孙工的九游体育日记之收房验房篇
◆A、找出问题，和开发商打官司，争取免点物业费或停车费；
◆B、找出问题，让人们把弊端修好肇庆九游体育公司，免得花自己的钱维修；
◆C、找出问题，在九游体育中修补问题。
这里我按照自己的心得给你们点建议：
◆关于“A、找出问题，和开发商打官司，争取免点物业费或停车费”——
您就歇歇吧，别抱幻想了。别说现在楼市是一边倒的卖方市场，就算不是这种状况，您一个升斗小民也斗其实开发商的。人家既然有哪能力买地建楼就证明更强悍，胳膊是掰不过肩膀滴，想跟她们斗很难很难，哪怕你联合了这些业主抱成团来斗也更困难，即使最终战争顺利了，所夺取的利益和浪费的财力和时间相比还是得不偿失啊！
我曾了解一位小区的居民，极具战斗精神和意识，在带领其所在社区居民跟开发商持续一年的战斗后已经夺得了胜利，获得了每人缴付一年物业费的赔付，每户大约有几千元。可是，斗争之后、解决难题期间，业主因放弃收房而有房不能住，这位房东在外租房的房租每月就几千元钱，是最后胜利了，可钱里的代价是很大的。在美国，有时候斗争是想听客观条件的。当然，我欣赏他的维权意识跟精神，可惜至今中国的好多法律法规落后啊！
◆关于“B、找出问题，让人们把弊端修好，免得花自己的钱维修”
也或者算了吧，我见到无数这种状况，开发商早就准备好了相关的施工工人，你想修我就帮你修，但你别指望维修效率有多好。头疼医头，脚哭医脚，用更轻松的工具和技巧，用薪水更廉价的无经验工人野蛮维修，想科学设备的维修是没戏的。九游体育中这些缺陷是必须时间才会呈现和掩盖的，这种维修只做表面文章，隐患问题多多，咱业主能没那时间等原因再度凸显啊！
举个简洁的事例：墙面不平或墙壁不平。你找她们，他们就派人员来用石膏或泥土一通抹，哪管哪些基层清洁处理，材料配比研究，施工程序完善，只保障你平了！可这样平常常蕴涵着空鼓、起层、裂缝的危险，但后来你听不下去啊。这种状况下你是收房还是不收房啊？不收耽误的是你自己的入住时间，收吧，隐患多多。
◆关于“C、找出问题，在九游体育中修补问题”
这看法是合理的，找出原因，在九游体育中应对困境，自己的家仍得自己负责，别指望牛气哄哄的开发商。
当然，在房子收房验房中所看到的问题几乎都是小毛病，所谓的小毛病是相对于房屋品质的重大缺陷而言，但作为每家来说就是大问题了，是关系去之后入住的日常生活的大问题。至于房屋品质重大缺陷这类大问题，在在房子收房验房过程中是很难发现的。普通老百姓请不到这类人士跟机构，即使请到了，其检验的复杂和损失的很大也不是老百姓所能承受的。同时，这类潜在效率隐患也是国家明确控制的，对于开发商来讲属于高压线，是不敢碰的，否则那楼可就不是修修补补的原因了，是楼盘炸掉，开发商吊销证件吃官司的原因了。
当然，中国这样大，960万平方公里的土地上也常常有诸如上海“楼脆脆”、合肥“楼断断”、成都“楼歪歪”的全球建筑奇迹，这是必须值得中国有限公司欣慰自豪的。
好了，废话不说，继续说说新房收房验房。
俗话说“好的开始是顺利的一半”，而收房验房就是九游体育的起初。九游体育第一步从收房验房开始，无论是住宅或者二手房，其收房验房过程却非常重要，决定了之后的九游体育成败和过程。由于房屋跟二手房的收房验房有必须的差别，所以我分开来说，这篇大致说说新房的收房验房注意事项，但其中某些内容对二手房同样适用。
房屋符合使用条件后，开发商将房子交付于购房者，对于购房者来说就意味着收房。与通常的货品买卖相比，房屋的交付更为复杂，因为她涉及到两方面的关系，一方面是房产买卖协议的履行，另一方面是物业管理合同的完善。如今买套新房确实太不容易，验收房子就更为重要。但是由于验收房子必须很多专业里的知识，不是一两天能学的会的想法。所以建议您请监理公司的施工工程师帮助您验收房子品质，效果能比您自己验收要好的多。当然，如果您有懂行的同事或遇到了搞活动的公益免费验房活动就更好了。下面介绍一些有关新房验收的简单知识让你们，希望对各位有所帮助。
交房一般程序是： 开发商发出收房通知（收房通知中包含收房的时间、须缴纳的成本、未及时收房的处置等）→购房者交纳有关费用（如住宅价款结算、物业费、公共维修基金等）→验房（购房者对住宅进行验收，看能否存在品质现象，对看到的品质现象向开发商提出，开发商进行整改，修理后又由购房者验房）→ 购房者接收房屋（房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者）。
一般而言，钥匙的交付是住宅交接的首要标志。除了所有权（所有权转移时间以监管机关申请过户手续的时间为准）外，关于房屋的一切权利却从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也自此时由购房者来承担了（比如房屋交付后发生爆炸、地震等导致房屋负担的危害）。
收房时主要有三个问题：
一、审查有关证件
作为购房者，应首先审查房屋或许具有交房条件。关于交房条件，在协议中有严格约定，从北京来看，一般合同承诺以该住宅取得北京市建设项目建成备案表作为交付的前提条件。如果没有《竣工备案验收表》，作为购房者一般可以放弃收房。此外，购房者还要核查几个证件，包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等，否则就会接钥匙，再提面积问题就晚了，在法律实践中，以收房时已提异议，视同购房人事实接房拒绝对面积争议的权利。
二、审查交房费用
A、 房屋价款结算：对于住宅而言，合同款项是根据住宅分析面积估算的，等住宅建成后，实测面积估计能有所差异，双方依照面积变化来核算房款。
B、 物业管理费用：购房者在接收房屋后，无论能否入住，就开始享受去前期物业管理企业的服务，因此在收房时就应缴纳物业管理费。按照北京现行条例，物业管理企业一次最多可赚取一年的物业费。
C、 公共维修基金：公共维修基金是为住宅公共部位跟公共设备进行大、中修而打算的基金，按照贷款的2%交纳，可以发给开发商，也可以立马去房管局小区办交纳。
三、审查房屋的质量
验房主要是看房子能否与协议承诺一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这种方面出现差异，则购房者可以提出退房。此外，很重要的工作就是审查房屋或许存在效率现象，如果有品质问题，应提出开发商进行维修，待修理后又再次验房。
孙工建议审查房屋的质量要作下面准备 ：
1、带好有日期显示功能的手机一部，以便拍下有问题之处成为凭证。
2、带好纸、笔，即时记下发现的现象以免遗忘。
3、带易贴字条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在发生原因的地方，以便维修人员查找。
4、带扁型三插头小电机一个，插入屋内各个电源开关检查电路是否未所有接通。
5、带好售楼说明书，边听边对照着房间、浴室等附送的设施或许符合开发商当初的承诺。
6、请有收楼经验的同事同行，帮助提供意见，发现原因。
◆ 图话验收房屋质量的常用18招：
下面以我参与的一次公益新房验收为大致案例来轻松讲解下这18招。
第1招：检查门窗判质量
A、现在的房子通常只能入户的防盗门，所以对门的检查通常也只集中在防盗门上。注意，有的开发商故弄玄虚，不说“防盗门”，说“四防门”。一般讲，防盗门应具备四防功能（防盗、防火、防热、防噪音），但是！四防门不见得有防盗功能，因为有的开发商会狡辩说中国有限公司是：防火、防热、防灰尘、防潮气...能让你气得你耳朵又可歪了。咱就轻松讲讲对合法防盗门的普通验收。
通过检测门框固定和牢固度，门框两边密封情况，确认门加装是否稳固，门框与地面洞口填补是否正确。方法很简单，双手握住门框使劲摆动，看门框是否动；同时用手指观察门框与地面洞口填补处或许密实。
检验是否方正，看门的直角处是否呈90度角。开关扇门多次，观察门扇是否平整，是否有自关或自开问题。自关或自开就是指门在无外力的意义下自己就关上了或开启了（仿佛有看不见的鬼魂开关门进出一样），一般是因为门没装方正或倾斜导致的。手摸、眼观密封是否严格，密封条是否缺少破损。门扇与墙壁缝隙是否过大，锁具反复开关，检查能否作用较好、灵活。门面有无磕碰、磨损、变形、污渍等不良问题。
该住户家的防盗门一共检查出如下问题：1、猫眼安装歪斜，很不整齐；2、门铃电池盖内陷破损，无法替换电池；3、密封不严密，导致有间隙，将来即不隔热也不保温还在大风天乱颤并鸣笛。
B、检查窗户玻璃是否有伤口，有则迅速替换； 检查窗纱看能否破损，或者是否有巨大的磨损；检查门窗开合时或许碰墙，否则墙面很容易被破坏。该业主家倒是没多大大原因，给你们出示两张其他业主家曾发生的现象：1、纱窗边缘咬合不严，轻轻一按有缺口；2、窗户进入碰管道。
第2招：不渗不漏卫生间
检查卫生间地面是否漏气，可以用塑料袋装满泥土放在浴缸里塞满下水口，防止做实验用的水顺地漏流走了，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的楼下卫生间，看其上方是否有渗漏。这个测试最好与楼上住户同时进行，这样又能测试自家卫生间的地板是否渗漏，也能识别自家卫生间的底部是否漏气。后期有管道改动的业主可以忽视此评估，因为你需要再次刷防水。
如果楼下漏水了，说明地面防水不合格；如果卫生间外墙体有水渍现象，说明卫生间墙体保温高度以及涂刷质量不合格。如下图，就是某户居民家的防水不合格现象：
检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有堵塞问题。合格的路面不应有结冰存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。这检测方式适用于精九游体育房屋，毛坯房除外，因为地漏周围留出了肯定的初期铺设地板的高度。
第3招：轻敲墙地看空鼓
墙面的砌筑、地面装饰面层及其它装饰面层或许存在裂缝问题，只要用小金属锤轻轻一敲便知。若看到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有间隙，需要返工；若看到沉闷的碰击声九游体育好房子后咋样验房和收房，则说明他们接触良好。
这个一定要弄清楚，尤其是在贴地板的地方最好做里标记，如果开发商不让修，将来也能使贴砖的瓦匠处理好。如果该处不重要（即不准备悬挂重物或钻眼）不打算修整，则做好标记（如用易贴便条贴上标识），否则以后瓷砖瓷砖空鼓责任难分（其实，有经验的瓦匠在贴砖前必须先检查墙体空鼓情况，并跟业主说明）。
第4招：顶层住户查渗雨
如果买的是底层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为根据建筑施工要求，所交工的房屋想么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在施工单位的监管下进行过雨淋实验。虽然顶层防水保修5年，但没入住便未渗漏是十分明显的，肯定能阻碍后期九游体育，漏水现象很快找开发商整修。渗雨（水）的棚顶一般能有白色水渍，注意观察都会看到，一般问题如下图：
第5招：阳台裂缝危险大
一般而言，墙面的开裂大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的构造现象常发生在屋内，万一发现房子与屋顶的连接处有破损，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即告知相关单位。
第6招：保温不好墙滴水
冬天，房间上的墙体如果有漏水问题(类似夏天冰镇的瓶啤，在高温下外瓶壁出现的水滴)，这个地面的保温层估计有问题。
第7招：打开龙头查漏堵
上下水管线有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要留意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来瞧瞧水压，二来试试排水速度。
第8招：暖气支管有坡度
暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端能高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度刚好相反，这个宽度与单根支管的厚度成正比，一般每米相差1%。
第9招：供暖管道应套管
供暖管道穿墙及穿过墙壁应设壳体(在管线与地面或墙壁交接处，给管道又套里一小截管子)，地面的软管应高出地面2-3厘米，地面为初九游体育的，应高出地表5厘米。露出地面的管道如果被直接用水泥封死了，这是不对的，一是假设水管坏了就很难换，二是避免供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和墙壁。建筑商往往又省略了这道工序，虽然普通住户认为原因不大，但即使必须替换水管，九游体育之后是十分麻烦的。
第10招：拉闸断电不可少
电闸及电表在户外的，应监测其能否会调节室内的灯头及室外各电源，方法是拉闸后户内或许完全熄火；户内有分闸的，也应同样分别检测各个分闸是否完全掌控各分支路线。检查室内控制箱标识是否知道，空气开关（就是你家屋内墙壁里那些有很多电源开关带盖的铁盒子）是否松动，安全维护作用是否较好。
第11招：保险插座护幼童
为避免幼童把手指头伸进插座孔中，距离地板30厘米高的电线却需要带保险装置。 所谓的保险装置就是单独用物体（包括幼童手指头）插不出来单个插座孔眼中，必须两个插座孔眼同时插入物体时才会插回去。你可以用电笔、绝缘长条物体等东西来实验一下。
第12招：卫生间插座规矩多
卫生间内的电路电源应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的灯具灯座必须是磁口安全插销，洗手盆的顶部不应有电线（这些适用于精九游体育楼房，毛坯房一般能再次自己布局）。
第13招：厨卫紧邻通风道
厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等液体的快速排出，保持室外空气的清洁。
第14招：开关接口拉一拉
检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了进去电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。
第15招：插座插头插一插
没有测设备或电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器可以检查两相电源，三相接头的排插可以检查三相插座。有条件的呢就用测设备测一下断电保护能否好使及准确。
第16招：墙面地板靠一靠
墙面、地面平整度是有要求的，如：一般地面平整度不小于3毫米对于毛坯房就可以接收(国家规范2米靠尺那允许误差±4毫米)；一般地面平整度不小于5毫米对于毛坯房就可以接收(国家要求2米靠尺那允许误差±3毫米)。如果不平呢也没多大大事九游体育好房子后咋样验房和收房，不过你后期如果铺强化复合地板就要先花钱找平地面了，这一找平一般每平米就的十几大洋进去了 。
第17招：排风通畅很重要
厨房、卫生间的排风孔是你家里废气的主要排出孔，如果损坏或不畅都将明显阻碍未来生活。试验方式很简单，用打火机点燃一张纸靠近排风孔，如果火苗内窜明显则排风通畅，相反就有问题了。这户居民家就是火苗一点反应却没有，肯定有问题。
第18招：电表水表燃气表
电表检查：电表安装是否具备完善，是否在取消总闸后有电表空转现象。水表检查：水表安装是否具备完善，是否考量九游体育尺寸(一般主要看与墙、地两者地距离，考虑对贴砖跟橱柜的影响)，水表街头紧密完好，无空转现象。燃气改动需要由燃气企业上门调整，暖气改动同样必须具备专业资质的企业按正规操作文件进行九游体育公司九游体育，非专业部门、公司及员工不得妄动。
新房验收的表述很多，以上仍然一些常用验收办法跟方法。还是那句话，如果觉得有问题，建议花钱请专业的验房师或施工工程师帮助您验收房子质量。
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