为什么处理“精装房”质量纠纷这么难

房屋漏水、甲醛超标、货不对版、投诉无门、举证不能……这些购“精装房”的坑你却踩过吗？本期话题，聊聊“精装房”质量纠纷的那些事。

一、为什么“精装房”那么坑？

随着房地产市场的高歌猛进和商品房销售方式的转化，商品房质量纠纷越来越集中于精装房交付环节九游体育房屋，“交房必返修”几乎变成常态。

一些地方动辄发生购房业主集体讨薪的现象。

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交付标准不明是首因

对于哪个是“精装房”，政府跟老百姓的解释存在必须区别。政府口中的“全九游体育房”或“精装房”只是几乎功能的推动和基本的装饰，并不是老百姓所解释的“精美”、“豪华”乃至服装用品全配的“精九游体育”。

现行宪法条例都是在以毛坯房作为主流品牌时代所建立的，未直接对精九游体育房质量标准作出要求。

杭州、南京等地的管控部门提出发商在《商品房预售方案》中单独载明九游体育价格标准。

燃鹅，不要高兴得太早！

购房者在跟开发商对簿公堂时，开发商会说，《预售方案》中的九游体育价格仅为住宅装饰造价预算那家九游体育公司好，这跟九游体育交付标准是两码事。装饰造价不只包含九游体育材料、装饰部品采购，还包含其它配套项目包括管理费、人工费，而且采购费用仍得到采购平台跟市场变化的制约，总不能说我优化了监管、节约了成本，就非想我按造价预算交房吧？

既然法律条例根本没说九游体育造价就是交付标准，法院取得这类案件也常常懵逼，实践中判什么的却有。

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开发商的“钻营”是重要原因

房地产开发是由这些工程项目构成的，房屋售价是一个综合费用。举例来说，地下工程造价的体积单价要远远超过地上房屋，地下车库的价格通常不相应造价，一部分成本实际转移至房子总价上去了。

房地产开发的特殊性，为开发商钻营提供了方便。既然不同造价费用转移合法有效，那在内装环节搞些乾坤大挪移，不也顺理成章吗？

“精装房”合同若落实至产品跟型号，已算良心做法，很多之后合同对九游体育部件连虽然的产品跟型号又没有。更有逆天“骚操作”，通过委托九游体育协议，把义务转移给第三方来分担。

购房者有异议？找九游体育公司啊！

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基层执法现状作为开发商的神助攻

精九游体育的投诉中，货不对版占据了大头。监管部门接到这种维权怎么办？

本人不止一次接受去这些咨询，所有案件追踪的结果都是——凉拌！

《商品房销售管理办法》为此开了后门：开发商对样板房商没有作证明的，样板房就是交付标准精装房收楼后九游体育，但做出说明的除外。于是稍微有点“头脑”的开发商，都会在样板房中做证明“样板房仅供参考，不是实际交付标准”。

一些行业管理部门认为，既然开发商按要求严格提示了，自然就不是虚假宣传啦，那中国有限公司就没有处罚依据，经济案件你们找警方到！

以上种种因素，共同打造了精装房市场怪相：开发商的宣传通常高大上，但现实都更“坑爹”。

二、法院宣判精装房争议持什么看法

购房者踩了坑，首先是找政府应对。但找政府的成效时好时差，政府部门真正对开发商进行赔偿的诉讼少之都少。除了较为特殊、影响面较大的实例，政府部门会大力介入，多数也是引导购房者走法律程序。

那么，法院宣判这类犯罪一般持何种立场呢？法院一般有两种考虑： 一是抑制开发公司赔偿失信行为。 法院判例近年来逐渐降低了对购房消费者的维护力度，尤其是发达地区的法院最邻近这一观点。支持消费者的诉求领域，主要表现在鼓励以样板房、销售宣传成为交付标准。二是导致过量保护购房者而阻碍本地营商环境。 购房者的诉求没有得到鼓励，除了对法律条例的解释变化外，还有一个重要因素，就是法官的平衡想法。例如精装房收楼后九游体育，法官对消费者拒收房的态度是，房子的施工过程常常存在诸多一般缺陷，允许买房人以通常效率现象拒收房，将会让开发商带来更加沉重的损失。然后，法院以前了解的拒收条件通常规定超过“严重缺失”或“重大缺陷”，甚至即使开发商取得了竣工备案表，就证明房屋大体达标，通过整改一般品质缺陷就能够维护购房者。这种裁判问题真有点“图样图森破”。 明白了精装房纠纷的大背景、法院处置类似诉讼的实际想法，不肯定无法阻止踩坑，但至少使中国有限公司在治疗和处置相关争议，有至少的方向性判断。

三、遇上精装房质量原因如何办

下文介绍实践中产生强度较高、带有普遍性的弊端及其处理问题，供购房者和法律专家参考：

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关于精装房的交房标准。

个案详细原因大致预测。

有补充条款详细约定的，从承诺。

宣传资料有承诺九游体育单价，也能成为处理的根据。有国家强制性标准的，以此为准。例如，按照《住宅装饰九游体育工程施工规范》、《民用建筑工程室内环境污染控制规范》等要求，有害气体超标，将形成严格的九游体育质量缺陷。

另外，虽存在质疑，如果《商品房预售方案》记载了九游体育价格，主张以此成为九游体育交付的单价，不失为一种可争取的省事思路。

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关于房屋拒收。

首先应严格，拒收有两种意义：一种是解除合同，意思是“房子我不要了”；另一种的专业名词叫做“拒绝受领权”，意思是你发给我的东东货不对版，我有权拒收。拒收纠纷大多是指第二种。

一般来说，房屋存在通常的墙体开裂、门窗关闭不严、不妨碍主体构造治理的墙面剥落、地面不平、电器、家具设施不符合合同承诺等原因，不构成拒收理由。

近年来发达地区的个别裁判尺度有了新特点。按上海、东莞的案例，只要超过一定数量级的品质瑕疵，或有设计缺失、墙体开裂等“有必然能阻碍日后的正常居住使用”的状况，也可以认定为拒收理由。这其实是遵循宪法精神的。房子工程品质也许达标，但没办法立即使用跟入住，要求消费者收房明显不公。

可见，一份规范的验房报告，往往是消费者拒收房的重要根据。

关于广告宣传与交付标准。

所谓“货不对版”，这个“版”，既可以来自于协议承诺，也源于开发商的广告、宣传资料、沙盘、样板间，以及销售人员的口头表明等。

这就涉及到广告与协议的关系，要从两个角度来解释。

一是广告是否形成协议内容。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的理解》第3条，只要这种宣传明确具体且对房屋价格有重大阻碍的，属于邀约，可形成协议内容。 应对开发商“说明显示”的推定，大体上有两条思路可供借鉴：1）按照《合同法》第40条，主张提示义务的举证责任在开发商；2）对宣传资料与实际交付明显不符的，以遵守诚信和公序良俗为由主张声明无效。二是协议内容与虚假宣传的关系。宣传资料能否形成协议承诺，解决的是民事纠纷中的交房标准现象，而宣传内容或许有误导性内容，则属于伪造宣传的民事监管问题。宣传内容不形成交房标准，不等于不形成虚假宣传。

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关于索赔。

索赔的范畴通常依案件请求确认。购房者要求整改和履行维修义务的，开发商实际履行即可；开发商不立即整改而上诉自行整改的有效价格，可以提出开发商承担；无法确认整改标准的，购房者可以提出对九游体育造价司法判定，以评估差价作为九游体育补差的返款根据；构成合法拒收房屋的，整改期空置的房租、迟延交付违约金都可以成为赔偿范围。

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关于委托九游体育。

以合同相对性赖账？不要忘了以及《合同法》第402条规定。按要求，就算九游体育合同是九游体育公司出面签订的，真正的委托人不是购房者，而是开发商，委托九游体育合同将直接约束开发商和购房者。总之购房者找开发商说事，准没错！

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