西安市民已收房被提出退还5年上万元物业费

因开发商未提供“两书一表”及指出户型、面积存在质疑，黄女士自2014年1月1日被公告收房后，迟迟未申请收房手续。不能，近日她接到物业发来的催交物业费及供热费的短信，高达1万余元的金额给黄女士觉得太不正确。

物业催交：需缴付5年的物业费、基础采暖费1万余元

最近，市民黄女士遇上了烦心事——收到了西安市高陵区嘉园馨苑小区物业的催交短信：“请你于2019年7月25日前结算2014年至2018年度暖气管道基础运行费5年3857元，及物业费66个月11002.43元。”

原来，黄女士在该楼盘购房后仍然已申请收房，从2014年1月1日至今5年有余。

8月6日下午，华商报记者陪同黄女士一同抵达了社区物业。“中国有限公司在2013年年底公告收房，物业费从2014年1月1日开始计算，你仍然没申请收房，现在你必须清算之后物业费和供暖管道基础费。”物业工作员工说。

业主解释：五年已收房 因开发商未出具“两书一表”

“当时其它租户都收房了，为什么你仍然不收房？”面对物业工作员工的问题，黄女士解释称，因为开发商一直已向它提供“两书一表”，此外开发商延期交付、房屋实际面积不符等争议仍然无法应对，所以收房日期仍然拖去以后。

华商报记者注意到，黄女士和开发商陕西商益置业签订的买房合同显示，该住宅于2013年12月31日交房。“当时开发商也根据约定日期通知中国有限公司收房了。可中国有限公司到小区一看，小区改造根本没有完工，不具备收房条件。更为重要的是开发商未能向我出示收房必须的‘两书一表’（即《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》和《竣工验收备案登记表》）。”黄女士说，“尤其是没有竣工验收备案登记表。”

此外，黄女士向记者出示了她2015年2月向开发商递交的交付异议装饰九游体育公司排名，其中确定要求了开发商延期交付的毁约赔偿及户型面积与实际不符的索赔诉求。“开发商没有答复中国有限公司，这个事就经常耗了下来。”

住建部门：竣工验收备案登记表2015年取得

华商报记者联系了开发商陕西商益置业的一位负责人，当讨论黄女士所购房产何时取得“两书一表”时，这位负责人拒绝回答。

8月6日下午，华商报记者陪同黄女士前往西安市高陵区建设和住房保障局建筑管理中心并获知了其所购住宅的项目建成验收备案登记表。该表显示，该项目竣工日期为2015年1月5日，竣工验收日期为2015年1月28日，开发商于2015年3月12日通过备案。

“两书一表中的一表办了备案就代表这个楼依照协议承诺尚未把全部的活却做完了，工程只是合格项目。”工作员工称。根据《城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发工程的设计、施工，必须具备国家的有关标准跟规范。房地产开发工程完工，经考核合格后，方可交付使用。

记者在访谈中了解到，该工程五方验收（即勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位）均在2015年才利用。

事件进展：物业按照竣工验收表取得日期收取物业费

“合同承诺2013年12月31日交房，开发商2015年3月12日才符合交房资格，明显存在延迟交付收房后没九游体育需要物业费吗，是否能承担违约责任呢？”黄女士质疑。

华商报记者从黄女士的卖房协议中发现，双方承诺交付使用时要满足该商品房经考核合格。此外，合同还承诺，逾期交付超过30天的，如再次履行按揭合同，开发商向购房者按日支付未交付租金款的万分之一。

“这套房屋贷款一共40多万，我首付十多万，每月按时还款，按照万分之一赔偿的话，每个月才几百块钱，还不够中国有限公司租房的费用。”对于延期交付的索赔数额，黄女士也指出怀疑。

在华商报记者介入调查后，8月7日，黄女士和业主公司重新进行协调，物业最终根据2015年3月12日竣工验收表取得日期，清算了黄女士所追讨的物业费。而开发商逾期交付的索赔问题，仍未解决。

>>律师解读

收房有纠纷 切忌无限期拖延

尽早起诉必须更好保障本身权益

对于黄女士收房过程中遭遇的种种原因，陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善律师在接受记者专访时做了具体阐述，让购房者更了解地明白怎么合法地维护自己的利益。

交房日期是按业主通知或者“两书一表”？

根据购房合同承诺及相关刑法条例，开发商应当在房子取得“两书一表“时，才算符合交房条件。在已拿到“两书一表”之前，业主有权拒绝收房。

此案例中，开发商于2015年3月才取得工程完工验收备案登记表，那么之前开发商是不具备交房条件的。所以交房日期必须根据开发商取得“两书一表”来判断。而不是合同承诺日期收房后没九游体育需要物业费吗，或者开发商、物业之前通知的日期。

照此计算，物业清算物业费及供暖管道基础运行费必须从开发商取得两书一表后判断。

延期交房万分之一赔偿是否成立？

合同承诺2013年12月31日交房，然而开发商却在2015年才获得项目建成验收备案登记表，存在超期交房问题，应按协议承诺对购房者进行赔偿。

购房合同中承诺逾期交付违约金按照未付房租的日万分之一计算，但是此承诺的违约金偏低。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的索赔的，当事人可以请求人民法院或者诉讼机构给予提升；约定的违约金高于造成的索赔的，当事人可以请求人民法院或者诉讼机构给予合理降低”。另《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的条例，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不少于实际花费额为限。”

业主可请求法庭或民事委给予调整。在法律实践及刑法中，一般调整为未付购房款的日万分之二或日万分之二点五。

收房出现案件，如何合法维权才能确保自身权益？

购房者收房时，若在房子面积、房屋质量、逾期交付等原因上跟开发商出现争议别墅九游体育公司，需要协商解决。如短期不能协商解决成功，购房者切勿以此为由拒绝收房，甚至无期限拖延。这样拒不收房，最后造成的物业费通常由购房者承担。

针对这些状况，购房者应尽快通过法庭以及仲裁委解决，在诉讼期内发生的额外收费由败诉方承担。如果房屋真的存在疑问，购房者拒绝收房诉讼之后出现的物业费等其它收费也由败诉方承担。 华商报记者 谢涛

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