收房之前要验房是需要能准貉樾新百度知道
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收房丛之－验房篇
新房入伙，可迸拿钥匙九游体育，细心验房才是关键的第一步
前言：本周三，房产周刊报导了收房丛之交接篇一文，受到许多本报读者的关注。读者称，时值浆正是许多楼盘交房之际，渍通的购房者，看着一纸交房通知书，正发烦无从应对，而收房丛正好解了燃眉之急。本周三刊登的也是第一篇，浆本刊继续推唱章———验房篇及费用篇，全面解慰的方方面面，希望可对已经收房的购房者有所帮助。
许多人都曾有这种的感慨：禄堆烦恼。这一堆烦恼，其中有更粗是在收房环节出现的，比如，质量粗糙，逞缝、渗水、空鼓等，发现现实的房子没有想夏完美，有的哨九游体育入住孩现质量原因，令人叫苦不迭。那么，浊专业人士的通常消费者，验房时蚤？有没有什么方法？发现效率现象应该找什么部门认定？
事件回放
九游体育末尾发现“豆腐渣”
市萌生就是在验房环节中不严谨而最后吃夸中一竍r />
吴先生去年11月份在南京鼓楼区城守前新村禄套住房，春节杭九游体育。当时请了一位在邹工程的同学负栽路菘甲嗥帷Ｔ诎峭甑灼岷茫头⑾挚吞奶旎ò宄洗欤檬智崆每商逦目展纳彡闯崖洹Ｆ庀壬晕峭У淖靶拊赏П暇故切屑遥嫠咚强⑸淘诖肿靶薰讨蟹鬯⒉忝蛔隆Ｎ庀壬婕窗亚榭⑸谭从常⒐竟こ滩康笔币捕愿貌课唤辛诵薏埂？墒牵还嗑茫吞牧硪徊课挥殖晃侍狻Ｎ庀壬衔强吞奶旎ò逶鬯⒉愦嬖谥柿课侍猓苊庾靶藓崖洌⑸贪芽吞旎ò宓姆鬯⒉闳坎伦墒强⒐救匆晕庀壬辗渴泵挥蟹⑾挚展奈桑芫庀壬囊庀壬詈亲约喝坎ò宓脑鬯⒉阒匦伦靶蕖Ⅻbr />
专家提醒
裂缝空鼓绝不放过
省发展项目效率安全监管总站的人士柯先生告诉记者收房要交九游体育押金，经过粗九游体育的天花板有没有空鼓，业终房时通常又经常连诸如吴先生收房不细事孩的纠纷不在少数。如果不是由于地基沉降等原疑的品质现象，一般又由当事人和开发商协商解锯些虽然细小的弊端，如果业珠收时不对房子进行逐步跟仔细的“体检”，一旦出现争议仍然对消费者不利。而响、渗水、空鼓等质量原因，如果没有及时得知跟处理，将影响侥九游体育和入住。椰现场验房时即使词量问题，都不能轻易放过。
裂缝。首先仔细查看房屋墙壁和顶上有无裂缝，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与走廊横梁平行的裂痕，虽士问题，但几乎不存在危险，修补横妨碍使用。褥与墙上呈45度斜角会梁垂直，说每屋沉降严重，存在构造性品质现象。接着看房子的墙面地面是费缝，妊缝也守的品质现象。最盒重墙是费缝，褥贯穿整告且穿至背喉示该房存在危险隐患，对这类房屋，业吱不能存有侥幸心理。
倾斜。虽然专业评估房屋的倾斜度需用专门的机偏业挚测的方式从两边不同角度，远近距离粗略测量也会基本上发现原因。可在地面里用绳子绑上一物体，贴墙放下至墙手，从两侧检查其倾斜程度。
渗漏。业症意查看房屋的墙面和露台渗水情开细心检查房屋墙面是蜂色、脾脱皮、惮这些都是渗漏的迹瞎应查看厨房、卫生间、涯顶部和管线接口是珐。
空鼓。对于已字九游体育交房的楼房，检查房顶、地面、天花板是符，不能有更媚仆空鼓，同时也应检查厨房、卫生间墙面磁砖魄珐块不能有裂缝，不能空鼓，必须疲
此外，还要检查卫生间、厨房地板是俘处理，看水是法畅无阻地排袭口；门窗的密实度是肥，开普是珐；门堪康等易受撞磺返，不应有缝隙等。
实用手册
八样“小宝贝”可帮忙
谆般消费者，由于没有专门的检查工具，验房时常常有许多局限，是不是有一些验房窍门呢？有多年监理工组、现为国家注册监理工程师的福建省建福建设监理有限公司副总经理郑凯翔提醒，尽管是非专业人士，但带里八样居家常见的“小宝贝”可以帮助业终房子。
乒乓敲于检查房顶、窗台、谷坡度。
化妆镜：验收木门时，待业智检查门的开合是繁，锁的质量，门挎板的手工情楷但门扇的底边却很难验得到。这时函妆镜就可错手了。
文件夹：验收楼房时，开发商要移交的收据、证书、资料一矗这些资料一定要妥善放好。可以?页以上的插页式文件夹，收一份文件放好一份，签收单正好当资料目录。
备忘贴纸：验收楼房时，业粥少少能看到想要修缮的地方，除了认真填写维修单外，业枝在呈题的地方贴上备忘贴纸，具体说免所在，方便开发商的修理人员现场维修。
小锤子：可以用来检查天花板、地板、窗台、癣瓷片等有没有空鼓。
水桶：用水桶接水，泼蓉上，检查厕所、厨房、涯地面下水是珐。
电笔：一套房子上的插座一般有十几嘎前要带支电笔朱测电路是法。
“人”字铝梯：验收楼房时必须爬高的地方真不少，天花板有无空鼓；空爹是钒妥当；骨复样子；藏在房间、厕所天花板上的排水管是珐等。
质量认定
不同情魁
根据最高人煤《关于商品房孪同争议纠纷适用宪法仁题的理解》第12腾13梯轴构质量不合杠交付使用，豢屋交付使用嚎屋轴构质量经核验确氏杆有权解除合同，并能氢偿耍逸质量原因明显阻碍正常居住使用，滤有权请驱合同和补偿耍
那么，应怎样界定房屋的“轴构”、“不合竿“严重危害正常居住使用”这些概念呢？福建元一律师事物稚师指出，从技嗜看，所谓“轴构”是指房屋的止件相互连接、啄平面讳构成体。轴构必须具有符合技士度、韧性和稳定性，以保证承受建筑物本身的肛荷。如：地基、承重墙等，这些头部翅构性迸裂、倾斜、坍塌等原因，应当视为轴构存在弊端。所谓“不合脯应指房屋无法利用验收凰验被认定为不符合质量应情况。“严重危害正常居住使用”应指因为房屋品质现象，严重危害滤享用房屋的正常使用功能跟种类的情况。房屋漏水、地面开裂、墙皮剥落等，不士屋的轴构性问题，而是结构性的品质缺陷，乘需要为此遭到清除，滤不能要强。
申请复检
资质单位才可测试
如果业珠房时承认自己的房子有重词量问题悔结构安全隐患，又要找有关部门重新评估和界定，到底有什么这么的质量检测机构呢？
据了解，凡有发展项目评估许可的单位，均可以承担特定许可的品质监测。去年，省建设厅公布了全国近200家具备评估许可的单位名单。福州市目前有福建省建筑工程质量监督检测中心站、福建省抗罩技誓、福建省建设工程物探试验检测中心、福建省水利水电勘测设计研究院、福建省建筑材料质量监督检验站、福建省建筑设计研究院、福州市建筑设计院等单位具有甲级检测资质。此外，福州市、八县建设项目质量监督站、福建建专岩土工程研究所、福建地帐工程勘察院、福建省中心检验所等单位也具有特定的材料测试、建设项目基桩检测、室内环境评估资质
收房丛之－费用篇
入住手续之前，总有一贷目众多的成本，可能折睛好好瞧清楚。
面对新居，总是迫不及待地要拥有，彼奋，还是能保持冷静面对前期收房过程。
在申请收房入住手续时，业郑会赔样的情啃些开发商要请先行垫付一些真正的成本跟押界公共维修基斤业管理费、九游体育押桨煤气、有线电视费等，吠不让钥匙交房。面对一贷目众多的成本，许多对相关制度跟条例缺乏认识的业柱是一头雾水。到底什么价格由开发商交，哪些费用由业脂哪些氏理费用不用交？对此，中国有限公司邀请了福建创元律师事坞伟律师赘解碽r />
1.分清缴费謆r />
入住费用可以分为两部份，一部分交给开发商，另一部分交给业主公司。
交给开发商的成本一般有：面积阅补差款；违约杰道煤气开户费；有线电视安装费；电话、宽带逞；安防设备成本；产权代办相关经费（脾印花税、面积测量费、办证工本费等）；其他房地产孪同中承诺的费用。
交给物业公司的成本一般有：预交几改物业管理费；水电周转桨修押桨修废料清运费等。
现实交房中，收费汁常踌乱，物业公司仍然介入交房收费工滓们也一直发现开发商和业主公司联合办公的行为。一旦楼盘在交付时出现收费纠纷，有些开发商不分具体情炕律又缴由物业公司肠理，乘费用只清、乱收费的情縝r />
友情提醒：业猪缴费手续时要留意相关成本凭证的枝与有权收费粥一致。如果是业主公司代收，就必须能仟发商的授权委托书原件，番不与其办理相关手续。
2.拒绝合同外成本
业知付清了所有款项，开发商就须无潭符合协议承诺的房产，并且不能设置宪法要求滑约定以外的成本，吠是赔偿，业吱拒绝强行附加棠交房行为，由此形成的欠款交房的陨开发商承担。如果业知发商在签署购房合同时亦达成了《前期物业管理合同》毁时业旨》，并约定给付物业管理费，驭缴纳相应的物业管理费用。
以下费用问题一直困惑业蛛伟律师对此进行质吴籦r />
物业管理费
《福州市物业管理孺定》规定：物业交付业脂物业服紊建设单位承担；物业交付业脂物业服紊业郑，自物业交付之日粕。《福建省物业管理服窝管理条例》规定：提供物业管理服物业管理单位可缴交物业管理服维物业管理服吸括综合监管服微停车管理费、房屋九游体育垃圾清运费和特约服危另据福州市物价局、福州市房地产管理局2002年联合推出的《关于完善物业管理服窝行为的通告》（以下级规范物业收费通告》）的要求：物业公司不得违背物业权属人、使用人的需求提前收费，业执月缴，也能按年交。
上狮说矛业挚之贺须要收取物业管理费，但业衷按月收费，物业公司无权强行想俏性缴纳长期物业管理费渍房入住的蹋需要提醒业肘的是，这时所说的应该系企业收取的物业管理费也是里狮中的综合管理服维而不包括任何几项服窝用。
公共维修基 />
此项基浆于物业管理费，只用来住宅共用部位、共用设施系统保修期满孩更新、改造。
根据福州市现行政策：1997年1月1日?03年8月31日前办理《商品房预售许可证》的，开发商应按其发展总融资额的2％拨付专项维修基将开发商和业旨定的从承诺，不足部分由开发商补足；2003年9月1日喉《商品房预售许可证》的商住物业，应由业趾房款2％的比重缴纳专项维修基降众办理房产权是手续前，到福州市房地产管理局指定的物业专项维修资涧代管银行申请物业专项维修资涧及缴交手续。
友情提醒：公共维修基借能在入住时缴交，但要在产权证办理前交清。
九游体育押 />
关于是贰九游体育押桨修管理费的弊端，业诛业公司争议更粗实操撞多出现纠纷。
一方面，由于九游体育过程中存在较传弊端，私藏墙、堵塞下水管线、施工扰冒修人员随便进成治安混乱等原因经常对小区公共利益产生爽用电梯运泥土、沙子也能对公共部位产生磨孙业公司在此过程中显然应投入人力物力进行监管和约束。椰一般物业公司要前修前交几百上千元的九游体育押舰承诺九游体育结束汗。
另一方面，根据《规范物业收费通知》的要求：物业公司不得自行交纳九游体育押桨修管理费。已缴交的九游体育押降洲完毕黑清退。
友情提醒：从小区的总体环境跟维护邻里的房屋品质考量，物业收取九游体育押戒合理性，但如无特定承诺，根据现行制度，业稚拒交。九游体育管理费曰合理费用，业重缴纳。
九游体育垃圾清运费
根据福州市的现行制度，房屋九游体育垃圾清运费有媚收费标准。
住宅内无改：面积200平方米以上，每单元400元；面积100～200平方米，每单元300元；面积100平方米以下，每单元200元。
住宅内有改：面积200平方米以上，每单元600元；面积100～200平方米，每单元500元；面积100平方米以下，每单元400元。
水、电周转 />
根据《规范物业收费通知》的细则：住宅已实施一户一表的，按200元／单元收取电周转降行一户一表核仍；物业公司无权收取水周转絙r />
煤气开通费
根据2002年《福建省燃气管理谭的条例：“燃气经营痞当执行政府价杠部门建立的价刚费标准”。而2002年12月27日颁布的《福建省人卯关于印发福建省城市基础设施配套费哲理规定的通告》面定，袱程建设单位淮照本规定缴交城市基础设施配套费核卯回部门衬与都市基础设施配套改造有关的水、电、煤气等专项配套费，一律停止。从这溉来说，福州市燃气管理方式有关管道供气逞的要求尚未不能予以适用。姨续收取管道燃气逞是没有依据的。尽管如此，目前福州市煤气经营止是有缴纳煤气开通费的。
从实际情坎，收不收煤气开通费取惊发商与住户之间是翻议，比如在购房时，开发商并未承诺煤气管线入户，而是写玫郑，曰房时缴纳煤气开通费就有了前提。一般来讲，煤气开通费由开发商交给煤气公司，这笔费用无形之中已纳入了总价格款，如果开发商在购房时承诺管道燃气入户，一般能界定这笔费用尚未包括在价格款中了（除非另有约定）。
有线电视、宽频网开户费
该项费用不曙业收费的范畴，如果业知发商没有协议的话，业中义坞住前收取该等成本，业衷自己与相关机构（有线电视管理机构和联通机构）办理相关开户手续并缴纳租金。
产权代办费
如无协议按照桓，开发商均无权强制代办产权。对一次性付清购房款的业知发商尚未没有任何成本，收取代办经费的原因就不充分；以按揭贷款方式购房的业知发商还承担阶段性担保的成本，其之所以代为办理产权，也是因为担心成本，其能庆只是没有法律跟协议按照，但也是有必须的合理性，不过亦要盏肘。有合同按照幻业肘的情楷开发商代办产权的可以免除合理的代办费。
面积测绘费
面积测绘费缴纳原园谁委托，谁付费”，购房合同未要求开发商峡人提供面积测量数据的义问此价格要由开发商交纳。
停车费
停车费不曙业管理综合费用，业骤在入住时缴付。物业公司要按照福州市物价局核定的计费标准稀停车费。
根据福州市区物业管理小区停车管理费标准，停车场类型分5种：地下厂房、院内车场、私家车位、摩托车停放场和黄包车停放场，不同停车场类型执行不同收费标准。
地下车库，汽车临时停车，每辆次5元，过夜停车，每辆次10元，按月停放，每月每辆70元；摩托车按月停放，每月30元。
院内车场，汽车临时停车，每辆次3元，过夜停放，每辆次5元，按月停放，每月每辆60元。
私家车位，汽车按月停放，每月每辆20元。
摩托车停放场，临时停车每辆次0.5元，过夜停车每辆次1元，按月停放，每月每辆20元。
自行车停放场，临时停车每辆次0.2元，过夜停放每辆次0.5元，按月停放，每月每辆6元。
收房丛之－交接篇将至，许多豪宅交房在即。许多人花了茨资角毕生的积攒驴子，随着开发商的一纸交房通知，眼看新家已经诞生，心里自然开心。然而，许多业终房入住翰乐不片房子缮了一件烦心事。据认识，近年来对于房子的维权和争议，有非常部分是在收房环节出现的。那么，谆名普通的消费者，你是防开发商的收楼标准是怎么？收房时需要寓现质量原因造？什么情可以退房？收房憨不正确价格不用交？……对此，记者邀请了相关政府部门、专业人士和法官给予全方位的收房过程透视，希望对读者有所帮助。
交房资 />
需单体验收备案
许多购房者经常有这种的困华发商都开始交房了，可是小区的公路正在施工，绿化还没赚公建设施仍未片有的晒没有通水通电。这样的房子可留给业帧陋发商究竟开发发展去哪个程度才有资缚？
记者通过上海几家在售楼盘的开发商了解到，目前，福州待楼盘只要经过单体验收合干交房，也就是说，开发商交房的资羹只有一弗体验收合竍r />
福州交房的“门记不是如开发商所言如此之低？记者从省建设厅有关部门了解到，关于开发商的买房态我国至交有那一部法律条例对此浊常详细的要求，改淄标准也不尽相同，最近福建省正着手酝抹这方面的相关条例给予规范。
既然交房剃细规定已超是不是就意味着开发商可以轻易交房？福建元一律师事物稚师指出，尽管福州现在还没有具体的交房标准，但是，从相关的刑法条例看，建筑单体经过建成验收且经有关部门备案，是开发商交房的资高。我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都要求了建筑工程竣工经考核合脯方可交付使用；未经验收婚收不合脯不得交付使用。而我国至今要求的房屋经过验收和验收合戈志是取得《建筑工程竣工备案表》。椰不管滤和发展单位在孪同中是法将发展单位取得《建筑工程竣工备案表》谆房态建设单位交付时又要提供。番购房者有权拒绝收房，由此出现的推迟交付陨开发商承担。同时，根据《消防法》的要求，单体必须经过消防验收，才能投产使用。另外，根据建设部《商品住房实行公寓质量保证书和房屋使用说闷度的细则》第三贪房地产开发期惜交付零售的新建商品住房时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说梅。”椰提供“两书”也是开发商交房的必备蹋
溜提醒九游体育公司10强，对于准确的期房态购房者可与开发商在《商品房孪同》及其附件、补充条款加以约定，如将公共配套设备验收合更括水、电、煤气、宽带、有线、安防、绿化、道路、电梯等）谆付使用的态同时在协议中承诺开发商未超过交付使用瘫的违约裕
交接程 />
先验房褐续
据记者知道，福州现在开发商和业蛛住交接程新相同，一般分下面几歌：
预检整改。在还没有与业钟前，开发商一般会委派工程部、客服部、物业公司组成外部验房团，对已经交付业置的房屋进行预检，对看到的难题及时整改。经过预检邯发商将钥匙移交给物业公司，由物业公司安排业挚。
寄发通知。开发企业售楼部一般按照协议中承诺的交付日期，提前半改发《入住通知书》浑伙通知书》等交付通知，有的此外仍窗通知业炙时，业置要按约前往。蚁同中通常约定，如果业周在承诺期限内前去验房，视同同意交接。如果无故不交接，有的开发商还将从协议承诺的交接日拼日收取彤一到彤三的保管费。业诸在外回殊情寇按约到达，最好书面告知发展商，并说胋r />
确认身份。业置根据入住通知书的应钳带相关资料去售楼部确认身份，并联络验收交接事项。这些资料通常包含：入住通知书、孪同慧合同、身份证的公章和复印件，家庭成员照片（物业建档客户资料用）。如果委托别人验房，被委托人在持合理身份证摸的此外，还需车侄授权委托书》。
验房移交。物业公司指派一名相关员工陪同业帧验房，日合傅众《楼房验收交接表》上盖章认可收房要交九游体育押金，领取房屋钥匙和《住户手册》等资料，同时要按要求退还有关费用。日不合傅肢不足事项们录在《楼房验收交接表》上，可暂不申请入住手续，再次交接时间由两人自行约定，但通常不应超过30天。
提示：目前有些开发商在房子交接过程中，往往使业只费用及其它手续洪房，给日豪纷漫患。为减少斥种情康轴持先验房、喉手续。
纠纷处理
及时思
如果开发商在不符合交房棠情炕房，业朱？溜认为，在某些情楷很多购房者往往没有及时采取行动，有的仍天真地指出开发商在不具备交房搪而交房是赔偿行为，开发商理所当然会按协议承诺进行补偿积合同。但现实完全不是那么回事。权利是要靠自己脂即使购房者不提郴脂稍为先住进房子再说，却不知道这种籽放弃了自己的权力，等于默认了开发商的赔偿行为。
对开发商的违约，分不尊重靠人拥有协议撤销权烩权。
对于协议撤销权，《合同法》第五十五台：“有以下情况之一的，撤销权消靡?具有撤销权的当事人自知道沪当知道撤销事由之日脐内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由悍表示辉自己的情形放弃撤销权。”目前法院一般能判定购房人收房就是购房人以自己的情形放弃了协议的撤销权。
《合同法》第九十五台：“法律要求槐事人约定解除权行使期限，期限到期当事人不行使的，该权力消猫律没有规定槐事人没有约定解除权行使期限，经他人诉讼有效时限内不行使的，该权力消帽具体去房地产纠纷，根据去年6月1日譬的最高人煤《关于商品房孪同争议纠纷适用宪法仁题的理解》第十五台：“乘迟延交付房屋，经判决糊改合理时限内未能履行九游体育 公司，当事人一方请驱合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定槐事人没有约定，经他人当事人催告衡除权行使的有效时限为三福对方当事人没有催告的，解除权应该在解除权发生之日脐内行使；逾期不行使的，解除权消帽本棠三竿一年这两镐均数斥期间（不椅理由中止和延长的时限），它们是不变期间，不同于诉讼时效，不存在期间的中止、中断和延长的行为。只要期限到期，解约权人不行使解除权，该权力即归于消胋r />
通俗地讲，开发商延期交付的时间超过合同承诺的毁约态购房人开始拥有法定解约权，同时，从该日肆约权也处于了一年的除斥期间。如果购房人在除斥期间过汉提除合同，其解除合同的仲裁请敲不到法院的鼓励。如果在购房人拥有解约权之日苹年内，开发商催告购房人行使违约权，钥人在收到催告之次日期要行使解约权，过了三负房人又鱼提诚请蛆不会得到法律的支持。
购房人不仅拥有里授交房的违约权外，依据高法的法律理解要求，在开发商存在如下行为时，购房人予以可以解除合同并可以应钎撕1.商品房孪同解除核已确认滤又将该房产抵押给第三人；2.商品房孪同达成核都将该房屋厨第三人；3.故意隐滦取得商品房预售许可证寐实会供虚假商品房预售许可证?故意隐论房屋现在抵押的事实；5.故意隐论房屋现在厨第三人华补偿安置住宅的事实；6.房屋轴构不合告在明显质量原因的；7.面积稳绝对值超过3％的；8.由于开发商的原意期办理产权证超过一年的。购房人亦可请驱合同。尽管现在尚无司法解释对上始权行使的有效时限祖定，但是根据《合同法》第九十五替定，上始权均存在除斥期间，该除斥期间更多地取鲸官的自由裁量。
对于开发商违约，购房人的栓同样首先应由购房人提崇果房地产商对购房人的随有疑义、不肯赔偿，购房人必须通过宪法机制解沮诉讼时效问题，《猫在一百三十五台：“虾请扦猫利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”
椰购房人如对开发商交房存有疑义的，一定要书面提尝注意保全证据，如果跟开发商不能通过协商解倦通过法律程鞋能注意千晚过法庭可以接受的起诉时
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