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【案情】

2010年12月10日，徐某与某地产开发公司签订了《南昌市商品房买卖协议》一份，约定徐某向某地产开发公司购买由该企业研发的某楼盘商品房一套，在2011年12月30日前交付房产。合同仍约定，如买受人已收到交付通知的，以协议承诺的交付时间截至日为交付时间，以住宅所在地为交付地点。同时，徐某与某业主公司签署《前期物业服务合同》，约定由某业主企业为某楼盘提供业主服务，物业服务费为2.15 元/平方米/月，业主要按季交纳。

合同签署备案后，徐某按约交房了房产款，但因其对所购房屋品质存在异议，虽开发商多次通知其申请住房交房手续，其仍然答应办理交付手续。因是融资购房，不急于入住，徐某在与开发商就房产质量原因矛盾不上后，遂对此事置之不理，该房产始终空置。几年来，徐某一直答应给付物业费。某业主公司经多次催要未果后，起诉提出徐某支付自2012年1月始至今所欠的物业费近3万元。

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【分歧】

在因房屋质量纠纷拒绝收房的行为上，徐某是否可以放弃索要物业费？

第一种意见指出，徐某与某房产公司应该套房子，一直已申请交付手续，也即该套房子依然已交房给徐某，徐某有权拒绝缴纳物业费或者由业主企业向开发商主张物业费。

第一种意见指出九游体育效果图，徐某虽然对房屋质量存在异议，但其在法定期限外已主张解除买卖协议，视为案涉房屋的准居民，应按业主合同承诺支付物业费。

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【评析】

笔者赞成第二种意见。理由如下：

徐某虽对房屋质量存在异议，但其在司法要求的终止权年限内，并未主张解除与出买家的房子买卖协议关系，徐某与开发商签订的商品房买卖合同，已经审批，合法合理，徐某作为房产人获得了对所购住房所有权转移到自己名下的质权期待权，徐某作为案涉房屋的准居民，享有特定权力，理应承担对应义务。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条二款规定“法律没有规定以及当事人没有约定，经他们当事人催告后九游体育，解除权行使的有效时限为三个月。对方当事人没有催告的收房九游体育期间的物业费，解除权应该在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”

案涉商铺买卖协议承诺的交付日距起诉时已逾数年，期间，徐某均未提出退房或尽力就房产质量原因主张物权，也即就案涉房屋交易情形，徐某并未有撤销之意，亦未有撤销之情形，该交易行为建立，并且不再具有撤销可能。

业主是否实际入住，不影响业主企业缴纳物管服务费。徐某与某业主企业签署了《前期物业服务合同》，其与某物业企业产生的是业主服务协议关系。根据我国《物业管理条例》规定跟双方之间物业服务合同的承诺，业主应该按照物业服务合同的承诺标准收取业主服务费。

物业服务的初衷是保护跟保证物业的正常使用，提供的是物业区域的公共事务管理服务，即建筑物及其系统、公用设备、绿化、环境卫生、交通、公共秩序等工程的日常保护、修缮、管理、服务，某一个或某几个业主没入住，物业以及周围环境虽然应该被保护、以确保物业只能整体运转，这种公共性服务费用并不会减少。业主以已实际入住，没有享受业主服务为由收房九游体育期间的物业费，拒绝缴纳物业服务费，没有法律依据。

徐某与开发商之间的房子质量争议系商品房买卖合同纠纷，与本案不属于同一法律关系，徐某就房屋品质原因包括所产生的负担（包括因已入住所垫付的物业费）可以另行解决。前期业主企业通常为开发商选定的，业主并没有选择权，老百姓通常将它们视为“一伙”，但开发商与业主企业是各自独立的法人，徐某抗辩开发商的意见并不能成为其拒交物业费的原因。

同时，物业企业与开发商之间并不存在业主服务协议关系，物业企业向开发商主张案涉房屋的物业费显然没有充足的法律依据和协议根据，而裁定徐某作为准车主承担案涉房产的物管服务费，有利于敦促徐某在房产买卖协议争议中切实主张权力，避免其怠于应对纠纷。

综上所述， 江西省南昌市青云谱区人民法院经调解后作出裁定，判决徐某向某业主企业缴纳所欠物业费近3万元。徐某经判后析法释理后，表示服判不起诉。

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