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蛋壳公寓财挝，业挝？

“新租赁”模式是怎么？蛋壳有何不一样？

长租公寓是一门好生意?strong>

2015年前糊是“互联网+”热潮最为澎湃的时期。阅焦点从互联网自身建设的“上半场”过渡到互联网与羔合发展的“下半场”，“互联网+”被写进政府工祖。

而在那个时间上，挂在互联网创业者嘴边最多的词儿之一是“颠覆”，他们认为，用互联网的方式，可以改变传统产业，颠覆线下，颠覆全球。一时间，妄人频炽龙混杂。

蛋壳公寓弛那根的年份。2015年，对摧商业智能斧通的高靖，拿着之前糯米网老领导墒诫了庞粹赁市场。当时的蛋壳也被划归至“互联网+”的行列——用互联网技狮线上租房平台，展示房屋的实际情竣提供签约、交付等服蔚现了给租房信息和租房粮茫

五年时间转眼而过，当锄嚣归于平静。如美团往言，“当互联网公司无处不在的时亥联网公司这割也就消遛形了。你说这是互联网颠覆了特色产业，还是传统市场引入互联网力量推动了探索？”

蛋壳给城一种融合互联网与长租公寓的变革“新租赁”模式——集中化地营运由业主托管的住宅，将其厨租客；对住宅进行标准化的设计、九游体育和性能，并提供高品质的一站式服位有实体店面，业翁在线化，使业主和租客都要荒服伍。

本周，蛋壳公寓正式提交赴美IPO招股书，五年年均投资逾60亿，耕耘十三座城市，运营406,746镐。伴随这一系列数据急剧公布，蛋壳公寓的真正运营图景得以展现，其盈利模型、与特色租赁的区痹及将来的想箱也浮虫。招股书详解

根据招股书披露显示，蛋壳在2017年、2018年及2019年上半年营收分?6亿、26.8亿以及50.0亿元人矛其收益来源贮含收取的租金或者对租客收取的相关服蚊。

从分季度数据来看，蛋壳的财报在过去一年多的时间显现高速袁在2019年三季度单季超过20亿元人矛同比杂近160%。能够建立更加迅速袁也与蛋壳在过去两年矗匣线城市收缩的总体战略有关。

截至2019年9月30日，蛋壳公寓已进入广州、深圳、上海、杭州、天戒汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、微重庆13地行业，与建立的第一年(截至2015年12月31日，其运营的房间数为2,434间，且所有位于北京)相比，房间数运166倍，2015年底至2018年底三年年复合允高达360%。

从城市分布来看，在2017年末，蛋壳在广州、上海跟北京的公寓数量占比仍接近90%，而这一比例在过去一年多的时间上继续增加，截止19年9月底，北京、上海跟广州公寓比例?%超与其它新一线及二线城市呈现齐头并进态势。

在营收方面，根据招股书披露，蛋壳在桨9富开25.16亿元人矛非通用准訬on-GAAP)?.54亿元人矛礣DA为负的14.61亿元人茫

公司总体仍未盈利智因为其过去两年持续高袁茨资源投入至新城市（300778）及新公寓的开发过程中。

根据数据中国有限公司发现，尽管2019年蛋壳整体销量较18年瘁升，但经凳及经礏ITDA率均较2018年有所下降。也就是说公司今后在产量效应超过一定程度荷本费用控制意识建立提高，其盈利能力将帜善。

在经营成本方面，公司在2019年前9腑营费用率为26.7%，相比较2018年呈现下滑乾这也进一步表现蛋壳在确保扩张速率的基础上，持续增加外部经营成本。

除了财蔚屋，招股书披露的高管结构也值得关注，当前股东结构中，蚂蚁桨壳公寓的策略投资方，占股7.8%，双方签试合总合同，探帅付、浸稳方面的深度合红熊环穷垂投资人，占20.0%的控股，蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖直接持有14.2%的控股，天使投资人兼董事长尚6.3%的股份。

蛋壳公寓的股权结构长租公寓这门生意

不过，即使是在知名投资者人的加持下，蛋壳公寓的上市局势却不容乐观。

当前宏观趋势有极捶定性，新经济公司普遍遭誉级市场价值倒挂，虽然业屋亮眼，但现在蛋壳公寓的确处于看态也显然是一辅纺事实。

而经常以来蛋壳公寓收房九游体育多长时间，新经济公司都常常遭受这种的困局：产业转型速度更快，概念多创新，很难在历史中找到能比标的；现阶段盈利性全变化极雌雾里的资产很难真实反应实际情恐介垦以分析。对于现在进入看态的互联网公司，传统的DCF(现桔现)和相对估值法都能够有效利用。

他们有一搞。

原国泰君安证券研究所首席战略分吻永远觉得：“由于成长中的互联网公司的盈利性比较低，导致市盈率往往过于极其高。互联网颇赠往存在一搞，在时机之耗业绩陨要能显现100%以上筛倍、几十倍的裕”

以于成长中的新经济企业，首先应加强单位经济模型可走通别墅九游体育公司，再保证单位经济模型的赢利乘以规模，覆盖胆成本，公司能够走消。而在利润拐点来临洪随产量的稳固，利饶升高，频绩迎来光?p>

蛋壳的模型正是这种思维的典型代表——在蛋壳的隔间模型中，每间房间的城追躯的。当单间盈利覆盖九游体育改造的残值摊销、渠道开支、服尉等等，再激租公寓特有的空置率，利人。

这样一来，三更点变得尤为重要：

一是规模能幢规模足够幢喊修费用增加，单间模型当中的折旧就会增加，单间的盈利就会起来。

在蛋壳公寓的扩张过程中，其单间九游体育成本从2017年的年均12,646元/间蛋壳公寓收房九游体育多长时间，下降至2019年前9改平均10,404元/间，已经显示陈降牵

另外，规模串烘量房源的簧本也在增加。

二是定位想准，定位更加高档，市场小；过于高端，驰脯同样的毛利率，租降ゼ溆?过低，没有办法覆盖九游体育装配摊销和其它变化风险，导致单间模型跑不通，捉疵越多。蛋壳公寓的招股书中公布，2019年前9脯其全球年均月租?55元，北京、上海、深圳这样的二线城市，平均租近高，在倡寓里定位白领群体，智市核心区蝇时因为九游体育成本大幅增加，和房东签约时长不断提高，单间模型变得更加安全。

三是质量应高，空置率要低。房子收出来九游体育完以合想租撑能盈利，第一竿到期了，马上找到第二竿才能赚钱。

而必须注意的是，房屋在平台租过来之横有必须时间的九游体育期，九游体育期没有收入只能成本。椰在下降时期，势必有更多的房屋在九游体育簧熟的状况，客很容易理解了。但即使蜘纯，九游体育期的楼房占比逐渐降下来，有足够多的房屋处于成熟时期九游体育公司前十名，盈利就越来越近了。

结合上文对于招股书相关数据的分紊以发现，蛋壳正进入“爬坡建设时期”：公司总体仍未亏损智因为其过去两年持续高袁茨资源投入至新城市及新公寓的开发过程中。尽管2019年蛋壳整体销量较18年瘁升，但经凳及经礏ITDA率均较2018年有所下降。也就是说公司今后在产量效应超过一定程度荷本费用控制意识建立提高，其盈利能力将帜善。

蛋壳公寓运营房间数量及地隅何达到总量与质量的运用呢？技?p>

招股书披露了这种一篙：蛋壳在让房东在进行价格的时轰所分析的房子租衬价傅际驰讣确度是95%。

通过BI摧商业智能设备，蛋壳公寓姿从收房、量房至逾标准化、模块化每一柑环节；而且真正透门息、价赴标准的服蔚，可以让用户迅速仔断，同时有效促进了住房租赁行业的网络化进程。此次IPO融资资矫处之一正是加强在技舒的能力，进一步发挥蛋壳茨效用。

这只是蛋壳和特色租赁的不同之处。

还有一点显著的不同之处在于轧捂。哨对外采访中声称，“维修、九游体育、保洁,这些东紊能又成为中国有限公司的轧惟让用户。从这种作用里讲中国有限公司的平台能成为一割服乌，而且十分深度。”

而在招股书的“战略”部分，蛋壳写到其住户经常在住宅上待10副以上，这就是巨代会。蛋壳计划加强并扩充其生态系统：嵌入任何第三方服惟商，提供最揣的服吸好地服围，并探四变现机会，如智能家居、搬家服坞保险服伟新零售和其它本地服?p>

这样一来，第二扎线也是了。

再跳郴公司来看行业，蛋壳公寓所在的长租公寓赛道在历史进程中并不是红海——城市化不断深化的背景下，人口劣速，但因为房价高柒房成为了更多年轻一代的选遭房市场供求两端的大量不平衡预租公寓市场蛋糕迅速啄根本原?p>

而据艾券的报告，2018年中国住房租赁行业产值超过人?8酮，预计至2023年将粤人?0酮。在中国的住房租赁础中，长租公寓圃有巨凑间。

在内外多重维度的衡量下，蛋壳公寓的价值显而易见了。

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脏辑：ysg

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