2600元收房，2250元出租：倒贴模式压垮乐伽公寓

8月7日，乐伽公寓通过微博发出通知：公司因经营不善，无力履行协议，无法归还客户贷款精九游体育公寓收房时什么样子，目前尚未中止经营，关闭全部业务。

而就在这则通知公布20多天前的7月14日，乐伽方面仍曾否认说，“乐伽公寓跑路”的传言不实，公司进入正常的运营情况。

在乐伽公寓总部所在地江苏苏州，当地政府已组织相关机构，为处于合同纠纷的租客和业主进行和解。近日，中国有限公司的记者也赶往江苏苏州，对此事进行了调查。

按年收租、按季支付，乐伽公寓4倍杠杆扩张“爆雷”

1、女租客：接受不了啊 一下让我亏七八千块钱。

男房东：那我亏了我找谁啊？

女租客：你租让乐伽的，你找乐伽去啊？

男房东：那你能这么讲没办法和解。

2、男租客：房东和邻居两个受害者在那里聊 谈什么谈？ 有多大好谈的？

女租客：中国有限公司俩怎么谈？他没有拿到钱（租金） 我也没有拿到钱（退款）

在南京市鼓楼区、由政府成立的一个调解点，记者看到了还在争执的房主和租客。8月7日乐伽方面宣称无力偿付债务后，房东提出让房子卖掉止损精九游体育公寓收房时什么样子，但现在交了月份工资的租客不愿搬走，于是就出现了今天这一幕。记者在调查中了解到：乐伽的租客基本上都是年付房租，但乐伽却是按月份或者是每月向租户支付费用。

江苏上海乐伽公寓租客陆先生 ：支付了一年的租金，加上一个月的尾款，还有半个月的房租费，一共花了15500元。在7月底的之后，房东敲了我的大门那家九游体育公司好，他告诉我，没有收到乐伽的租金，他们收入是一个月一付。

随后，记者多次尝试联系乐伽公寓的员工人员，但电话一直无法接通，乐伽公寓的总部也早已人去楼空。记者在调查中了解到，注册资本为100万元的乐伽公寓，股东实际缴纳资本仅为15.3万元。乐伽公寓在宣传简介中称，其在北京、苏州、杭州、成都等多个城市已坐拥超过10万多所房源，管理的房子资产已达1000亿元以上。

对此，专家预测称，乐伽公寓的增长本质里是一种金融加杠杆行为，也就是说：乐伽向租客收取一年收入并向租户支付一个季度的房租后，还可以又向三套房源的房主各支付一个季度的房租，而这三套房源如果成功租出去，就能再扣除三套房屋全年的房租，就这样，通过收付租金的“时间差”哪家九游体育公司好，乐伽可以快速扩大规模。

中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼 ：按年收 、按季付这样杠杆率是四倍，然后说按年收、按月付杠杆率基本上就放大到十倍以上，一旦流动性出现一点点问题，那么她经常发生经营的困局，倒闭。

乐伽公寓“甩锅” 房东租客进退两难

在8月7日的声明中，乐伽方面声称：不再履行已经签署的房子出租协议，同意房东、房客解除与企业签署的协议。但这种的直言，房东和租客都不能接受。

今年7月以来，“乐伽公寓经营异常，疑似爆雷”的传言就不断曝出，由于乐伽方面履约的进度不同，房东和租客之间的纠纷不断。

江苏上海乐伽公寓租客韦女士 ：他（房东）就讲他（房东）肯定不能够等 多等每天他（房东）就多损失一天，然后其实就是让我走，或者你也不想扔掉也行，那我就想办法断水断电，你自己看着办。

江苏上海乐伽公寓租客刘先生：乐伽违约了业主的那部分合同，我跟乐伽的协议是想再次履行的，然后我只是有权利依然住去租期结束，并且房东还是能退还我一个月的押金的。

在一份乐伽公寓与业主签署的协议中，记者发现，合同写明：在租赁期内，房东不得收回房产，如果住房权益发生法律案件，由卖方承担所有责任。房东则声称：自己只是受害者。

江苏上海乐伽公寓房东李女士 ：到底能不能追究乐伽的一个责任，还是说中国有限公司自己协商去应对后面租金的疑问，然后保留到追究乐伽公司责任的一个权利。

目前，乐伽公寓的主体南京乐伽商业管理有限公司及其分支机构已经因住宅出租协议争议引发诉讼。虽然已有个别租客和业主签订和解条款，双方各自分担50%的负担，但大部分租客和业主，都不接受这种的方案。

乐伽公寓“高进低出”经营方式存严重缺失

租客们表示，选择乐伽的缘由是因为乐伽的价格相对较低，而房东也认为乐伽开出的理由相当优惠，乐伽究竟是如何的一种运营方式呢？

江苏上海乐伽公寓租客刘先生：房子却比我爱我家那里（其他中介企业）要低100至200元。是差不多和房东直接谈的价格是相似的。

刘先生和乐伽公寓之间签署的协议显示：每月收入为2250元，但这套房子，乐伽公寓每月却向业主支付费用2600元，高价收房、低价出租，这正是乐伽公寓在公告中所说的“高进低出”经营方式。对于房东来说，乐伽也开出了非常优惠的“空置期”条件。

江苏上海乐伽公寓住户李女士 ：第一套房它（乐伽公寓）要了45天的空置期，但自如它的要求非常高 ，好像是三个月的空置期

记者：就是说它们（乐伽公寓）给的理由比其它的长租公寓能优惠很多？

江苏南京乐伽公寓房东 李女士 ：可以这么说。

通过双向优惠的方法，乐伽迅速得到了市场，然而“高进低出”的此外，也意味着每出租一房子，乐伽每月必须花费数百元。而正是通过“长收短付”的方式，乐伽获得了弥补资金漏洞的时间。

中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼 ：短时间内，那么她即使资金有进有出，它会保持一个暂时的平衡；那么从长远看；这种上面有差价全部由她自己承担，如果没有别的更多的赚钱来源，就很容易出现资金链断裂的现象。

2018年以来，乐伽公寓在上海、杭州、成都等地的分公司先后被纳入经营异常名单，南京市鼓楼区房管局也曾接洽乐伽公寓，乐伽公寓的运营主体的注册地更是在三年内从南京市鼓楼区变更到南京市建邺区，今年7月15日，西安市住建局也发出过对于乐伽公寓西安分公司的风险显示。但专家声称：这些方法无法解决乐伽公寓发生的难题，监管部门必须转换监思路。

国务院发展研究中心研究员刘卫民：也就是说以信贷管理的认知来看待租赁行业的这些商业策略，从某种保证金的视角来提高中国有限公司这些项目的成本的控制。对于一些加杠杆的情形，相应的部门无论是住建或者金融管理部门必须得到肯定的指导。

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