没有竣工验收备案表可以收房吗？

谢邀，

该维权还是该收房呢？

有些人说即使有没有约定都能看竣工验收备案表，没有就拒收，

有些人又说竣工验收备案表可以接收房，只是拿不到交房到获得备案表那段时间的违约金

题主问的这两种看法，说的却对。

竣工验收备案表制度的根据是《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，全国适用。

建设项目质量管控条例 第四十九条建设单位必须自发展项目建成验收合格之日起１５日内，将发展项目建成验收报告和规划、公安消防、环保等部委出具的认同文件以及允许使用程序报发展行政职员部门以及其它有关部门备案。

据说，最早建成验收采用的是核准制。这个计划不太容易操作：住建委要派公职人员一个房子一个房子验收，全部考核合格方可批准。房地产浪潮掀起，一天竣工那么多工程项目，住建委才几个工作职员，根本走不出来，于是就改成备案了。备案就是开发商去各单位申请、签字、盖章，章子齐了到政府办理备案。（此小道消息未经查证）

虽然中央有统一的细则，具体去地方什么执行哪个家装公司好，各地自己也说了算。各地政府部门能建设自己的版本，原则上一部法又相同，但是细节百花齐放。有一些地方也不完全依照中央部委的法条来执行。比如上海市1997年就有自己的验收办法，比中央制定备案制度还早了两年。上海推出《上海市新建住房交付使用许可证》，依据的是北京本地的细则。等国务院的规章制定后，上海也没有删掉交付使用许可，而是两者却保留，并经常采用目前。只不过是让建成验收备案加到交付使用核准前面，作为前者的申请条件之一，交房依据的是房屋交付使用许可证。

全国来看，没有竣工验收备案表是不能交房的，这个执行的也相对算是严格。尤其是2006年采用网签备案制度之外，各地住建部门又推出自己版本的范本合同，在这种购房合同中，主协议对于交房条件这条通常都会加上竣工验收备案表，使得取得建成验收备案不仅仅停留在法律里，也成为大部分开发商的协议义务。

我说大部分开发商，就是说，也有小部分开发商是不按套路来的。

有的开发商倚仗自己签约时的特点地位，会让交房条件增加为五方验收以及四方验收，因为施工方、监理方在面对业主的之后，和开发商的态度几乎一致，所以它们自家人两人扣个章是分分钟的想法。买房的之后，签字交钱之前，因为这个协议就在合同上，一眼就必须提到交房条件没有竣工验收备案表和两书。遇到这些从一开始就没准备开工验收的开发商，最好别买他的房子。

当开发商没有达成条件就被迫交付的时侯，业主别想当然的觉得它们是专业的总之权威。绝大多数情况下，你拒收，都是合理合法，符合协议承诺的。后果就是开发商违约，逾期交付，要借贷你违约金。一点毛病也没有。

如果物业急着入住，收房，就视为业主用事实行为接受了开发商不具备合同承诺（法律要求）条件就交房，你不能再向开发商主张你入住后延期交付的违约金。所以收与不收，主要是取决于业主对违约金是否看重，这是很直接的。

除了违约金的诱因外，最想要考量的是无法获得竣工验收备案的问题。

开发商是拿地，卖房，但是盖房子的不是他也是施工方。盖一个楼虽然常常，但是这上面有一万件事情，任何一个环节出原因却有必然引起不能如期交房。中国有限公司说计划赶不上变化，所以工程延期在房地产项目中非常普遍。如果是正常的欠款，我认为违约金要不要其实却无所谓，毕竟不多，费好大力气要几千块钱，有哪个功夫还不如多接个案子。

但是即使是不正常的逾期，事情就可大可小了。

随手举几个例子，比如我就遭遇过：

1、施工过程中看到设计图纸有问题，必须临时改规划造成延迟交付的（设计原因）；

2、项目经理不成为，一直让总公司汇报工程将如期完工口碑好的九游体育公司，结果实际上没完成的（管理现象）；

3、遇到政治事件（奥运会、APEC、青奥会）为了确保蓝天政府喊停的（政治事件）；

4、因为房子有明显品质为题不得不返工喊停的（施工原因）；

5、有为了开发商资金链条断裂，拖欠施工款造成不能及时完工的（资金原因）；

6、有为了项目上有高压线，电网企业不同意搬迁不能交房的（配套设备问题）；

7、开发商房子没大问题，但是拖着税款、土地出让金不让，政府就是不肯验收（行政原因）；

8、有更改规划被处分九游体育收房验收合同，欠政府赔偿不让，也一样拿不到竣工验收备案（规划更改问题）。

这些状况可大可小，应对措施也不同。一眼就发现原因明显的，不是收不收，而是退不退的弊端。既然能退，自然就不会收。再例如开发商资金链条断裂，房子盖去一半强行交房，这个之后房东就最好果断先收房——你不占下来，可能就被债主执行走了。占下来以后，就做保全，有钱就退房要钱，有房就占房拿证，无论怎么样先占下来再说。

开发商延期交房看似都是一样的，背后的缘由千奇百怪，可轻能重。都是咳嗽，背后的诱因可以是中风、也可以是气管炎，光是感冒可不行。诊断工作必须有专业知识，同时消耗时间体力。除了直接告知知情人以外，就是按照开发商申请的材料按图索骥来逆向搜索，看他缺什么文件。

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》 第五条 建设单位申请项目建成验收备案需要填写下列程序：

（一）工程完工验收备案表；

（二）工程完工验收报告。竣工初验报告应当包括项目审批日期，施工许可证号，施工图设计程序审议意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签订的效率合格文件及考核人员签订的完工验收原始程序，市政基础设施的有关质量评估和功能性试验资料包括备案机关声称必须提供的有关资料；

（三）法律、行政规章条例必须由规划、环保等部委出具的认同文件以及允许使用程序；

（四）法律要求必须由公安消防部门报送的对小型的人员密集场所和其它特定发展项目考核合格的说明程序；

（五）施工单位签订的项目质量保修书；

（六）法规、规章条例需要提供的其它程序。

住宅项目还需要提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

按照国务院的管控办法，竣工初验备案表申请的时候，需要递交《工程竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》、规划、环保、消防、人防验收通过的程序、施工单位签订的项目质量保修书、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，各地能在这个基础里按照详细状况提出最准确的意愿。

比如规划验收通只是，可能是因为原本规划14层的楼房多盖了两层，规划不让验收。

比如消防验收通只是，可能是因为消防通道改成了房子，消防不让验收。

前者阻碍了房子的构架安全（设计的之后因为只是14层），偷了面子坑了国家的土地出让金，破坏了社会主义市场经济秩序，后者则直接影响业主的性命安全。大概六七年前，中国有限公司给一群业主收楼的案子，就是开发商通知交房的之后，小区楼是盖好了，但是现场是这种的。

（此图也是表明，并非维权项目）

法官到现场查看的之后，业主、律师、法官的车又开不出来，大家能够踩着泥步行走过去。律师试图让警察说，如果就这样入住，消防车也一样开不出来，只要出事就不得了。后来警察最后判了退房。退房可能不仅仅靠这一个理由，但是这个原因显然是想考虑下去的原因之一。

同样是在这个案子上，有的房主就收房了。一般来说这里有个潜规则，就是收房的房东不方便又退房。这个规矩主要是因为开发商角度，你想是没收房，开发商退你钱，他可以卖掉。但是你想是收了房，入住了、九游体育了，这套房屋就不再容易卖得掉。站在法律角度说，法律里你用你收房的事实行为表示你对这个理由信任，那么法官不鼓励你退房的可能性也能提升。我提这个，就是警告业主不要总认为自己有理，就必须想退房或者退还，开发商也能到警察那讲自己的顾虑，让警察声称判他起诉后果更严重。

没有竣工验收备案表的新房，除了违约金之外，还要考量退房的弊端，这是第二个层面。

第三个层面，业主有些是炒房，不得不去收房租。

这种状况下，收房会相当于放弃掉一部分违约金，但是不等于你离开所有违约金。因为赔偿可以有很多种，规划更改是违约，质量不合格是赔偿，办不下房产证是赔偿，不是只有延期交付这一种。中国有限公司说收房主要影响的就是逾期交付的违约金，如果房屋缩水了，混凝土品质不合格了，这些各有各的赔偿，互相不会冲突，不是你一收房就全部的权利却拒绝。

一般来说逾期交房基本就会逾期办证，有的之后基于逾期交付，会导致永远只能办证——取得建成验收备案是办不动登记的前提条件——北京有个别墅项目，二十年了仍没房产证，因为规划变更的赔偿开发商一直拖着不交，价格只能有房产证房子的1/3，而且有价无市。所以你既然不选择退货、不维权，而是收房，拖去房产证办证的之后也有一次机会。相应的成本也增加了，因为住了多年房价暴跌，退房退不掉、卖房卖不丢就摔在手里很无奈。

逾期交房的违约金也不是说收房就所有离开。因为开发商通知你收房的之后不肯定是协议承诺交付的昨天，有必然早，更多的是晚。所以即使你收了房，你仍可以向开发商主张你从协议承诺交付的昨天，到实际收房这天中间的违约金。这些违约金开发商一般又不主动让，要也不给，告了才让，十有八九还要打折。所以题主看人说：

有些人又说竣工验收备案表可以接收房，只是拿不到交房到获得备案表那段时间的违约金

这个话是没错的，他的前提是交付这天尚未晚于合同承诺的收楼日期，业主收房也有中间一段的违约金拿（合同——》交房——》取得建成验收备案），无非是少而已。毕竟你只要选择不入住，你也能买房住，你有别的卖房住，这个房间收了房也可以租赁。现在开发商普遍违约金约定的畸低：一天万分之一，万分之零点几又有，算出来真的没多大钱，和房租的费用差不多了，后半段违约金的性价比就相对低一些。

第四个层面，刚需业主可以先验房再决定能否收房。

验房往往会使你下定决心，多一份选择的参考。现在这些开发商除了没有竣工验收备案表，还不许你先验房再收房。虽然中国有限公司最近说这些验房机构有点敷衍了事，大问题却不到验，只盯着空鼓、找坡这些现象，但是如果这么开发商还藏着掖着，非想你先收货，再验货，可见他一定有多大事情瞒着你。

中国有限公司说这次咱们在肯德基买个全家桶，送餐员都没有这么霸道，你想是说少了个汉堡，人家马上让你再送一个。中国有限公司的开发商连快餐市场却不如，对自己的产品一点信心却没有。他们那里不把物业验房，那边他们自己早验过了。因为他能在项目尾款上跟施工方扯皮，上法庭的之后就不说自己这个房子没问题了，怎么毛病多什么来——我觉得开发商在作原告的之后，还特别真实。

第五个层面，为了赚开发商逾期交付的违约金，就憋着不收房也不全是客观情形。

但是作为索赔业主来说，收房 = 认怂。

所以实践中大部分客户都是宁可不收房也能坚守维权。不收房的房主越多，开发商也越不高兴，除了造成一系列问题之后，业主不收房就等于维权还在继续九游体育收房验收合同，维权一直连续，开发商就经常又能避免。

有些开发商也学得比较聪明了，要在协议上承诺不收房等于违约，他反过来应该业主出违约金。合同上有这个协议的开发商，一般都会反诉维权业主，用违约金来逼业主们妥协。业主告他告不赢，但是他告业主就有蜜汁自信。这只是这次中国有限公司司法大环境非常差的一个体现。

法律里违约金一般又能跟实际负担挂钩，合同法司法解释支持违约方请求予以增加违约金，以不超过实际花费的130%为标准。其实业主入住与否对开发商根本没有损失，既然损失为零,零的130%也或者个零。这个拒收房屋的违约金，本质就是“你不可以维权”的钱，威慑意义大于经济利益，专门用于遏制反对派的。

和后面同理，买房的之后发现合同上写逾期收房也算你违约的，这种开发商从一开始就没憋着正经交房给你，最好别买他的房子。

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