进行调节，进而阻碍水槽位置、排水管位置等；5)为考虑施工便利、成本控制，对卫生间浴室房、厨房水槽设计尽量做到规格统一；5)计划设计阶段就会忽略成本核算，建议在设计任务书中应严格成本控制规定并提出提交风险评估清单。

5、相关附件：(九游体育计划图、成本计算清单)水电定位图：为便于水电施工图设计，减少初期技术变更，在施工图设计前提供精确的水电定位图给施工图设计单位，保证施工图按九游体育要求进行设计。1、责任部门：项目子企业材料九游体育部(九游体育设计部门)2、工作程序：1)子企业九游体育设计部门按照精九游体育计划要求水电定位图并提交技术部；2)子企业科技部应尽快将水电定位图交于主体项目设计单位进行施工图设计。3、工作接口及工作周期：在精九游体育计划设计完成后进行，工作周期约为10-15天(依据户型多少确定)。4、工作显示：1)水电定位图除平面布置图外，还应有外墙、顶棚平面图及对应的规格标示，便于施工时做到正确预埋，避免事后进行调节，减少技术变更；2)对空调孔位等与土建施工图有关系的请立即进行显示，特别是与原平面布置图有变化时应提请注意；3)水电定位应运用家俱布置仔细考量，如：强、弱电盒的位置对壁橱的影响，开关盒的位置对地板放置的妨碍等。5、相关附件：(水电定位图)材料/部品清单：根据精九游体育设计思路，提供大致材料/部品和系统清单，便于品质、成本掌控。1、责任部门：项目子企业材料九游体育部(九游体育设计部门)，其他部门配合2、工作程序：1)子企业九游体育设计部门按照精九游体育计划对设计单位要求的材料/部品清单就材料/部品的产品、规格尺寸、技术标准等是否具备设计提出进行确认；2)子企业预算部对清单数量进行确认，并按照市场价对价格进行确认。

3、工作接口及工作周期：在精九游体育计划设计完成的此外，要求设计单位提交一份材料/部品和系统清单；核定时间约为4-5天。4、工作显示：1)在计划设计时提出设计单位提交材料/部品和系统清单，有促进提升设计单位的效率意识，且能直观体现设计效果，有注重设计效果的把控。2)在清单中应具体标明使用部位、规格尺寸、选用品质等，以便进行九游体育效果的检测和核价。5、相关附件：(材料、部品清单格式)(需材料九游体育部提供)风险评估：针对九游体育计划进行风险评估，核算是否满足支出指标，如不满足，应提请方案调整。1、责任部门：项目子企业经费部，其他部委配合2、工作文件：1)九游体育计划的费用预估应由九游体育设计单位提供，如自行设计，则由预算部提供；2)子企业预算部对设计单位提供的费用预估的项目量、单价及材料/部品和系统清单的费用进行确认，并特别是否满足支出指标，如超过开支指标2%左右，提请设计部门以及副总领导调整设计思路。3、工作接口及工作周期：在精九游体育计划设计完成的此外，要求设计单位提交一份材料/部品和系统清单；核定时间约为7-12天(视户型多少确定)。4、工作显示：1)该时期是风险控制的关健，各有关部门务请做好该项工作；2)在计划设计时提出设计单位报送成本计算书及材料/部品和系统清单，有促进提升设计单位的费用意识，在计划设计时充分考量成本原因，更有促使成本控制；3)在进行工程量计算时应统一工程量计算规则，对墙地砖的偏差测定应按照图纸排列图实际测量；对发包工程的项目，如地面、栏杆等按所示长度判断。

5、相关附件：(成本计算书)样板房施工图设计：在九游体育设计思路调整的基础上对样板房进行施工图设计。1、责任部门：项目子企业材料九游体育部(精九游体育设计负责部门)2、工作文件：1)材料九游体育部或设计单位综合各方看法对九游体育计划进行微调，并按施工图提出加强设计；3、工作接口及工作周期：在精九游体育计划设计调整后进行；设计时间约为15-20天(视户型多少确定)。4、工作提示：1)样板房施工图设计应运用批量九游体育的费用控制规定和样板房本身的展现成效进行设计；2)样板房的设计同时应进行软包装设计，以检验九游体育后效果；3)样板房设计要运用样板房建好处的土建状况进行设计；4)样板房设计通常时间紧，在设计深度上其实会有所缺乏，但需满足采购提出。5、相关附件：土建/九游体育交接标准的确认：根据施工和现场管理规定对土建与九游体育完成的工作内容进行严格。1、责任部门：项目子企业工程部组织，材料九游体育部、技术部、预算部参加。2、工作程序：1）工程部在主体项目中标前按照土建施工与九游体育施工的不同提出，本着谁施工更有促使成品保护、更能确保品质、更有促进效率控制的方法对九游体育的基础部分的施工进行区分。2）各相关部门配合工程部从设计、成本角度进行充分论证，确定土建与各自施工范围。

3、工作接口及工作周期：在主体招标前完成；提出在2－3天完成。4、工作显示：1)为在招标时确定主体施工单位（水电总包单位）的监理范围，要求该项工作在招标之前确认；2)需确定的施工内容有：楼梯间及其它公共部位的内九游体育，楼地板找平层，卫生间、厨房、阳台的防潮，楼梯窗前栏杆等，为确保品质，一般由九游体育单位施工。土建总包单位一般完成屋面九游体育，室内地板、天棚的砌筑，水电管的敷设等，对九游体育设计有顶棚的木梁、梁面等可不提出抹面以减少风险。5、相关附件：样板房施工单位选取：1、责任部门：材料九游体育部(九游体育施工管理部门)组织，其他部门开展。2、工作文件：九游体育施工管理部门负责介绍样板房九游体育单位，通过直接委托或投标形式确立施工单位。有关文件详见企业《招投标管理方式》。3、工作接口及工作周期：在精九游体育样板房施工图完成进行；提出在20-25天完成。4、工作显示：1)样板房施工时间紧、要求高，选择施工单位地要确定有诸如经验、施工管理水准高、技术实力强、配合好的团队进行施工；2)样板房施工单位优先从控股企业或子公司合格供应商中选择，如果从其它平台选择的须确保考察。5、相关附件：《招投标管理方式》材料/部品采购：根据工程进度计划编制招标方案、组织招标。

1、责任部门：材料九游体育部(九游体育施工管理部门)组织，其他部门开展。2、工作程序：1)材料九游体育部依据项目进度计划编制材料/部品采购计划；2)九游体育设计部门按照施工图及材料/部品清单对拟采购提出具体的科技指标规定；3)预算部依据施工图及材料清单进行总量计算；4)九游体育施工管理部门负责搜集相关供应商，其他部门可一同参加推荐，优先从控股和本企业合格供应商名录中选取；5)九游体育施工管理部门组织采购。有关文件详见企业《招投标管理方式》。3、工作接口及工作周期：在精九游体育样板房施工图完成进行；提出在20-25天完成。4、工作显示：1)该时期是因为时间紧，招标工程总量多，并考量部分材料要按照施工状况进行更改，因此招标时应注意方式，提高质量，对数目少种类多的材料尽量简化程序；2)招标时应充分考量到批量九游体育的费用控制，并考量批量施工期与样板房施工期长达时间的长短可能导致的制约，如材料涨价风险、材料停产风险等，尽量使用可有多种替代可能的材料/部品和系统。5、相关附件：《招投标管理方式》样板房施工：对样板房进行施工，以达到展示户型、交楼标准和九游体育效果的原因。1、责任部门：项目子企业材料九游体育部(九游体育施工管理部门)组织，其他部门配合2、工作文件：1)材料九游体育部负责组织土建与九游体育单位的交接，验收已完成土建项目质量；2)对九游体育单位的进度、质量、安全施工进行检测；3)立即组织材料/部品供给商配送并进行考核，不得妨碍施工单位正常施工；4)九游体育设计单位随时对九游体育效果、九游体育品质、材料效率进行检测，并按照实际施工效果对原设计进行调节；5)立即组织软装单位进场施工，配合做好保洁工作；6)材料九游体育部应配合业务、企划部门对交房的实际标准进行明确的核实，并在当场参观导示牌上进行了解的表明、指示；然而样板房中不属于随楼赠送的物品也应知道地明示，以免误导。

7)组织集团企业行业部、设计研究部、工程费用部、子企业营销部、技术部、预算部及业务代理单位对样板房进行验收，对九游体育效果、九游体育品质及各类标志进行评定。3、工作接口及工作周期：施工单位选取完成、材料/部品采购完成；施工时间25-35天完成。4、工作显示：1)为提升样板房施工单位的积极性，提高工作能力，必要时可将瓷砖、石材等已确定产品、型号的材料交于施工单位直接采购，同时对施工费等方面得到略低于行业价的降价，以提升施工单位的积极性。2)样板房施工期间因为受场地限止、各工种交错作业多，施工时间紧，需企业各部门开展组织协商，注意文明施工，确保现场各工种有序进行。5、相关附件：无材料/部品定样、签订协议1、责任部门：材料九游体育部(九游体育施工管理部门)组织，其他部门开展。2、工作程序：1)九游体育九游体育部会同各部委根据样板房施工效果确定的材料和招标结果进行材料/部品定样；相关文件和规定详见《甲供材料(系统)管理方式》。2)九游体育施工管理部门按照招标程序组织协议的签署、交底；相关文件和提出详见《经济协议监管方式》。3、工作接口及工作周期：招标完成后在承诺的时间内完成。4、工作显示：1)因为材料/部品和系统的种逻辑较多，而且要考量样板房材料采购期与批量九游体育施工期时间间隔长存在的成本，因此在达成协议时应注意区分，对销售上有严格承诺的材料/部品和系统，如冰箱、水箱、洗衣机、抽油烟机、燃气灶、卫生洁具、水龙头等应在业务前签署协议，便于销售时宣传。

2)对任何在市场上有多种选用而不阻碍九游体育效果和业务承诺的材料可在批量九游体育前完成协议签署，必要时再次进行招标。5、相关附件：《招投标管理方式》、《经济协议管理方式》、《甲供材料(系统)管理方式》精九游体育交楼标准的确认1、责任部门：材料九游体育部组织，销售部、预算部、技术部、销售代理企业开展。2、工作程序：1)业务部依据销售协议规定要求交楼标准的内容。2)材料九游体育部依据样板房施工情况制定精九游体育交楼标准并组织各部门讨论确立。3、工作接口及工作周期：样板房施工期间、销售前一个月完成；工作时间约7-10天。4、工作显示：1)业务部应按照销售策划和业务协议的规定，提出合同中应严格材料标准，对这些材料/部件和系统应标注产品的应严格要求；2)对能具备九游体育效果的有多种产品的材料/部品和系统应多列同档次产品或不列，争取批量九游体育时材料更换的灵活性，降低成本；3)对交楼标准的表述尽量朴素，不得追求销售时效果超标准进行承诺，如进户门等。5、相关附件：批量精九游体育房施工图制作：根据样板房实际施工效果对样板房施工图进行微调、完善，形成批量九游体育的施工图，供批量九游体育招标、施工之用。1、责任部门：项目子企业材料九游体育部(精九游体育设计负责部门)，技术部、预算部配合。

2、工作程序：1)材料九游体育部或设计单位在样板房施工图的基础上，根据现场实际九游体育效果及现在确定的土建与九游体育交接标准进行微调，绘制批量九游体育施工图；2)施工图制作完成后应提交技术部、预算部进行轮阅，如有原因及时进行更改。3、工作接口及工作周期：样板房施工完成后进行；工作时间约为30-45天(视户型多少确定)。4、工作显示：1)批量九游体育施工图制作工人必需要深入现场，严格按现场状况进行制作图纸，对样板房九游体育过程中有过调整的个别应重点关注；2)批量九游体育施工图制作工人应核实样板房与批量九游体育时的差别，对变化之处应有具体表明；3)批量九游体育施工图的深度应超过批量九游体育要求，做好全部结构方法确定、尺寸标注详尽，保证多家施工单位施工不产生变化(施工误差除外)；4)批量九游体育施工图制作工人应核对批量九游体育的水电、安装施工图纸，对有变化的，尽早向科技部要求更改土建、安装施工图纸，避免产生事后返工；5)对无样板房的房子九游体育装饰，应依照相同标准进行设计。5、相关附件：(批量九游体育施工图深度要求)主体施工图设计变更：根据样板房施工过程和批量九游体育九游体育绘制过程中看到的难题，及时对主体土建、安装施工图作出设计更改。1、责任部门：项目子企业科技部(设计管理部门)2、工作文件：1)材料九游体育部或设计单位在样板房施工期间或在批量九游体育图描绘过程中，如看到与现有主体土建、安装施工图不一致的地方，及时提交技术部；2)技术部应组织设计单位立即进行设计更改并下发各施工单位；大致程序详见企业《技术更改和现场签证管理方式》。

3、工作接口及工作周期：样板房施工期间或批量九游体育图制作以来迅速确立；工作时间约为7-10天(视问题多少确定)。4、工作显示：1)技术部应立即对存在的弊端及时要求技术更改家居九游体育，避免引起事后返工。5、相关附件：《技术更改和现场签证管理方式》(二)精九游体育工程施行（施工）阶段实行新政批量精九游体育施工投标1、责任部门：材料九游体育部(九游体育施工管理部门)组织，其他部门开展。2、工作程序：1)九游体育施工管理部门按照工程二级计划要求批量精九游体育招标方案；2)预算部依据批量施工图判断各户型的项目量清单及材料/系统清单并按楼幢汇总各楼层，必要时进行标底编制；3)九游体育施工管理部门负责收集九游体育施工单位并组织考察，其他部门可一同参加推荐，优先从控股和本企业合格供应商名录中选取；4)九游体育施工管理部门组织投标单位进行现场勘验、答疑、投标；5)子企业采购小组组织评标、定标，经办部门进行协议签署。有关文件详见企业《招投标管理方式》。3、工作接口及工作周期：在九游体育符合进场条件一个月前完成招标；招标工作提出在60-90天内完成。4、工作显示：1)各责任部门应在招标前做好这些打算，如采购计划的编制、批量精九游体育图纸的制作及测量、工程量清单的编制及校验、招标程序的制定等工作，这是采购成功及之后施工管理顺利的确保；2)为保障施工品质，在施工招标时指出施工工艺要求和品质通病的防止对策和成品保护规定，详见《九游体育工艺步骤图》、《精九游体育工程防裂防开裂作业指引》、《精九游体育项目品牌保护标准做法(参考)》，以便施工单位在采购时知道要求，在价格时考虑；3)批量九游体育单位必需要有诸如工程的施工管理经验；4)九游体育单位如水电非总包单位招标，须与发包单位签订精九游体育承包合同，纳入总包合同监管范围；或独立进行发包，但要确定土建施工与九游体育施工的工作界面，协调好九游体育报建问题。

5、相关附件：《招投标管理办法》精九游体育/土建施工交接：根据预先约定的工作内容对土建方完成的项目进行验收，质量有疑问的强调限时整改。1、责任部门：项目子企业工程部负责组织，材料九游体育部、监理公司、土建总包单位、九游体育单位及家具、栏杆等分包单位开展。2、工作程序：1)当土建总包单位已按水电/九游体育交接标准完成所有项目量并检查合格后，通知监理进行交接；施工企业检测满足条件后告知工程部组织各方进行验收；2)项目部组织材料九游体育部、监理公司、总包单位、九游体育总包单位及其它单位进行交接验收，填写验收记录；3)对验收中看到的难题，监理公司具体记录整改意见并下发到各施工单位，限时整改。4)施工企业会同九游体育单位对取缔内容进行考核、签收，不具备规定的提出再次进行整改。3、工作接口及工作周期：主体项目已按水电/九游体育交接标准完成全部项目内容，并经监理验收合格后组织交接；交接时间以及整改时间每批次应在10-15天内完成。4、工作显示：1)为确保精九游体育施工有足够时间，建议主体项目按批(3-4幢)超过交接标准，就组织相关单位进行验收、交接；2)验收应按现行验收规范进行，特别是对于室内尺寸、净高、墙面开裂、裂缝、外墙渗漏、屋面开裂、外窗渗水、洞口尺寸等方面要重点关注，发现原因要努力提出各责任单位限时整改；3)3)验收过程中看到的难题在现场要做好明显标志；4)验收应逐项进行，对特定项目明确按当地质量监管部门提出的分户验收标准进行。

5、相关附件：《建筑装饰九游体育项目质量验收规范》GB50210-2001、(当地的验收标准及方式)土建整改1、责任部门：项目子企业工程部负责组织，土建总包单位、门窗、栏杆等分包单位开展，监理公司进行监管。2、工作程序：1)施工企业将验收过程中得知的现象当场作现场记录，填写整改通知书，下交给各责任单位，并报工程部一份备查；2)土建总包单位、门窗、栏杆等分包单位接到排查通知，即安排维修员工进行维修；3)各责任单位将维修好全部质量缺陷后告知监理验收，监理验收合格后通知项目部、九游体育单位、材料九游体育部等相关部门进行复核；4)对验收未利用部分再次进行整顿，已复核合格的各部门进行签收房地产竣工备案含精九游体育吗，需成品保护的，做好成品保护，如门窗等。3、工作接口及工作周期：土建/九游体育进行交接验收后限时进行；通常原因应该在10-15天内完成，对现象非常大的如屋顶漏水、屋面渗水、门窗破损等原因可合理延长，但不得妨碍精九游体育的正常施工。4、工作显示：1)为确保精九游体育施工有足够时间，建议主体项目按幢高于交接标准，就组织相关单位进行验收、交接；2)验收应按现行验收规范进行，特别是对于室内尺寸、净高、墙面开裂、裂缝、外墙渗漏、屋面开裂、外窗渗水等方面要重点关注，发现原因要努力提出各责任单位限时整改，务必在九游体育开始前完成整改。

3)整改验收应逐项进行。5、相关附件：《建筑装饰九游体育项目质量验收规范》GB50210-2001《住宅装饰九游体育项目监理规范》GB50327-2001精九游体育施工1、责任部门：项目子企业材料九游体育部(九游体育施工管理部门)组织，监理公司、九游体育总包单位、地板、栏杆、门窗等分包单位及各类材料/部品供给商开展。2、工作程序：1)开工准备工作的检查。材料九游体育部和施工检查精九游体育总包单位是否完成施工准备工作（比如技术准备和人员、材料、设备或许到位等），认为具有开工条件后方可允许开工。2)批量九游体育即将施工前要遵守样板先行的要点，各施工班组在批量九游体育前均应按工艺要求做好样板，材料九游体育部组织施工、九游体育总包、各分包单位等进行联合检测验收，提出书面意见并盖章确认；批量施工时应明确按经证实的样板间的品质标准和提出的施工工艺执行。3)材料九游体育部负责做好与政府部门、监理、设计及施工等相关单位的协同工作。就施工中存在的难题及时组织开展现场协调会，进行公布；4)材料九游体育部督促检查承建商品质保障制度和健康保证机制的推进情形；5)施工进度控制。材料九游体育部依据企业主要节点计划表编制精九游体育项目监理控制方案，并制定节点计划的掌控措施。

材料九游体育部每月应定时检测施工进度和施工组织，对进度计划的推进情形进行掌控；在年底检查工程的月进度计划完成状态并提交月度进度报表报相关部门及控股企业对口部门；6)技术变更和现场签证应明确按企业《技术更改和现场签证管理方式》进行审查；7)材料九游体育部应定期检测监理单位对装饰材料（尤其是甲供料）和施工过程的品质控制工作，要求施工加大精九游体育房的施工力度，加强过程控制，派专人负责装饰九游体育项目施工，使精九游体育房的施工过程一直进入受控状态；8)重点推进成品保护工作。贯彻谁施工谁负责的要点，并由精九游体育总包单位安排专人负责推动巡视监督；对易受污染和伤害的头部及产品应事先采用稳妥的维护计划，报监理和材料九游体育部同意后推进；实行步骤中，监理及材料九游体育部对现场维护状态进行检测，对产品维护不利者应按协议有关条例进行赔偿；9)施工期间应建立文明施工管理，定期进行检测。10)为提高精九游体育工程现场管理，奖优罚劣，材料九游体育部定期从监理公司、施工单位的管控质量即工作效率、完成的项目质量(实体质量)和文明施工三个方面进行检测、考评。3、工作接口及工作周期：土建/九游体育交接验收后进行；施工期通常120-150天。4、工作提示：1)精九游体育准备工作还应注意室外市政项目(比如公路、雨排水、煤气管线)等项目的进度，尽量做到施工期间材料运输的顺畅；最好能在施工前做到雨排水管安装完成、道路基层完成施工，煤气管线、煤气表等及时进场施工，避免施工有较大的相互影响；2)九游体育施工应按照图纸严格按《住宅装饰九游体育项目监理规范》（GB50327-2001）及样板间施工确认的施工工艺进行施工；为确保品质，每种户型都应做样板间；3)对于住宅九游体育常用的品质通病，在防开裂、防破损方面应有专门方法，详见《精九游体育工程防裂防开裂作业指引》；4)施工期间对已建成产品的费用保护，严格按《精九游体育项目品牌保护标准做法(参考)》实施；5)健康文明施工管理以及下面内容：施工计划中应具备健康文明内容和保障机制，施工前应向施工工人进行安全交底，并产生书面记录；施工工人进入现场应统一着装，带安全帽，2M以上登高作业应系安全带等；施工现场应由精九游体育分包单位修改临时小便处和临时吸烟点，杜绝作业面内人员随地便溺和抽烟的问题。

临边洞口应设置隔离护栏，并设醒目的警示标识；现场临时用电应更改专用配电箱和开关箱，设置灵敏的过载保护设备，设置有效的接地接零保护设备；现场应采用足量、有效的消防设备，施工现场严禁吸烟。5、相关附件：《住宅装饰九游体育项目监理规范》GB50327-2001材料/部品销售1、责任部门：项目子企业材料九游体育部负责，九游体育单位、各材料/部品供给商参与，预算部配合。2、工作程序：1)九游体育单位按照项目进度要求材料供给方案，包括材料的特点、数量、进场时间等，上报材料九游体育部；2)材料九游体育部依据九游体育单位要求的材料供给方案或另行编制的计划，及时向材料供给商制定排产通知；3)各材料/部品供给商按排产通知立即准备、供货；4)材料九游体育部会同监理公司、九游体育总包单位对材料供给商的送达材料进行复核，并直接转交给总包单位进行保管、使用。监理负责按协议、封样标准和有关完善要求进行进场材料、部品和系统验收、抽样、取样复试等工作；提出全部进场的甲供材料、部品和系统均须经过考核合格后，并经材料九游体育部盖章确认；材料九游体育部应做好材料进场验收抽查工作；检测和监管施工单位的考核记录和施工单位的进场记录是否具备规定,检查材料、部品或许按销售方案及时到货，并迅速做好信息反馈；检测施工单位对材料、部品的储存保存或许妥善，是否做好成品保护工作等；项目中所选用的无机非陶瓷九游体育材料需要具备放射性指标评估报告，放射性指标限量应满足规范中A类指标规定，并且应具备设计提出；全部材料系统的检测验收工作均应提交相关表格、建立报表，形成书面记录。

5)作为分包项目，如地板、栏杆、厨柜、地板、设备(餐厅设施、空调、洗衣机、冰箱等)，材料九游体育部应按照九游体育进度适时通知进场施工、安装；铺设后应做好验收，合格后推进成品保护。成品保护详见《精九游体育项目品牌保护标准做法(参考)》。详细工程文件见《甲供材料(系统)管理方式》3、工作接口及工作周期：根据九游体育进度及材料准备时间，一般应提早通知材料供给商；大致时间请与材料供给商交流后确认。4、工作显示：1)排产通知应尽快，规格尺寸齐全、数量要切记准确；2)仔细做好材料现场验收工作房地产竣工备案含精九游体育吗，发现原因及时告知调整，将不合格产品拒之于施工现场之后；3)排产通知下达后应有专人负责跟踪、协调，保证供货及时，避免因供应不立即引起施工工序混乱，影响效率保护和施工工期。5、相关附件：《建筑装饰九游体育项目质量验收规范》GB50210-2001《甲供材料(系统)管理方式》《精九游体育项目品牌保护标准做法(参考)》精九游体育现场检查、验收、考评1、责任部门：项目子企业材料九游体育部负责，监理公司、九游体育单位各分包单位开展。2、工作程序：1)材料九游体育部每天对在建精九游体育工程进行检测，进行量化的项目检测，检查内容分三个方面：工作效率（30分）、实体质量（40分）、安全文明（30分）。

（在对三个及三个左右项目进行检测时每年评选总分第一名颁发流动红旗）；月度检查完成后一周内，材料九游体育部负责编制《精九游体育项目管控检查报告》，提出提议举措并跟踪落实情形；3)精精九游体育项目管控检查报告发出一周内，项目总监部负责对报告中产生的疑问进行回复，填写《精九游体育项目管控检查问题整治回复》并提交材料九游体育部；材料九游体育部在月度工作会议上对检测状态进行评述，总结发现的特质原因包括不同施工时期存在的品质现象，提出监管重点和完善意见；实业企业工程费用部应提醒项目主管部迅速填补工作中的弱点，加强对重点工序的调节，提高精九游体育项目管控整体水准；材料九游体育部每月将《精九游体育项目管控检查报告》通报集团企业控股公司项目费用部。对于检查中得知的重大原因、系统性现象，及时向经理领导汇报并公布相关部门。3、工作接口及工作周期：每月定时进行；检查后一周内完成《精九游体育项目管控检查报告》；4、工作提示：1)材料九游体育部应做的工作：审核施工单位申请、经监理单位审查通过的精九游体育项目施工计划，并将审查利用的施工计划在精九游体育项目批量施工前一个月提交集团企业项目费用部报备；审查监理单位申请的精九游体育项目施工实施方案，并将同意利用的施工实施方案在精九游体育项目批量施工前一个月提交集团企业项目费用部审批；审查施工单位申请、经监理单位审查利用的专门用来该精九游体育项目的《质量通病防治方法》、《防裂防开裂措施》与《成品保护补充方法》三个专题计划，在精九游体育项目批量施工前一个月提交集团企业项目费用部审查；负责组织监理单位、施工单位相关负责人全程参与项目检查；精九游体育工程监管检查报告发出一周内，负责对报告中产生的疑问进行回复，填写《精九游体育项目管控检查问题整治回复》并提交集团企业项目费用部；以监理实施条例、施工计划及专题方案为根据，每月对在建精九游体育工程推进中项目主管部、监理单位、施工单位的工作效率及项目实体质量进行检测；以材料部品清单、隐蔽工程验收工序清单、分包单位清单及相关表格为根据，在月度精九游体育工程监管检查中对项目总监部、监理单位、施工单位的内业资料与工作效率进行检测；以“九游体育工艺步骤图”中要求的节点或以月制定进度计划为根据，选取月内在施工序最多的时间点进行该月精九游体育项目管控检查；月度精九游体育项目管控检查应每标段抽取2至4套精九游体育房进行检测（不含公共部位），检查房屋的分布应充分考量不同标段、不同在施工序等原因，尽量降低检查的覆盖面；检测中应安排对施工单位、监理单位相关资料进行检测；当日检查完成后应与监理单位、施工单位负责人就检测中得知的难题进行实时的交流，分析现象发生问题与整改措施；本月检查防止上月核查中得知问题的整治情况进行巡查，封闭前期问题；监理公司、九游体育施工单位应全程陪同参加检查，在体检中提问检查员工指出的疑问；然而检测中得知的难题，及时开展整改；上墙资料完整，施工程序资料齐全，随时备查。

5、相关附件：业主开放日：为迎合顾客对九游体育过程的知道要求，了解顾客对九游体育品质的提出，展示企业精九游体育项目管控水平，减少初期品质投诉，在九游体育施工期间统一安排一次业主开放日，让市民进行现场参观。1、责任部门：项目子企业材料九游体育部负责组织，监理公司、九游体育总包单位参与，子企业营销部、客服部、销售代理企业及其它部门开展。2、工作程序：1)材料九游体育部依据九游体育进度状态，选择恰当时机(通常是在九游体育总包工作几乎完成，分包项目开始进场施工的时间)安排居民开放日，通知销售部、客服部联系业主在规定时间内参观现场；2)九游体育总包单位应在确认的房主开放即将做好施工现场的整理、施工工人、接待人员的安排；3)项目部会同监理公司协助现场正在施工的到场施工团队(包含市政、景观、管线施工团队)做好文明施工，保证参观业主道路通畅、安全，必要时在开放区域内在开放日停止施工；4)组织监理公司及企业其它部门监管人员做好业主参观陪同人员，要求逐户业主参观必需要有陪同人员陪同，陪同人员负责理解业主要求的难题，对不能理解的疑问参观完毕后带至专门的答疑处进行答疑。陪同人员将业主要求的难题记录起来，参观完工后交于接待处由公司统一处理；5)九游体育总包单位或承包单位对物业要求的难题进行整改，并将整顿结果在规定时间内告知业主，必要时陪同业主进行重新验收；6)对验收未利用部分再次进行整顿，已复核合格的各部门进行签收，需成品保护的，做好成品保护，如门窗等；对不能进行整改或整改成本太大或整改后效果还不如以前的应说服业主接受现实，必要时作合理补偿；7)客服部汇总存在疑问及整改情况，填写问题探讨表，提交相关部门参考。

3、工作接口及工作周期：一般在九游体育总包单位完成基础工作，分包工程已正式进场施工时安排；每批次2-3天内完成。4、工作显示：1)业主开放日成为员工服务的重要一环，各部门应高度加强，在开放日期间做好接待工作，做到现场整洁、接待文明、服务周到，充分展现企业的现场监管水平、服务能力；2)材料九游体育部应事前按照施工实际状况和居民其实会讨论到的难题进行准备，编写《客户解答手册》，并在市民开放即将对参与陪同的员工进行专门学习，做到事先知道状况、统一口径；2)对业主要求的现象应努力面对，尽可能在约定时间内完成整改，无法完成的，客服部应细心说服，不得互相扯皮，扩大与客户之间的冲突；3)业主开放日期应告知到各户；4)为确保安全，非居民开放日应严禁员工随意进入施工现场，如确需开启的，应告知现场材料九游体育部现场管理员工陪同。5、相关附件：(验收整改单)(材料九游体育部提供)、问题探讨表(材料九游体育部提供)精九游体育初步验收：当九游体育总包、各承包项目完成所有工作量后，材料九游体育部会同监理公司组织，材料九游体育部、物业公司和各参建单位一道对项目进行一道逐步的验收。1、责任部门：项目子企业材料九游体育部会同监理公司组织、九游体育总包单位、各承包单位及子企业营销部、物业公司、工程部、预算部、技术部等部门开展。

2、工作程序：1)当九游体育总包、各承包项目完成所有工作量后并核查合格后，提请材料九游体育部会同监理公司组织初步验收并确认验收时间；2)施工企业和材料九游体育部公告物业公司和各参建单位及各部门道对精九游体育项目进行一次全面的考核，户外按细化进行考核，户内逐个进行考核；对存在品质缺陷的地方逐项记录并限时整改；3)九游体育总包单位或承包单位对验收中强调的弊端在规定时间内进行整改，并将整改结果在规定时间内告知监理组织验收；4)对验收未利用部分再次进行整顿，已复核合格的各部门进行签收，需成品保护的，做好成品保护等；对不能进行整改或整改成本太大或整改后效果还不如以前的可说服业主接受现实的应表明。3、工作接口及工作周期：九游体育总包单位及承包单位所有完成项目量后安排；每批次2-3天内完成。4、工作显示：1)本次验收是物业公司参与交接前的一次全面考核，物业公司应派出专业员工参与全程验收，了解九游体育品质现象和整改情况；2)本次复核是提请质量监管站考核前的自我考评，因此验收应逐步细致，避免遗漏；3)物业公司代表居民进行验收，应从业主关注的地方进行具体验收，如水管的通水、踢脚线门套线等的折边、抽水马桶的安装、油烟机3)因为本次举办验收的人员很多，注意在验收过程中的成品保护，在地板维护层去除后验收人员需要穿鞋套能够开启户内；5、相关附件：《建筑装饰九游体育项目质量验收规范》GB50210-2001精九游体育初步整改：对精九游体育初步验收中看到的品质现象进行整改。

1、责任部门：项目子企业材料九游体育部会同监理公司负责监管，九游体育总包单位、各承包单位参加。2、工作程序：1)九游体育总包、各承包单位接到精九游体育初步验收整改通知书后安排整改人员进行整顿，整改完成后提请监理公司及材料九游体育部验收；2)施工企业和材料九游体育部对整改情况应对照整改通知书的规定进行考核，户内个别应逐项进行考核；涉及土建项目的应公告工程部开展复核；3、工作接口及工作周期：精九游体育初步验收后即进行安排整改；通常原因应在7天内完成。4、工作显示：1)本次整改是在初步验收后进行，验收时这些成品保护设备均已改建，因此在整改时在非常留意成品保护，对有危害的装饰的修复保护机制后实行整改；2)整改人员处于户内一定穿鞋套能够开启，对封面有妨碍的操作应带干净手套进行操作，避免路面、墙面再次受损；3)本次整改是政府开展验收的前的整治，务使整顿率超过100%。5、相关附件：精九游体育完工验收：当经过精九游体育初步验收并整顿完成后，通知当地质量监管部门参与整外项目的完工验收。1、责任部门：项目子企业工程部负责联系质量监管部门，监理公司组织、材料九游体育部、土建总包、九游体育总包单位、各承包单位及物业公司参加。2、工作文件：详见万科地产管理步骤及推行新政中的“竣工验收”部分。

3、工作接口及工作周期：九游体育总包单位及承包单位所有完成项目量后并经初步验收、整改后安排；每批次2-3天内完成。4、工作显示：1)因为本次举办验收的人员很多，注意在验收过程中的成品保护，所有验收人员需要穿鞋套能够开启户内；5、相关附件：(三)精九游体育工程前期维修阶段实行新政移交物业/精保洁：等精九游体育工程完工验收后将钥匙移交给业主，由物业组织保安公司或自己保洁人员进行保洁，确保将干净、完好的房子交于物业验收。当经过精九游体育初步验收并整顿完成后，通知当地质量监管部门参与整外项目的完工验收。1、责任部门：材料九游体育部组织，精九游体育总包单位进行精保洁或者业主公司负责组织保洁公司进行保洁。2、工作程序：1)工程完工验收合格后精九游体育总包单位组织专业员工进行精保洁；2)保洁完毕后告知材料九游体育部、九游体育总包单位、物业公司逐户进行考核，验收达到规定的将大门钥匙移交给物业公司；3、工作接口及工作周期：竣工验收合格后安排精保洁；每批次3-5天内完成。4、工作提示：1)精保洁应由专业员工进行操作，对墙体、门窗、栏杆的保安应有专门的健康方法，确保保洁人员的健康；2)与精保洁单位签署合约时需要具体表明保洁注意事项，对保洁过程中产生损害的应分担全部责任；3)保洁过程中材料九游体育部和业主公司监管人员要努力负责，全过程做好检测工作，确保保洁工作成功进行；4)保洁验收应逐项进行，对不具备规定的要再次保洁，直至超过规定；5)物业公司管理员工收到房间钥匙后检查水龙头、开关、外门窗是否取消，只有将龙头、开关、门窗关闭后方能开门离开。

5、相关附件：保洁验收单(材料九游体育部提供)居民验房：业主在收到完工通知并按要求签署物业监管合同、缴纳物业管理成本，并与研发企业完成购房款的核算后由物业公司监管人员陪同下退出所购房内对住宅进行复核。1、责任部门：物业公司负责组织，材料九游体育部等部门配合。2、工作程序：1)物业公司组织专门职员负责交房时陪同，集中交房期间材料九游体育部组织本部门或其它部门配合；2)材料九游体育部组织精九游体育总包单位人维修工人在集中交房期间等待随时维修；3)业主验收时需要有专门职员陪同，负责理解、记录原因，对简单现象迅速通知维修工人现场进行检修，使业主满意为主；4)不能现场解决的难题由陪同人员将原因记录在《交房验收单》中并交业主签字确认，并按照原因的难易程度后承诺完成维修期限，交客服部进行登记并留下大门钥匙；5)验收完毕，物业公司提供一份编制好的《材料手册》给业主。3、工作接口及工作周期：竣工验收合格后并做精保洁后按照售楼合同承诺的时间告知交房；每批次集中交房时间安排在3-5天内完成。4、工作显示：1)交房陪同人员应是对九游体育管理相关认识的技术监管人员，能对九游体育中存在的弊端做出正确的理解，必要时应组织学习；2)集中交房期间尽量安排在下午，界时可集中组织材料九游体育部、监理公司、工程部、九游体育总包单位的相关员工开展，其他时间应已物业公司的九游体育科技员工为主，材料九游体育部派专人负责协商各维修单位；3)在验房过程中陪同人员要以身作则，穿鞋套处于户内，并为全部验房人员打算鞋套、手套等器具；4)维修人员需要自备鞋套、手套等器具，要文明维修；5)陪同验房及检修之后要文明待客，对顾客的询问要作耐心解释，严禁出现口头和肢体冲突；6)《材料手册》由材料九游体育部负责撰写，内容应包含主要材料/部品和系统的制造工厂简介、保养知识、联系方法等。

5、相关附件：(交房验收单)(材料九游体育部提供)提交整改通知书/原因分类：将物业验房过程指出的难题进行归类汇总并提交自查通知书。1、责任部门：客服部组织，物业公司、材料九游体育部参与。2、工作程序：1)客服部将陪同业主验房后留下的《交房验收单》进行汇总并于当天下班前提交材料九游体育部；2)材料九游体育部于次日负责将原因按A、B、C进行分类，确定维修时间并分发给维修单位；3、工作接口及工作周期：在居民验收房屋时进行；提出在2天内完成原因的分类、整改书的下发。4、工作显示：1)整改原因按维修难度及维修时间等考量分成A、B、C三类，其中A类现象属常用问题以及可以在7天内完成整改；B类现象整改起来起来非常麻烦，花费时间似乎非常长，但不整改会阻碍使用，约需15至20天或者更长时间才会完成；C类现象属不妨碍使用但维修很不便于或维修成本过高，此类现象应该客服部进行逼迫或利用经济补偿解决；2)因为精九游体育分包工程多，维修协调工作多，因此各种原因应立即下发到各维修单位并千方百计为维修工作提供方便理由；5、相关附件：(交房验收单)(材料九游体育部提供)(精九游体育常见原因归类参考表)(待公布)整改验收：材料九游体育部或项目部相关员工对各维修单位已完成整治的房屋进行考核，合格后做好保安工作，移交物业公司九游体育维修工人通知居民重新考核交房，对不能整改的C类现象由客服部进行逼迫或利用经济补偿解决。

1、责任部门：材料九游体育部或项目部负责制定，物业公司开展复核。2、工作程序：1)各维修单位将维修好的项目立即告知材料九游体育部或项目部验收，维修之后注意成品保护，对任何项目产生损害的应负责返还；2)材料九游体育部或项目部应立即对检修好的房屋进行考核，验收合格的通告物业公司员工验收并进行保安；3)物业公司立即告知维修好的房主来进行重新验收，对C类现象应在验收前做好交流工作，避免阻碍本次验收；3、工作接口及工作周期：验收整改完毕后安排验收；对A类现象应在7天内完成，对B类现象应在20天内完成，超过期限的应理解问题并未经业主批准。4、工作显示：1)因为本次整改、验收直接遭遇业主，有些业主可能很挑剔，因此应导致足够尊重，应做到及时、保质地完成整改，避免冲突加剧；2)在继续验房过程中陪同人员要以身作则，穿鞋套处于户内，并为全部验房人员打算鞋套、手套等器具；3)维修人员需要自备鞋套、手套等器具，要文明维修；4)陪同验房及检修之后要文明待客，对顾客的询问要作耐心解释，严禁出现口头和肢体冲突。5、相关附件：交房：业主在收到完工通知并按要求签署物业监管合同、缴纳物业管理成本，并与研发企业完成购房款的核算后并对房屋进行复核满意或经排查后复核满意后接受房产，完成整个交付程序。

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