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本案宣判、二审均败诉业主的诉请，再审依法判处，判决开发商退赔业主九游体育差价损失。

详见判决：富力南京地产开发有限公司与陆燕婷商品房预售合同争议驳回诉讼败诉书

南京市中级人民法庭诉讼纠纷(2017)苏01民再18号

南京市中级人民法院

民事判决书

再审申请人(一审原告、二审开庭人)：陆燕婷，女，(下略)

被申请人(一审被告、二审被起诉人)：富力南京地产开发有限公司，住所地北京市麒麟科技整合园(生态科技城)东麒路666号。

法定代表人：杨培军，该企业执行董事。

再审申请人陆燕婷因与被申请人富力南京地产开发有限公司(以下简称富力公司)商品房预售合同争议一案，不服本院(2015)宁民终字第7002号刑事裁定，向本院递交上诉。本院于2016年12月28日作出(2016)苏01民申260号行政判决驳回本案。本院予以酌情组成陪审庭，开庭公审了本案。再审申请人陆燕婷的委托诉讼代理人万樾莉、桑建凤，被注册人富力公司的委派诉讼代理人谢超、郁永勋到庭参加案件。本案现已宣判终结。

陆燕婷申请上诉称，一、原审认定事实错误。双方签署的《商品房预售合同》及补充协定并无确切条款约定精九游体育费用以及公共部分和室内个别，富力公司对于格式协议提供方未采信证明已确定提示的状况下，原审认定《装饰九游体育和系统标准》(包含公共部分和住宅部分)均含在4500元/立方米的精装范围内，缺乏证据说明。富力公司所业务房屋九游体育未达标准，应按实际与承诺的价差予以赔偿。二、原审适用宪法错误。本案《商品房预售合同》及补充条款均系富力公司提供的格式协议，对其中废除并且限制其责任的协议未以合适的方法提请申诉人留意，未履行说明义务，原审未依照《合同法》严格审查协议效力，系适用宪法错误。三、原审未批准注册人对室内九游体育费用进行评估的办理，致使法庭宣判需要的首要证据未足以收集。请求：一、撤销上海市中级人民法院(2015)宁民终字第7002号行政判决和上海市松江区人民法院(2015)江宁汤民初字第00029号刑事裁定，改判被递交人违约申请人实际九游体育价值与承诺九游体育费用的差价263960元;二、被申报人承担本案所有案件费用和判定费用。

富力公司声称，富力公司曾经与申请人就涉案房屋精九游体育价格单独进行过承诺，《商品房预售方案》是万科企业为取得商品房预售许可而向北京市住建委提交的材料，其中4500元/立方米精九游体育价格的记载，并不对于特殊业主，不形成向申请人的要约;富力公司对外业务的报价依据，只能是向物价部门申请许可的报价，富力公司向北京市物价局备案的费用中，并没有严格涉案房屋的精九游体育费用，而是依据商品房的建筑体量统一计价，《商品房预售方案》不属于双方在《补充条款一》第十三条第一款中承诺的政府职员部门的核准程序;申请人提出对涉案房屋室内九游体育费用鉴定无法律和事实根据。综上，原一、二审宣判认定事实清楚，适用宪法正确，请求予以否决申请人的上诉请求。

2014年12月24日，一审原告陆燕婷向福州市江北区人民法庭裁定请求：

1、富力公司违约其九游体育差价，暂计10000元(详细金额以九游体育造价估算鉴定结果为准);2、富力公司根据样板房的标准进行整改。3、富力公司对房屋瑕疵进行整改，并处罚不能正常使用房屋之后的单价损失(详细金额以月收入估算司法判定结果为准，计算之后为2014年11月28日至可实际居住之日)。

上海市南京区人民法庭宣判认定事实：2013年9月15日，陆燕婷(乙方)与富力公司(卖方)签署《南京市商品房预售合同》1份。约定由陆燕婷认购富力公司研发改造的涉案房屋一套，建筑占地131.98平方米、单价为19652.74元/立方米，总对价为2593769元，交付日期为2014年11月30日前。合同第十三条第三项承诺：“该商品房的项目效率保修范围和保修期见附件9，保修期自该商品房交付之日起计算。甲方应按国家要求和本协议承诺承担该商品房的项目效率保修责任”。合同补充条款一第五条第3项承诺：“双方一致批准该房产的交房条件为乙方取得建成验收备案证明材料，且该理由为该房产交付的唯一理由”;第六条第2项承诺：“乙方逾期缴交房屋交付手续，或卖方原因导致住房无法按期交付的，每逾期一日，乙方应向卖方支付购房款金额的十分之一成为违约金，且视为甲方在《入住通知书》确定的交房日第二天即将将该住宅交付乙方(视为交付)”;第十三条第1项约定：“甲、乙双方的物权义务，无论签约双方或许口头或书面告知，仅以本协议以及附件及其它双方陆续签订的书面合同承诺为准。甲方在签订本协议以及附件及其它双方即将达成的相关条款之前或以后，通过报刊、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等外媒或其它形式推出的广告、宣传资料包括展现样板间、沙盘所示内容，不是买方的要约或约定，不是买卖双方协议的构成个别，不对确认该房屋费用造成重大阻碍，均不成为双方确认权利义务的根据，其中涵盖的资料、图示、数据等均以政府职员部门同意程序及交付时实际状况为准。

甲方无需必须等变化通知乙方，无需就此对卖方承担责任”。该合同补充条款二就九游体育项目进行了详细约定，其中第一条第4项承诺：“乙方在此不可取消的批准，甲方可无需与卖方缴交预售合同要求的该货品房的交房手续而直接对该商品房进行九游体育项目(包含在商品房改建项目施工期间进行九游体育项目)，同时乙方同意毛坯房和九游体育房的验收在九游体育完工后一次性验收，此情况下不能判定甲方逾期履行预售合同要求的商品房交付义务。且，双方进一步同意，以该商品房所在楼宇《建筑项目建成备案表》的日期作为买卖双方确定的该商品房(而非九游体育项目)已完整、适当履行交付的日期”;第三条承诺：“乙方接受九游体育项目时，如声称九游体育项目存在弊端，应委托房屋所在地有许可的评估机构监测，但不得妨碍其根据本条款要求完成九游体育项目交接手续的义务”。该补充条款同时附装饰九游体育和系统标准，明确九游体育范围：一、公共部分，包括墙壁、大堂、电梯前厅、电梯、楼梯间、信报箱、安防;二、住宅部分，包括门厅、入户门、室内门、窗户、客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、空调、地暖、太阳能、水电设备、弱电、燃气、户内安防设备、遮阳。合同签署后，陆燕婷按照约定全额支付了购房款。

另查明，2013年6月27日，富力公司就涉案房屋向北京市住宅和城镇发展委员会申请《商品房预售方案》，其中载明九游体育类型为九游体育房，九游体育价格为4500元/立方米。同年7月15日，南京市物价局出具商品住房明码标价联系单，其中载明62幢404室楼房建筑占地131.98平方米，销售价格20689元，总价2730551元，九游体育状况为精装。2014年6月24日，南京市规划局向富力公司下发了《建设项目规划确认合格书》。同年6月27日，南京市江北区建筑项目局对涉案房屋楼盘进行了项目开工验收备案。

本案二审宣判中，双方一致认同除商品房预售合同及补足协议一、二以外，双方未签署任何书面合同。陆燕婷主张依照《商品房预售方案》中载明的九游体育价格4500元/立方米的标准由富力公司向其赔偿九游体育差价，并办理对九游体育标准进行评估。富力公司遵循认为该金额系其因为获得预售许可证自行计算的费用，并非双方协议形成要素。对于确切的整改标准，陆燕婷认可仅规定根据样板房的标准整改落地门窗、客厅落地门窗、书房门窗、两个卫生间面盆四个个别，其他与样板房不一致的个别不再提倡要求整改。对于房屋瑕疵，根据陆燕婷主张，法院至涉案房屋现场勘查，双方对物证材料真实性不持异议，富力公司声称陆燕婷主张整改原因系品质缺陷，并不妨碍房屋实际使用。对于价格损失，陆燕婷未提供详细的代价证明，主张判定确定索赔金额，富力公司声称因房屋可以正常使用，故陆燕婷的主张没有根据。

上海市南京区人民法庭宣判二审：一、富力南京地产开发有限公司于裁定发生法律效力之日起30日内作为陆燕婷主张的紧邻天津市江北区麒麟社区东麒路西侧、沧麒东路西端、光华北路北侧富力城62幢404室的楼房质量缺陷进行修理。二、驳回陆燕婷其他的仲裁请求。案件审理费100元，由陆燕婷负担67元，由绿城南京地产开发有限公司损失33元。

陆燕婷不服二审宣判，上诉请求：1、被起诉人违约上诉人不能正常使用房子之后的单价损失(计算之后为2014年11月28日至可实际居住之日);

2、被上诉人按样板房标准向被告人交付房产;3、被上诉人按实际九游体育价值与承诺九游体育费用的差价(暂计10000元)支付给被告人;4、被起诉人承担本案所有案件费用。

本院一审对原审法官查明的事实依法证实。

本院判决中，针对《商品房预售方案》有无公示的疑问，上诉人否定，被起诉人虽然在业务现场公告预售方案，同时也借助“南京市网上房地产”网(即住建委下属官方网站)对全社会以及购房者推出过;被起诉人否定，网页上显然有公开过，有必然是北京市住建委根据职责划分公示的，但不是被起诉人向业主方展示的，其也未在零售现场将《商品房预售方案》进行过展示。

本院一审认为，上诉人陆燕婷(乙方)与被起诉人富力公司(卖方)签署的《南京市商品房预售合同》及补充条款一、二，均系两人当事人真正含义表示，合法合理，双方应按约履行。针对两人当事人存在的纠纷，本院预测认定如下：

一、关于《商品房预售方案》中4500元/立方米九游体育价格，能否视为双方协议内容的原因。本院指出，诉争《商品房预售方案》载明4500元/立方米九游体育价格属于被起诉人的要约，应成为协议内容。理由如下：1、根据房地产业务细则管理条例，房地产研发公司预售商品房应将预售方案中相关信息在业务现场醒目位置进行公告，现场公示的信息需要与注册预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致;2、《商品房预售方案》载明4500元/立方米九游体育的均价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公告;3、双方当事人签订的补充协定第十三条载明“涉及的资料、图示、数据等均以政府职员部门同意程序为准”，而《商品房预售方案》亦属应同意程序，公示内容应为同意结果;4、诉争九游体育费用对商品房买卖协议的签订并且房产租金的确认有重大阻碍，被起诉人业务时亦需要就九游体育档次、价格原因向购房者做出说明和允诺，被起诉人觉得其未在当场公示预售方案包括“南京市网上房地产”网上公示预售方案相关信息非其所为，与相关要求及常理不符。综上，上诉人主张被起诉人向国务院门申报的《商品房预售方案》应系要约，具有事实及法律根据，所载明4500元/立方米九游体育价格信息对被起诉人具备司法约束力。

二、关于被告人提出被起诉人违约九游体育差价问题。本院指出，双方争议的4500元/立方米九游体育价格包括在房子单价内，根据补充条款二所附《装饰九游体育和系统标准》，此费用需要包括双方承诺的九游体育和系统，被起诉人成为出房主应市场售价差别因素有自主定价权，上诉人成为买受人有自主选择权，该4500元/立方米九游体育价格系双方对于协议承诺的标准协商的费用，并不遵守宪法要求。如被告人觉得被起诉人未按补充条款二承诺的九游体育和系统标准交付，可提出被起诉人按此标准履行，但被告人以九游体育造价达不到4500元/平方米向被起诉人主张差价损失，缺乏事实基础，本院不予支持。另，原审法官未批准被告人判定申请并无不当。

三、关于按样板房标准交付问题。双方在补足协议一第十三条中，已确定样板间、沙盘所示内容不是被起诉人的要约或约定，不成为双方确认权利义务的根据，故被告人提出被起诉人按样板房标准交付房产，与双方承诺不符，本院为此不予支持。

四、关于房屋瑕疵整改之后收入花费问题。本院指出，本案原审法官经当场查证，确实存在品质缺陷原因，但不属于根本上难以使用原因，而被被告人需对原告人房屋进行维修，因被被告人未立即恢复出现上诉人能够使用而形成的负担，理应向被告人违约。由于本案原审已裁定被起诉人承担修复责任，而确切修复之后至今尚不明确，故被告人可在被起诉人实际完成恢复内容后，另行向被起诉人主张该项权利，本案不作处理。

综上，本院一审宣判：驳回原告，维持原判。

本案二审中，双方当事人对原一、二审宣判查明的事实均不持异议，本院一审依法证实。

再审中，因样板房已不存在，本院提出富力公司递交样板房九游体育资料及九游体育样板房的收款收据，以确认样板房九游体育与实际交付的货品房九游体育差价。富力公司提交的资料显示，富力公司与北京广田柏森实业有限责任企业签署《南京富力城NO.2010G61地块花园住宅样板房房间九游体育项目监理合同》的时间是2015年12月，工程验收时间是2013年7月5日，出具工程结算书时间是2016年4月26日，样板房九游体育项目完成在先，签订施工协议在后，样板房九游体育项目完成超过3年才进行结算，明显不具备常理，富力公司对此类不合常理之处无法做出正确理解，也无法提交任何证据说明上述资料的真正性，陆燕婷亦不予认同，本院一审对富力公司递交的此类证据不予采信。

陆燕婷购买的房子与另一涉案物业童克亚购买的楼房在同一宿舍室内九游体育，九游体育情况几乎同样，陆燕婷同意对童克亚的楼房九游体育造价进行评估，参照童克亚户住宅九游体育的评估意见确认理赔金额;富力公司不批准鉴定九游体育造价，同时要求一旦法院决定评估，要求对每一涉案物业的楼房九游体育造价单独评估，本院提出富力公司缴纳对任何涉案物业住宅九游体育造价单独评估的检测费用，富力公司一审表示，不收取鉴定成本，本院由此对富力公司提出对每家涉案物业住宅九游体育造价单独评估的办理不予采信。本院予以委托北京大成工程咨询有限公司对童克亚购买的富力城62幢504室楼房九游体育造价进行评估(鉴定范围包含室内九游体育总造价和每立方米造价，以及九游体育公司予以应退还的税金和合理的收益;但是根据每立方米4500元九游体育造价估算，九游体育公司应退还的费用和成本各是多少)。2017年10月9日、10月16日，江苏大成工程咨询有限公司分别递交大成审字(2017)144号《工程造价鉴定报告书》和《司法判定报告补充说明》，鉴定结果为：富力城62幢504室楼房室内九游体育鉴定金额273136.50元，其中税收4553.27元,税金6300.06元,利润5468.34元。套内建筑占地108.13平方米，每平米造价鉴定金额为2526.00元。《司法判定报告补充说明》对于假设根据每立方米4500元九游体育造价估算，九游体育公司应退还税款和成本各是多大，做出如下证明：

因为原、被告均未提供4500元/平米的九游体育预算书，按照4500元/平米的标准结合富力城62幢504室套内建筑占地108.13平方米,得出对应总造价为486九游体育5元,按照清单计价规范及江苏省成本定额相关条例标准判断得出税金为16363.70元,规费为11826.九游体育元。根据“江苏省发展项目成本定额”和“工程量清单计价规范(GB50500-2008)”的提出，九游体育项目成本的估算基数为人工费与机械费的总和，费率为15%，安装工程利润的估算基数为人工费，费率为14%，因未提供4500元/平米造价的决算书明细，无法得出正确描述。

经法庭开庭，陆燕婷认为，富力公司是按产权面积收取九游体育款的，申请人根据所租房屋建筑占地，以每立方米4500元的均价支付了精九游体育款，该个别收费应采用套内长度九游体育;评估结论是按套内长度换算九游体育价格，由此推算出的每立方米2526元的九游体育造价不能与按登记产权占地收取的每立方米4500元九游体育价值标准进行相应比较，应转化为产权面积估算九游体育造价，经转化计算的实际九游体育造价2079元与每立方米4500元的九游体育价值相应非常才科学有效;按照合同《补充协定二》附录的交付标准，中央空调和地板是赠送的，不应计入九游体育造价中;评估的九游体育造价，前提是九游体育无重大或各种缺陷的合格产品，而涉案房屋存在很多九游体育瑕疵，计算九游体育造价时应予以酌情打折处理;评估的许多材料价格下降。

富力公司诉讼称，对判定报告正文部分遭到认可，对于评估报告补充说明不予认同，理由是：每平方米4500元并不是双方协议承诺的九游体育交付标准，4500元指的是零售价格，并不是九游体育标准，因此对由4500元每立方米造价计算出来的推断，不予认同。

再审另查明，陆燕婷提交的产权证载明，案涉62幢404室楼房建筑占地为131.38平方米，套内建筑占地108.13平方米。

本案二审争议焦点为：1.《商品房预售方案》中4500元/立方米九游体育价格，能否视为双方协议内容;2.陆燕婷是否有权利规定根据4500元/立方米九游体育价格补偿九游体育花费，具体的赔付金额应怎样确认。

对于第一个争论焦点，本院一审认为，根据《江苏省城镇房地产交易监管规定》(下述简称管理规定)第十三条第二款的细则，《商品房预售方案》系房地产研发公司向房屋管理部门申请商品房预售许可的必备材料，双方当事人签订的补充协定第十三条裁明“涉及的资料、图示、数据等均以政府职员部门同意程序为准”，申报商品房预售许可证的材料属应同意程序，且《商品房预售方案》载明4500元/立方米九游体育的均价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公告，按照补充协定的承诺，《商品房预售方案》中明示的九游体育价格信息应对于双方协议权利义务的内容;《管理规定》第十五条第一款规定“房地产研发公司业务商品房，应当向房产人明示计价方法和计价依据”。《商品房预售方案》载明的4500元/平方米信息应视为富力公司向购房人明示的精九游体育计价原则，富力公司主张该价格仅是零售单价，不是九游体育标准，该提倡与下列行政规章的条例不符，本院一审不予采信。本院一审判定，《商品房预售方案》载明的九游体育价格信息对被申请人具备法律约束力。

对于第二个争论焦点，本院一审认为，《管理规定》第十六条第一款规定“房地产研发公司推出的商品房业务广告和宣传资料，内容必须真正、合法”，富力公司在零售现场以样板房的形式向房产人宣传精九游体育房，而在其与陆燕婷签订的补充协定中，又明确了“展示样板间所示内容，不是买卖双方协议的构成个别，不成为明确双方权力义务的根据”等减轻己方义务的格式协议，该条约直接造成富力公司在货品房业务现场的营销广告和宣扬资料不具备真正性，违反了《管理章程》的条例，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的要求，该格式协议应判定无效。陆燕婷有权提出富力公司提供与样板房一致的精九游体育房，鉴于现样板房已不存在，缺乏参照依据，陆燕婷要求根据《商品房预售方案》中明示的4500元/立方米的精九游体育价格，赔偿九游体育花费，符合民事条例的细则，亦有合同按照，本院一审依法定罪;富力公司主张依照补充条款二所附《装饰九游体育和系统标准》，此费用应包括双方承诺的九游体育和系统。本院上诉指出，根据双方所签署补充协定二所附《装饰九游体育和设施标准》的承诺，精九游体育价格应该包括承诺的公共部分和住房部分，《管理规定》第十五条第二款要求“商品房建筑体量由套内建筑占地和分摊的共有建筑占地组成，套内建筑占地部分为独立产权，分摊的共有建筑占地部分为共有权属，购房人根据宪法、法规的条例对其拥有权力，承担责任”，陆燕婷所购62幢404室楼房建筑占地为131.38平方米，套内建筑占地108.13平方米，按照此类要求装饰设计，陆燕婷对套内建筑占地108.13平方米部分享有独立产权，其余分摊的共有建筑占地部分为共有产权，陆燕婷虽系该部份分摊共有建筑占地的产权人，亦支付了该个别的精九游体育成本，但因分摊的共有建筑体量部分无特殊指向，陆燕婷不能单独就分摊共有建筑体量部分行使权力，且现有评估意见难以确认分摊共有建筑体量部分的精九游体育是否达标，故依照现有证据，陆燕婷仅能就套内建筑体量部分的九游体育主张权利。

对于赔偿九游体育差价的判断标准现象，陆燕婷主张依据合同《补充协定二》附录的交付标准，中央空调和地板是赠送的，不应计入九游体育造价中，本院一审认为，虽然协议中承诺了中央空调和地板是赠送的，但两人协议中并未将赠送部分排除在4500元/立方米九游体育价格外，故在判断精九游体育标准时，该个别系统一直需要成为精九游体育的一个别计入九游体育总价中，本院对陆燕婷该项主张不予采信;陆燕婷以涉案房屋存在很多九游体育瑕疵，主张计算九游体育造价时应予以酌情打折处理，本院审理认为，关于九游体育瑕疵部分，陆燕婷可以提出富力公司进行维修以避免缺陷，其提倡打折处理的看法，缺乏根据，本院不予采信;陆燕婷提出评估的许多材料费用过高，对此主张，陆燕婷仅提供了九游体育公司的价格，该报价未经审批质证，且实际九游体育中，各家九游体育公司九游体育材料来源不同，价格会有差别，陆燕婷以此来陈述判定机构按照行业调查确认的九游体育材料费用，证据不足，本院不予采纳。

经评估所确认的九游体育造价中，税金和税收是九游体育公司应上缴的成本，利润属于九游体育公司应得个别，该三项价格不属于直接用来业主房屋九游体育的成本，应当从实际交付买方的九游体育总价中缴纳，扣除后的实际九游体育总价为256814.83元;根据补充意见，按照每立方米4500元九游体育造价估算，税金为16363.70元，规费为11826.九游体育元，鉴定机构能够得出正确利润，经对根据4500元/立方米九游体育造价和实际九游体育造价的税费和费用对比计算，按照每立方米4500元九游体育造价估算的税款和费用均是评估得出的实际九游体育造价费用和支出的2.6倍，参照该数据，本院予以确认依据4500元/立方米九游体育造价估算的收益为14217.68元，据此，按照4500元/立方米九游体育价格估算，实际应用于陆燕婷所购房屋套内建筑占地九游体育造价为444177.04元，合同承诺的九游体育费用与实际九游体育差价为187362.21元(444177.04元-256814.83元)。

综上精装房按照建筑面积收九游体育费，原一、二审宣判认定事实错误，判决不当，应予撤销。陆燕婷的上诉申请条件建立，本院依法支持。本案经本院审判委员会探讨决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《江苏省城镇房地产交易监管规定》第十三条第二款、第十五条第一款、第十六条第一款和《中华人民共和国民事民事法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之要求，判决如下：

一、撤销本院(2015)宁民终字第7002号行政判决和上海市松江区人民法院(2015)江宁汤民初字第00029号民事裁定;

二、富力南京地产开发有限公司于本判决生效后十日内，赔偿陆燕婷九游体育差价款187362.21元;

三、驳回陆燕婷的其它诉讼请求。

但是未按本判决指定的之后履行赔偿金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事民事法》第二百五十三条的要求精装房按照建筑面积收九游体育费，加倍支付迟延履行之后的欠款利息。

原一、二审诉讼审理费各100元，合计200元，由绿城南京地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长沈亚峰

审判员李伟

审判员于俊涛

二〇一三年十二月二十八日

主任员唐俊芳

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