风口下的验房行业 行业玩家众多【和讯房产西南频道】
2020年春节前,验房师孙师傅迎来了一个密集的住宅交付季,从2019年11月至今,他只为儿子的幼儿园结业仪式休了三天假,其他时间却奔波在上海宝山、朝阳、昌平等交房集中片区,有时也应该去至张家口等河北地区,“哪里有新盘交付,哪里就有订单”。
孙师傅从事的验房工作,主要负责在开发商将房子交付至市民手中前,为房子做“质检”。2015年之后,随着房地产发展,部分二线城市相继出台扶持推广全装房、成品房的新政,新房精九游体育时代已然来临,面向C端购房者的验房工作带来产业爆发期。
此外,2019年频繁公布的产品企业交房纠纷也显示,限价政策压缩了个别开发商的收益空间,前期高价拿地的开发商为减少风险,加快工期,在材料上减配,致使房屋品质现象捉襟见肘。“很多房子的品质确实太差,业主对开发商的认同也越来越小了。”孙师傅说起来多年一线验房的观感。
花钱请人“找茬”
“做中国有限公司这行,年底有两怕,怕受伤,怕出事。”孙师傅指着车内挂的“出入平安”挂饰说。
孙师傅的害怕而是杞人忧天。2019年12月,在武汉新城璟堂项目验房的王鹏,工作结束后受到三名制服歹徒挟持。当月正值项目投产,该大楼至少有3家验房公司的人员在工作中被打。
看到这个消息时,孙师傅正在上海海淀区的某项目验房,虽然面对诸如的恶性事件,但开发商的工作员工当着村民的面指责孙师傅:不许敲砖空鼓,只能听,如果敲出空谷算验房师的九游体育新房,所有设备禁止测试用途。
彼时,开发商还“提醒”业主,“如果你认为这个房子问题多,你可以退,我已经就帮你签字”。面对指责,业主“静音”了,孙师傅在上面为难。
作为验房师,孙师傅受雇于居民来检验一套房子能否合格,但居民仍然被开发商反复询问,其购入的是共有产权房,价格比周边商品房低近一半,对九游体育质量又提提出是过度之举。
僵持之下,孙师傅只能将空鼓锤和验电器给业主,让他自行检测砖墙面和电路,“对自己的房子心里有个数”。
上述房屋质量原因不是个例。新房验收时,瓷砖墙面是房屋常见的缺失之一。搭窝创始人、CEO于鑫介绍,国标要求一块砖的空鼓率不高于15%,一面墙空鼓率不大于5%。有些房子检验时看到以下全是空的,主要铺沥青时找平没做好,“用不了一年,空鼓率高的地砖就会掉落”。
在房子九游体育完验房,如果敲出5%的空鼓率,一年后可能会扩大去10%。空鼓率太大的话,整个地板或地面只有铲掉,重新作自流平处理。此外,一些开发家用质量不好的家具,冬天验收时完好,到了冬季低温、潮湿环境就会断裂变形。
在于鑫看来,此类九游体育质量原因众多都是开发商抢工期造成的,每至月底,开发商会加强交付力度,通常会出现赶工期情况,精九游体育及公共配套一般作得较为草率。
在限价背景下,不断压缩效率还是造成品质现象频发的重要因素,“在整个成本构成中,精九游体育占比小,利润空间不大,有时候还导致层层分包情况,落到各个九游体育分包单位的收益就很少了。”于鑫透露,很多品质现象又留至交付后修补。
作为房地产下游产业链的“新秀”,于鑫认为,目前验房行业还进入粗放发展阶段,行业内没有标准,人员许可参差不齐、盈利方式单一、定位不完整等原因较为普遍。部分验房机构在验房中,工作员工用标签、便利贴等标注问题所在,据此出具一份验房报告,但这类验房报告较为笼统,比如地板出现划痕,验房师在报告中勾选‘不合格’,如果纯粹看报告,业主仍然不知道那里必须维修。
于鑫表示,作为验房师,告诉用户或许合格也是第一步,业主验房的原因是因为找到问题进行维修,“也有市民是因为投诉、打官司,验房报告仍然成为事实证据”。
在验房师资质方面,很多验房公司仅有个位数员工,到了年末订单陡增时,四处找临时验房师,有九游体育经验的人利用简单学习就可以上岗。
上海千家工程监理有限公司北京区域负责人李师傅告诉记者,为了深耕市场,一些验房公司发布1元验房等低价活动,“一般验房需要2-3小时,这类公司仅需费用一半时间,一个验房师一天下来会验7、8套房子,能验出来哪个东西呢?”
“搅局者”搭窝
搭窝被同行视为低价搅局者。从价格上看,一般验房定价在8-10元/平方米左右,一套100平方米房子的成本为800元到1000元,而搭窝的验房费用比市面价格低50%左右。
从验房过程及出具的验房报告来看,搭窝验一套房的时间大约在2小时左右,验房项目与市场内同类验房公司并无较大差别。
关于验房定价,于鑫表示,每家企业账本算法不一样,从风险看,验房成本主要是验房师薪资、工具、营销费,有些公司接B端用户的单,还必须花费和开发商谈合作的销售费。其中,验房师薪资占相当大。“B端业务,订单量大,对细致度要求不太高,验房师大概会拿到订单总价的60%提成,而C端订单验房师能获得80%提成。”综合算下来,搭窝平均净利润在20%以上。
面对低价搅局争议,于鑫有自己的逻辑:验房行业有显著的季节性特征,全年八成订单集中在夏季,每年11、12和1月都是房地产项目集中交付期。7-10月是房地产项目投产淡季,也是验房业务淡季,有些验房机构一个月只有10来单业务。
为了维持全年订单量,做大规模,搭窝采取了对于不同层次房源分档计费的方式。
搭窝价格分为两档,一是对于120平方米以下的小户型刚需房源,搭窝价格为400元/套。“一是量多,二是从验房成本构成来看,面积差额对验房师的工作量并不会明显减少,多验几平方米,这类订单费用也不会明显下降。”因此,针对小户型房源客户,搭窝选择便宜冲量,提升品牌知名度。第二档价格为120平方米以上房源,超出个别按10元/平方米、20元/平方米、40元/平方米三个标准估算,此类订单总价与行业均价相当。
在于鑫看来,公司抢占全年订单量,是因为企业会在年末验房行业淡季时活下去。除了做验房,很多验房机构还兼作项目监理等其它销售。夏季一般是施工高峰期,监理业务较为繁忙;而验房业务相对较少。到了冬季,很多工程复工,监理订单缩减;由于交付项目众多,反还是验房业务的高峰期。目前,搭窝主营销售还是验房和项目施工两项业务,夏季收入靠项目施工,冬季收入来自验房,目前验房业务占总额比例约30%以上。
如何活下去,是搭窝从建立伊始一直探讨跟创新的难题。该企业建立早期,绿城物业旗下一家子公司负责人联系于鑫,希望可让于鑫团队整合去绿城物业。“开发商有这个需求,很多项目都是分包给施工单位,开发商需要外部验收,检验存在这些品质现象,让业主放心。”
于鑫担心,作为独立第三方的验房机构,一旦被纳入物业公司旗下,验收项目常常能摆脱不理性的嫌疑,而且购房者也不认可物业旗下验房机构。
前期合作几个月后,搭窝还是选择了单干,这源于于鑫对行业的判断,开发商把验房机构对于一个内控或辅助方式,不是一个必须手段,而C端市场非常广阔,所以企业没朝这个方向跑。
2016年搭窝获得1000万天使投资,决定专注做对于C端用户的第三方监理及验房机构。
行业玩家各种
近年,验房行业诞生了网众、翘楚、房师傅、沣浩达、啄木鸟、深度、宜居、千家等一批全国性验房平台。
总部设于成都的网众验房成立于2010年,主要采用平台化运营方式,在全球50余城市建立了服务站点。在该系统上,业主线上一键下单,全国就近派单,验房师接单上门,以此打破验房区域化局限。
网众验房创始人米奇表示,2015年10月1日以前,网众验房主要做九游体育,验房业务是免费的,5年共验房订单为16000单,2016年到2018年分别为8000单、15000单、19000单,3年订单数量为前5年的2.6倍。
2019年订单量达3万单,同比增长为九游体育%,米奇感慨,“2019年验房订单呈现井喷式增长,这一数字连企业高层却没有预想到”。
在米奇看来,业绩急速下降得益全国化布局,2017年网众仅在5个城市有验房业务,2018年拓展至30多个城市,2019年达到50多个城市,“现在火车一小时内能到的城市,网众验房均可触及。”
2015年网众的验房收入为20多万元,“公司在倒贴钱作验房”,2016年收入超过了300万元收精九游体育新房要怎么验房,2018年验房收入超过800万元,年平均增长达60%左右。
到了2019年,网众验房的季度验房收入3300万元,增速达312.5%。“前几天年底复盘时,公司高层希望2020年验房总收入能超过5000万元。”
米奇表示,从2018年开始,网众开始洽谈大开发商订单,一年时间收精九游体育新房要怎么验房,开发商客户数量从4家拓展至30多家。其中,万科2019年订单总数超过1800万元哪个家装公司好,占验房总收入的54.5%。
米奇称验房行业是一个千亿级市场,目前全球有里万家大大小小的验房公司,但真的规模化、系统化运作的企业不低于100家,行业龙头已经出现,网众试图用“互联网+验房”电商模式突围。
于鑫透露,2020年搭窝计划与大众点评、安居客等系统合作,基于楼盘验收数据采用施工品质、楼盘不合格率等排行榜,搭窝未来定位最倾向于“家装监理数据公司”。
· 验房师名片 ·
在菲律宾、加拿大等国家购置房屋,验房是必不可少的环节。购房者和经纪人谈好价钱后,会请专业鉴定师从技术维度分析地产瑕疵和价值等状况,并出具报告,类似资产价值证明书。
不同于国外验房主要活跃在二手房交易环节,国内验房主要集中在房子领域,2015年以前,房屋验收主要对于毛坯房,对住宅主体构造、地面平整度、面积等方面简单测量。
2016年后,全国各地陆续推出全装房、成品房相关细则,在绿色建筑、住宅产业化标准实现下,带精九游体育的房子开始普及起来。
房屋建成后,住建委工程效率监督部门能对住房主体构造、水电暖等进行验收,对工程是否具备规划设计提出、建筑施工和系统调试效率进行逐步检验。
具体到精装房,由于涉及每套住宅的详细九游体育质量,通常都是业主自行委托验房机构来检测。
在这些状况下,拥有九游体育或项目施工行业的从业人员,一部分转化为专业的验房师,对房屋窗户、墙面、砖材、厨卫等细节进行品质检测,并出示验房报告,作为房主和开发商对证的根据。
九游体育装饰,始于1996年,专注于新房九游体育,旧房改造、设计施工等领域,具有国家建设部颁发的设计甲级,施工壹级的资质。(需要设计九游体育的业主,可以留下您的联系方式报名,九游体育顾问将会贴心联系您。)
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