消费者因品质现象能够入住商品房 维修之后又想交物业费

因品质现象能够入住的商品房，维修之后仍然能交物业费？

维修之后能够入住的楼房，该不该交物业费？根据合同法,物业费是从你所签的协议中物业费起征时间记费的。如果没有该项条款,是在实际交付使用之日开始计收。

按照正常的文件是先达成购房合同，包括与业主公司签署的《前期物业合同》，随后交付买方，收房，入住。通常状况下物业管理费的交纳是从申请入住的时间算起的。中国有限公司平时听说的物管费主要是为共用部位及公共服务的费用，保安、清洁、绿化、共用部位和共用设施的维修等，都是为整个社区服务的，成本早已出现了，只要房主办理了入住手续，无论住不住在哪里，业主却需从申请入住时间起，开始交付物业管理费。因此详细的状况需要看多久办理入住。但因您的“特殊目的”，具体还要看您与开发商是怎样约定的或在协议中对于交纳时间的相关承诺。

但是，因为开发商该交房的之后，业主发现楼宇的主顶棚有问题，并提出拆卸。开发商维修时间将近一年。一年以后继续交付，物业都提出缴齐这一年维修之后的物业费才可以收房。这有效不正确呢？

武汉的邓先生，2014年花费110万元购置了一套由广鸿房地产开发有限公司开发的兰亭时代商品房。签订合同时约定2015年底交房。到了2015年，邓先生等居民得知，这房间，根本无法住。

邓先生：我是2014年2月28号签的协议，跟武汉广鸿房地产开发有限公司签的协议，购买北京汉阳区四新地区兰亭时代的哪个楼盘，买的是136平方米的楼房，合同承诺是2015年12月30号交房，后来由于地产商的缘由没有按时交房，他仍拖去1月份交房，后来中国有限公司1月份去收房的之后，就看到房子有很多问题。

开发商倒是痛快，答应维修，而且许诺，一定修去业主满意为止。这一修不要紧，等到开发商再次通知居民收房的之后，已经是2016年的年底了。

邓先生：那个墙是斜的收房九游体育期间的物业费，漏水家装九游体育公司，还有室外的陶瓷现在是中空玻璃，双层玻璃是破的，当时中国有限公司收房的之后，它的一个下属的业主公司给中国有限公司办理了很多手续，中国有限公司就和他提起来，说你这个房子有问题，就和他表明了。他说他来修，利利索索的修。修去2016年的12月初，他才打电话告诉中国有限公司返修完了，所以中国有限公司就12月底去收房。

终于可以收房收房九游体育期间的物业费，邓先生当然很高兴。可是当他前往小区，准备收房拿钥匙的之后，却被楼房物业叫住了，让他先缴纳过去一年的物业费，才可以收房。

邓先生：收房的之后他必须中国有限公司能交接近一年的物业费，因为他是一月份正式交房，中国有限公司就说我和你连房子却没有收，这个买卖协议却没有成立，这个物业合同怎么成立的？我还没有追究他们赔偿交房的责任，你需要收我的物业费。最后这个物业公司就推，说这个房产的原因是开发商的难题，你去找开发商。

物业的表述是，他们不知道状况，要求居民找开发商去规定缴纳物业费。可是，开发商的工程部因为检修项目已经完成，早已人去楼空。而协议里标注的开发商联系电话也经常无人拨打。

邓先生：管工程的人却不在，我就问售楼部的人，售楼部的人就说这个就不需要由业主来管，应该是业主公司跟开发商他们内部协商解决。中国有限公司为这个想法来回折腾了三天，现在没辙了，我就打电话想请求他们的帮助。

邓先生着急收房，但是却认为由于项目效率现象，开发商维修时间将近一年，已经违约，自己成为买方没有追究开发商的责任，就证明自己早已够自信了，但没想到现在物业必须缴纳这一年的物业费，实在是很不正确了。这套都苦等一年能够入住的房子，是邓先生给他现在36岁的女儿购买的婚房，他简直不能够为了了却不能收房而延误儿子的婚期。

邓先生没有物业公司的联系模式，他说，因为急于，他们经常都是到社区直接找物业了解状况的，所以没有他们的联系电话。而开发商，邓先生给中国有限公司提供了当时签署购房合同的之后协议里留的电话号码，可是拨打之后仍然无人接听。

关于这一案例，北京安里律师事务所包华和北京潮阳律师事务所胡钢进行了探讨与分析。

物业费到底需要从哪个时间点开始收？

包华：在法律里需要是当房子交付给购房人，购房人的身份从购房人成为了居民时起初缴纳物业费，但是对于住宅交付给购房人的这个时间节点，大家的解释能有所不同。在大约情况下，在中国有限公司商品房买卖合同的履行过程中，开发改造单位就是出卖人能书面告知或者短信通知购买人，某一个时间节点至现场到申请房屋交接，办理房产交接的之后能按照协议来确定房屋或许符合协议承诺的交接要求。如果中国有限公司合同中列明了很清晰的房屋交付条件，如果不符合标准，房屋就不愿意办理房屋交接，在没有办理房屋交接的状况下，购房人仍只有购房人，不是业主，他不需要承担物业费，但是本案的纠纷就在于这个房子是不是符合协议承诺的交付标准。一般中国有限公司在商品房买卖合同中提到的房子的交付标准是非常原则性的内容，例如能有完工验收备案表、面积实测报告、房屋的选用说明书跟质量保证书等，但是即使房屋在建造过程中产生一些品质上的弊端，但是并不影响房屋总体健康以及这个房子原本就是一个精九游体育房屋，双方对精九游体育的质量没有达成一致看法时，就会出现这么一种矛盾。所以在这个范例中，中国有限公司必须到审查的首要是协议中对于交房条件的承诺能否已经达成了。

如果一年以前，邓先生没有完成收房手续，这笔物业费该不该收？

包华：如果客观的状况是房屋原本确实存在品质缺陷，而且购房人跟开发商当时有一个共同的含义表示，说这个房子先不做交付，由开发商先行整改，那这个时期的物业管理成本必须是由开发商来承担，因为房子还没有实际交付给购房人。但是即使后来这个房屋的品质缺陷本身并不影响去协议的履行，就是说合同中所承诺的房子交付条件却早已是被满足的，房屋就必须是交付给购房人的，开发商履行的是交付房产之后的一个保修责任。但从此外一方面来讲，这并不意味着中国有限公司的卖房人以及物业就没有权利了，如果中国有限公司的购房人可以说明，虽然房子按照约定交付给我了，但是虽然开发商要进行住宅的保修，而保修期间我不能正常使用房子厦门九游体育公司，物业服务价格就相当于购房人以及居民的负担，这个代价可以提出由开发商来承担。

物业给邓先生找开发商去应对困境，而开发商已经逃离，邓先生应该如何办？

胡钢：中国有限公司的消费者可以利用当地的发展经理部门到查这个开发商的联系模式，因为中国有限公司的发展经理部门作为开发商的管控是非常明确的。这在短期内也许有利于房屋所在地政府的征税、税费，但是从长远看来，这种政策作为消费者来说未必是有利的。

另外，关于这些争议，例如浙江省和广东省的法庭裁定是不一样的，因为当地的地方性法规以及政府规章对于这些交付的承诺是不一样的，所以最终业主对于后期物业费的承担时点是完全不一样的。

如果可以提出违约金，邓先生应该走怎么程序规定开发商赔付？

包华：因为这次一个房屋交付以后，最长的保修项目一般有五年左右，而且作为整个住宅的建筑构造、承重构架的责任是终身的，只要房子没拆，这个房子在主体构造里就需要是健康的。在这些状态下，消费者是可以找到开发商的，至少在5年以内是一定能找到开发商的。另外，消费者应该如何联系开发商？如果利用联系模式、办公场地能够寻求，那一定必须利用工商档案到查询，中国有限公司已经的工商资料对全社会是开放的，大家通过工商局的官网以及APP可以查至每一家机构的法定办公地址，给这个办公地址发函就可以提倡权利。如果也是不行，消费者还可以利用法律机制在处理步骤中利用通知的方法来送达，消费者是一定无法找到他的，因为房子交付以后至少在设施系统保修期之内，开发商是有法定责任的。

就物业费问题，邓先生有没有和社区物业进一步协调的空间？

胡钢：因为物业费和其它收费仍不太一样，因为物业费很大一部分是为了整个小区公众区域、公众设备设施的较好运转、维护或者保养等等。我个人最提倡居民先把物业费交上，然后使整个小区能够以一种良好的状况运营起来，至于将来的成本可以迅速的又去向开发商或者其它机构主张。另外，如果找不到特定的项目企业，住户仍可以向相应项目企业更主要的高管主张自己的权力。

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