如何界定交房时的房子现状与协议承诺的状况能否相符？

在二手房买卖的交易过程中，买卖双方经常能承诺房屋以现状交易。但是，房屋状况的涵义并没有一个清晰的划分，这是一个笼统的概念。如果在一些对房屋状况有特定规定的场所，买卖双方可能会对住宅的状况加以明确，比如不得改变房子现有户型，保留平房的这些构造。但更多状态下，买卖双方没有对房产现状进行具体承诺，由此在交付阶段发生争议。

案例：

李某和陈某签订《房屋买卖合同》，约定李某将位于于XXX的房产以100万元的价钱收购让陈某。合同承诺房屋以现状出售帮陈某九游体育哪个公司好，不带家私家电，陈某于2017年8月31日支付首期款30万元，李某于2017年9月15日与陈某到房管部门申请过户手续，房管部门报送成功受理递件回执的当日陈某将剩余购房款70万元一次性支付让李某，李某须于2017年9月30日前，将该房屋交付陈某，如李某未能根据协议承诺的时限交付的，自协议承诺的交付日期的第二日起到实际交付之日止，每日按总款项0.05%的标准向陈某支付违约金。

合同签署后，陈某依约支付了首期款和剩余款项，买卖双方办理了递件过户手续。但是在承诺的交付当天，陈某到涉案房屋收房，对住宅状况有异议，拒绝接收房屋。并提出被申请人恢复原状。双方协调未果，陈某提起诉讼申请，要求李某恢复原状，并根据协议承诺支付欠款交房违约金。

双方的纠纷焦点，在于能够判定签订合同时房屋的“现状”。通过回顾裁判案例，可以看出实践中裁判机构按照详细不同情形进行判定：

1.合同对“现状”有具体承诺

上海市高级人民法院（2009）沪三中民二（民）终字第1369号

补充协议对上诉人房屋交接的理由作了承诺，即上诉人以该房产现状交付给被上诉人使用，被上诉人在租用期满后，恢复原样，双方承诺详见附照，故均须按约履行。现上诉人在交付时提供的房屋状况与附照明显不一致，且从上诉人的函件中印证了交付时房屋存在缺失的情况，对此上诉人应承担违约责任。

2.合同已对“现状”内涵进行详细约定

（1）对房屋状况进行评估的情况：

天津市第二中级人民法院（2011）二中民四终字第103号

一审开庭认为：对于交付的房产的详细情况室内九游体育，原、被告在该居间买卖合同中却承诺涉诉房屋以现状售予原告，但作为现状的详细情形并无约定，评估机构对涉诉房屋的评估报告系在原、被告交易过程中，具有特定评估许可的第三方经现场勘验后对涉诉房屋具体状况的表述，可以对于确定涉诉房屋状况的根据。对于检测报告中没有涉及的内容，则需要根据一般标准计算。

被告要求重审，认为买卖双方对于何为房产现状并无约定，更没有约定以“评估报告”为判定房屋状况的根据，在此情况下精九游体育房屋 收房时发现与合同不符，原审判决认定的一般标准有误。

二审法官指出：关于所需交付的房产现状，双方在协议中却已对房屋状况进行详细厘清的表述和记载，但两人在缔约前，被上诉人已查勘房屋，双方亦承诺以现状房屋交付，因此，上诉人在缴纳房产价款后，应本着诚信信用之方式，向被上诉人交付与原查勘房屋时状况相符的房屋。鉴于双方对房屋状况的衡量标准存有异议，原审法院根据第三方出具的检测报告所叙述的状况为考量诉争房屋状况的标准较为公平。同时，从房屋使用用途及交易习惯看，一套房屋内，门、窗、暖气设备、照明灯具、电源线面板、空气开关罩盒面板等系满足房屋使用用途不可缺少的必要设备，上诉人将厂房内的门、窗、暖气、顶灯拆卸走，违背了诚信信用的准则及双方的协议承诺，被上诉人拒绝接收房屋属于行使司法赋予的追偿权，诉争房屋至今尚未领取交付手续，责任在于上诉人，依照协议就逾期交付房产的承诺，原审法院责令上诉人向被上诉人支付总贷款10%的违约金，具有合同按照精九游体育房屋 收房时发现与合同不符，且具备法律要求。

（2）没有证据加以佐证的状况：

上海市高级人民法院（2009）浦民一（民）初字第2772号

本院认为，原告在签约前早已对租赁物的状况进行了充分认识，合同也承诺被告要按现状交付租赁物，目前没有证据说明房屋实际交付时的状况与两人签约时的状况存在分歧。因此上诉不存在拒绝交付租赁物或者交付租赁物不符合约定的情形。原告拒收房屋违反了诚信征信原则，其不拥有协议终止权，其提出上诉支付违约金的诉请本院不予支持。

通过此类裁判问题可以看出，认定交房时的房子现状与协议签署时的房屋状况能否一致，应当明确基于协议承诺包括任何辅助证据。当协议作为签约时的房产现状有进行承诺，尤其附图的状况下，房屋现状的界定具有合同按照，“现状”的内涵清楚，可以与交房时的房子状态进行比对。但是即使买卖双方在协议中没有对住房现状明确承诺，买方却无法递交其他证据说明交房时的房子状态与签订合同的情况时有差别的话，裁判机构作为交房时的房子状态不符合合同承诺持从严认定的心态。小编认为，在房屋买卖交易中，买方在看房的过程中利用察看房屋的状况，才与业主签订买卖房子的合意。因此，房屋状况作为买卖双方尤其业主而言，是重要的一环。一般情形下，如只是对房屋状况有特定规定，买方对房屋的规定为具有正常使用的用途即可。签约时，买卖双方最好加以明确承诺交付时房屋超过正常使用情况，尽量减少发生纠纷。

九游体育装饰，始于1996年，专注于新房九游体育，旧房改造、设计施工等领域，具有国家建设部颁发的设计甲级，施工壹级的资质。（需要设计九游体育的业主，可以留下您的联系方式报名，九游体育顾问将会贴心联系您。）