业主接收商品房时怎么验收房屋

一、熟知程序

接收入住通报→准备资料→交验业主资料→发给和核对开发商交房所需提供的程序资料→验收房屋→就验收中存有的疑问提出发言跟书面整改意见→与开发商协商，获得证明和原因整改书面允诺→签订《房屋验收交接表》并发给钥匙。

重点提示一：签订《房屋验收交接表》就意味著消费者对开发商交付给的房子能否符合协议承诺回应了信任。因此消费者应先验收房屋，并对效率现象整改、修理后，再签订《房屋验收交接表》。

重点提示二：交纳物业费并不是购房者查验房屋的必要条件，开发商和业主公司不得借此容许购房者查验和接收房屋。

二、准备工具

1、橡皮小锤：用作检验墙面、地面、窗台空鼓；

2、水盆或水桶：用作检验灌溉是否畅通；

3、卷尺：用作测定房屋净高；

4、20米长半透明水管：用作检验地平；

5、塑料袋：用作检测防水；

6、万用表：用作检验电路；

7、验电插头：用作检验电线有无脱线、不通；

8、相机：用作留影取证；

9、其他工具。

三、查看资料

（一）设施项目

入住前，业主首先要查看物业服务企业是否依照《郑州市新建住宅小区交接验收办法》的要求，对厂区的设施电子系统和公共环境进行了验收。理解小区是否遵循规划设计发展项目的，可对照规划详图或总平面图等相关资料，主要查看小区布局、楼的数量和摆放、绿地和活动区、小区马路、绿化、雕塑小品、机动车停车场、机动车车棚、信报箱、物业管理服务用房、会馆、消防、变配电、安防监控、楼宇自控、电梯等设施电子系统等是否与设计吻合。

楼盘交付给要做到“五通一平”，指通电、通路、上水、燃气、污水和耕地平整。园林景观是否竣工。

（二）物业服务

业主要查看相关物业服务的协议、文件等，理解社区物业服务概况及其收费情形等。

新建小区，业主大会与物业委员会仍未正式建立，但是物业管理工作已经开始展开，因此能由开发改造项目单位代表居民按照一定标准选聘物业服务公司对该工程实施初期物业管理，并与之签署前期物业服务协议。前期物业管理合同是由民事主管部门制定的示范文本，对物业服务企业跟顾客却具有约束力，会更为公平的保护居民跟业主服务企业的合法权益。待业主大会即将诞生并与其聘请的物业服务公司签订的业主服务协议生效时家装，前期物业管理合同落幕。

关于物业服务收费缴费起始时间跟缴费人的原因。根据有关规定，凡纳入物业管理范围的未完毕但未能出售，或者因开发改造项目单位问题已及时转交物业买受人的业主，物业服务价格以及物业服务经费由开发改造项目单位足额缴纳。由于居民本身因素已申请入住手续或代办房屋入住手续后已实际居住于而造成的楼房空置，业主要依据物业服务协议承诺全额退还物业服务收费。

（三）两书一表（或一单）

业主在租户时，首先应审查开发商是否具备交付给住房的所有程序资料，必需时可以提出复核相应原件。只有证件（原件）齐全，才具备签订《房屋验收交接表》的程序条件。如开发商手续不完整，业主有权拒绝接受在特定手续上达成，并提出开发商分担逾期交付的违约责任。

这些程序资料大致仍包含“两书一表（或一单）”。“两书”是指《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，“一表”《建筑工程验收备案表》，“一单”是指《三大责任主体项目考核备案受理回执单》。

《商品住宅质量保证书》是开发商针对住宅品质及保修期限、范围的允诺。

《商品住宅使用说明书》是对住宅的构造、性能和各两侧、部件的类别、性能、标准等做出的表明了，以及要求的选用注意事项。

《建筑工程验收备案表》是楼盘向经理部门请示验收备案的详尽资料，是开发商必需对楼盘负责监管的标记文件。

《三大责任主体工程初验备案受理回执单》，是由发展项目、勘查、设计、工程、监理单位牵头对工程初验合格，并向建设项目经理单位出具资料备案的立案回执。

《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》原件和《建筑工程验收备案表》的复印件是可以拿出的。

另外，还有《管线产于建成图(水、强电、弱电、结构)》等。

四、验收房屋

1、看房间

首先应认真检查每个房间是否超过“线直、面平、角正”。线直是指阴阳线要直；面平是指室内六个面又能平；角正是指空间角应正。

2、看墙壁

首先应认真检查每个隔间墙体是否平整，墙壁是否有磨损、空鼓、污渍和面层脱落，门窗、阳台等根部有无裂开现象，特别是房子跟卧室连接处是否有破损，这种裂缝更有必然时常发生危险。如果在收房过程中找到房子内的墙体有漏水问题，则要考虑到外墙所作的保温层是否一直发生了想法。

3、看顶棚

检验顶棚是否有破损，抹灰是否有黑斑、裂缝、霉点等现象。

4、查渗漏

主要分成外墙、屋顶漏水和餐厅卫生间墙体、顶面渗漏。外墙、屋顶渗漏最好是在房间交楼前，下大雨后的第二天返回查看，这时候墙壁如果有问题，会一目了然。厨房卫生间墙体、顶面渗漏，可以查看相关部位是否有水渍、裂痕，粉刷是否有起皮现象。

5、查地面

楼地板面层与基层粘结是否稳定装饰公司，有莫不空鼓；整体面层或许平坦，有无裂缝、脱皮、起砂的问题。卫生间、阳台地面要少于邻接地面最少2厘米大约，不应有结冰，倒泛水和排水。

6、测层高

房屋顶楼是指住宅上下两层楼面（标准层）、或楼面至地面（底层）、或楼面至屋顶面（顶层）的平行间距，室内层高是指楼面或墙壁至顶部挑檐底面或墙面底面之间的平行间距。室内层高再加20公分大约的墙体即面层高度就相同房屋层高。消费者可在每间房间四边及中心的五个点测量房屋层高看其能否符合协议承诺。

7、试门窗

首先看户门的产品、材质、功能与开发商的允诺是否吻合，留意其周围密闭性是否好，如果墙壁间空隙相当大，应当提出更改，试试锁头是否好用；看门打开是否自如，有无特别声音，关停严不严；猫眼是否明确，门铃是否正常，电子防盗和门禁设备或许正常，单元门再次受控进入。

窗户应注意窗框的样式与尺寸，窗玻璃的样式、厚度是否符合允诺，有没有双玻改单玻，有无残缺；窗边与混凝土是否无空隙，窗户开关是否灵活性，锁扣是否正常，窗户的密闭性如何，留意窗台有无渗漏，密封胶条是否清晰稳固，窗上方滑道是否光滑，护栏是否稳固包九游体育商品房收房，纱窗是否配备。

8、上下水

上下水管线有无渗、漏、堵现象。开启水龙头，尽量使水流大一点、急一点，试试水压和灌溉速度。每个地漏都要作通水测试，可用盆或箱注满水往上倒，看是否通畅。

9、验防水

这里专指厨卫的防水。具体措施是：用塑料袋装进沙子放在浴缸里，然后在房间、卫生间蓄一些水（约1～2厘米高），24小时后，到相应的上层卫生间，看其底部是否渗水。这个检测最好与底层住户同时进行，这样又能检测自家卫生间的地板是否渗水，也能检测自家卫生间的上面是否渗水。

10、查电路

漏电保护安全可靠，电器电源加装平坦、稳固，电源已断开正常；关停分闸，检验各个分闸是否基本控制各分支路线。

电表在户外的，应检验其能否会控制室内的家具及房间各电线，方法是拉闸后看户内是否基本断电。电表在户内的，应检验闸具是否控制户内设备。掌控闸具应分开，如房间要修改控制灯光的闸具和操控插座的闸具，空调的线路要与其它路线分开。

距离地板30厘米高的电线必需带保险装置，厨厕应与排烟道就近安装，洗手盆的顶部不应有电源，卫生间内用作洗澡的电路电源应是防潮插座并有防溅措施；卫生间的照明灯座必需是磁口安全灯座。

检验开关、插座的稳定程度；电话、电视线路应用于力拉一下，看是否虚设。插座是否正常通电，有无防护机制，电灯是否都亮，开关是否正常，卫星电视线、电话线、网络线或许通。

11、验双气

暖气电子系统有两种，一是暖气片式，二是地暖形式。暖气片式更直观一些，一般状况下，暖气阀门穿墙及穿越楼板应设壳体(在管线与地面或墙壁交接处包九游体育商品房收房，给管道又套里一小截管子)，地面的软管应高达地面2～3厘米，地面为初九游体育的，应高达地面5厘米。其特点是导致热水管线热胀冷缩后拱裂墙面和墙壁。暖气阀门是否畅通，有无泄漏，必须选用专业工具进行检测，且第一个采暖期前热力企业、开发商和业主公司能通报进行供热试验，因此，验收房屋时，不用对此专门测量。燃气阀门要检测是否畅通安全。

12、设施产权界定及其它

燃气表、电表、水表三表到户，表以内产权归用户，表之外产权归城市公用企业。核对交易契约上标注的设施、电子系统等是否有遗漏，品牌、数量或许吻合。总体上室内要做到清理干净，无垃圾，达到窗明地净，地漏、雨水等处无破损物品。

如果购置的是精装户型，还要查看九游体育是否超过承诺设计提出，九游体育材料的产品、型号、规格是否符合协议的承诺。最后，还要注意对室外空气品质进行检测，不能使得负面危害安全。

以上项目检验完结后，要查抄水表、电表底数，以便其后计费使用。

消费者已完成房屋验收后，如果有问题，应就验收中存有的疑问提出发言跟书面整改意见，并与开发商协商，获得现象的正确证明跟整改书面允诺；如果没有问题，就可以签订《房屋验收交接表》，九游体育入住了。

提示：验房师一般对于专业人士或居民朋友帮助购房者验收房屋，提供专业性的依照意见，协助购房者及时得知房屋质量方面的难题，并与开发商协商整改解决难题。但验房师验房报告特别具备法律效力，只能成为证据供参考。

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