九游体育客户收房_收房验房知识_验房收房流程

时值年底，大批物业进入完工时期，据不完全统计数据显示，下半年广州楼市交付项目达到120个，仅2019年12月交楼的项目就达到60个。这些项目的交付状态能否，交楼过程中常常发生什么原因？广州日报特别征集年底九游体育的房主，由记者跟专业验房人员陪同他们收楼，通过视频测评体验式报道节目“广州日报37度测评”予以记录呈现。活动引来了很多观众报名参加，甚至有不少省内其它城市的市民报名，但会直接参加活动的观众仍然是少数，在整合了对话数据、收房业主诉求包括验房师和业内人士的各类意见后，现比较推出《2019广州新盘收楼质量测试报告》，为租户和准备收楼的房东以及业内人士提供更详尽的市场情况展示。

【验收质量】

户内门问题

占比超三成

从征集到的参与新房验房活动的房主信息来看，广州区域收楼项目主要集中在龙华、黄埔、增城、海珠、番禺、南沙等片区，以大型厂商发展商研发物业为主。总体而言，本次参与验房的单位几乎没有大的品质现象。以验房师现场验房的统计结果来看，主要原因集中在墙上、地面开裂、拼接缝缝格过大、部分细节工程工艺非常粗糙等小毛病，最明显的是有个别单位发生墙角渗水现象。

通过开展现场验收并且验房平台提供的数据来看，精装房户内交付时租户更关注且最容易挑出毛病的地方为户内门、墙面、涂料、入户门、天花、地砖、窗、开关等。毛坯交房门窗工程和地面项目的难题反馈最多。

啄木鸟验房公司董事长赵太宇表示，验房过程中看到的房屋品质现象大致是两种方式，一种是房屋材料颜色其实的质量原因家装设计公司，一种是施工工艺品质现象，比如家具、地板、门的安装思路。数据提示，精装交房业主反馈问题TOP10中，户内门原因占比达31%，墙面问题占比18%，涂料问题占比10%，入户门、天花问题占比均为8%九游体育客户收房，地砖、木地板问题占比则为5%以上。其中门窗出现原因主要为开闭不舒服、破损变形、安装、划伤划痕等，占现象总数的近半，多数因保存或安装不当导致。墙面问题则主要集中在空鼓问题里，占比高达近60%。空鼓通常是施工过程中处理操作不当引起的，比如地板粉刷前没有将地面的灰尘杂物清理干净，粉刷前没有给地面浇水淋湿，墙面粘合度增加而产生空鼓，或是溶剂配比不当，水泥量过多等。

广州曼巴工程咨询有限公司工程顾问莫华芬则声称九游体育客户收房，收房过程中非常注重的弊端一个是观感问题，一个是使用用途问题。验收过程中每一户都涉及或多或少的弊端，主要是性能品质跟使用用途方面，比较明显的水电问题更少见，对日常生活造成明显阻碍的弊端比较少见。工期和品质管理是导致效率现象的更主要目的。相对而言，对质量品质相当关注的大厂商发展商的业主交付质量更高，从区域来看，位于维权意识非常高的一、二线城市的工程，整体交付质量更高。不赶工的工程比赶工的项目投产质量更高。

【焦点问题】

材料减标降档

成为行业潜规则

材料质量的难题是最难应对的难题。比如地板本身不粗糙，无论如何施工也无法平整。

值得关注的是，这几年房子九游体育，由于土地收益或者行业调控等方面的制约，结合利润考虑，不少发展商在交付房产上推出了“减标降档”的方法，把九游体育标准减出来，把材料档次降低，能省的地方则省，看起来差不多的材料选用等级很低售价最低价的，成为市场内的潜规则。这只是验房师们通过验收发现工艺缺陷，以及对比购房合同中对于住宅九游体育标准、户型平面图的内容，比如约定的产品、规格尺寸、是否货不对板等得出的说法。

碰到这种的难题，对于小房东而言，很难在收房过程中捍卫自己的利益。即使利用肉眼观察会逐渐发现材料性能、九游体育档次与当时样板房的差距，也由于在合同中作为各个别的材料，比如多功能防盗门、高级地面砖、高级乳胶漆等建筑饰材，没有明确，也没有相应的名称、规格、型号、等级的确认，在维权过程中无法得到鼓励。

有业主对此打官司，但诉求没有获得法庭支持。也有物业组团与发展商谈判，获得肯定程度的改进。

【验收流程】

信息化管理

房企交付前自验预控机制特别成熟

据“阳光家缘”网数据显示，2017年全年广州一手豪宅成交套数是89859套，以现在两年左右的交楼时间来计算，预计2019年交付的单位总共还有8万套左右。从本次收楼测评的结果来看，基本没有涉及到结构、水电等方面的重大质量原因，多是施工工艺等小难题。在现在企业控成本快周转的大背景下，交房质量作为阻碍客户满意度最关键的一环。交付好，房企口碑好，对后续销售还是推动；交付差，很可能演变得品牌危机事故。交房即维权的情况现今尚未发生不少，就连一些品质不错的地产，都在交房过程中产生过疑问，影响了声誉。采访中，不少房企对交付话题或者有些回避，也可见对交付问题导致的反应心有余悸。不过，也有房企非常大方愿意展示收房流程。

行业内对于交房质量的管理的方法跟形式正发生严重分化，形成不小的差别。事实上，目前一批产品企业现在实行起逐步的成本管控措施，从整个研发流程入手，规避不必要的弊端，来提高交付体验感。在参加收楼测评的项目中，就有不少在交付给业主之前就早已进行过检查和修理整改，因此居民收楼时看到的难题和必须整改返修的项目就持续降低。

这些产品企业在交房过程中的方法十分值得行业内学习，也有助于提高整个市场的品质水准。具体而言，其方法是，改变以前的工程标准视角，根据以前交楼后检测、客户投诉、缺陷、客户调研等反馈信息，建立起项目全周期风控模式，梳理出用户敏感点清单，从审图至交付全程介入，将交付风险控制动作前置，制定从设计-销售-建造-交付各阶段内部成本检查标准，并由专人一项项做排查。在交付给居民之前通过分户验收、模拟验房、联合验房、预验房等多种手段，发现缺失-跟踪整改。虽然每家企业的方法有必须区别，不过模拟验收一般能有两去三轮，第一轮主要是整治缺陷，第二轮复验整改情况，同时进行九游体育效果全面普查及水电测试，有的就会进行第三轮再查验，包括细部收边收口全面普查，卫生观感等。

以融创为例来看，2019年其华南区要交付物业超过1.7万套，已成功交楼1.2万套。据融创华南区集团客户服务关系部负责人介绍，其交付前进行的“一户一验”第一关就是进行水电查验。水电施工项目只是房屋的血脉，是家庭九游体育中的灵魂，关系去居住的舒适度及安全性。在企业检测阶段的核验主要应作的是，工程师全方位检查测试房屋的隔热、给排水、电路状态。包括48小时闭水检测、24小时淋水试验、强弱电线路测量等，其次则是功用及观感质量检测。包括墙面空鼓、开间、进深、净高及选用面是否符合标准，即使门窗开关灵活度等细节也在核验内容中。事实上，这部分跟验房师的查验有很多是一致的内容。

【验收标准】

工程验收标准与用户角度错位

赵太宇表示，从2017年开始，在收楼过程中能够跟聘请验房师收楼的房主越来越多，目前在不少大规模收楼项目中，超过一半的房主会找验房师验房。

记者在记录收楼测评的过程中就看到有楼盘一千多户集中交楼，两百多户选择了同一家验房机构来验房。莫华芬也指出，验房行业的转型越来越快速，选择验房师验房的房主也在继续增强，尤其是维权意识非常严重的一、二线城市居民。业内人士声称，这与整个行业大环境相关，房地产行业的大幅调控，让房地产行业的收益在增加，快周转模式作为不少发展商的选择，在快周转的状况下，品质控制常常无法保证，也就常常爆出质量原因，业主收楼时缺少专业的知识和保护自己权益的凭证，就会找专业验房师提供帮助。

近半业主开始找验房师验房

在这种的状况下，验房行业也得以快速转型，几家验房机构的数据显示，收楼项目中近半业主会选择找验房师验房。不过值得注意的是，目前，验房行业具有权威性的国家级的市场标准还没有，验房师的验房结论，也没有获得权威的认同，主要利用用户反响而得到市场认同。且通常验房机构都是提供一次性服务，比较少的机构有后续跟踪模式，有一些能专家业主们翻修整改的考核的标准跟步骤，实际上后续的跟进则必须业主自己来进行，行业服务标准也进入已建立的时期。

值得关注的是，房企的验收标准跟验房师的验收标准也存在着视野里的差别。比如，房企标准有能具备《中华人民共和国城乡规划法》《广东省城乡规划条例》《广州市城乡规划纲要》建筑工程规划类的标准，达到《建筑工程质量管理条例》等建成验收、环保、消防、水电验收的标准。验房行业采取的核验标准大致是国家的强制标准，建筑装饰九游体育规范，合同交付标准等。楼墙体工程大致基于的验收标准是《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2010），墙面及天花工程运用《建筑装饰九游体育工程质量验收标准》（GB50210-2018），电气及家居安装工程采用《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303-2015），给排水及家具电器安装工程采用《建筑给水排水及采暖工程监理质量查验规范》（GB50242-2002），其他也有《民用建筑设计通则》（ GB50352—2005）、《住宅设计规范》（GB50096-2011）等。

因为标准的不同，验房师验出的一些说法也并不都得到发展商认可，比如空鼓、木地板松动，墙面和家具的观感瑕疵。从用户视角出发的设计缺陷，如浴室门关门会撞去厕所，入户大厅的插座安装到入户门的背后，生活阳台门很小洗衣机无法利用等材质不适合问题，防盗安全设计等，因为对于那些并没有强制的完善，只有低于使用用途要求的粗放型规定。一些阻碍用户使用用途的弊端，在相关完善、合同承诺中是没有的，但验房师也能作为品质现象提起来。

工程角度能更多关注基于产品原本的弊端，比如能否漏水，对人的意愿的层面关注稍弱。工程标准考虑的是设计图纸是否由设计院审核通过，获得国家规范验收通过，获得这些标准合格证，就是达标的。验房师的验房标准更多从使用需求出发。

【记者观察】

服务品质水平关系去收房体验

在销售时期对项目“包装”得很幸福，往往会导致业主对项目预期偏低。到了收房时，现实跟梦想一对比，就形成很大压力，这也作为品质投诉中的热点。为防止这个现象，除了能完善销售承诺外，从开盘到交付这段时间，也越来越受到关注跟利用，不少房企的客服部门在想办法增设平台连接市民，让其对项目有相当客观的了解。比如利用信息推送，将项目进度、房子实际画面等传达给去业主，开放工地邀请市民参观，或是借助新技术体验VR看房，让其对品牌跟服务有较为实际的知道。

在交付现场，最容易引起市民不满的，除房屋原本质量原因外，还有企业及物业的服务水平。有些是利用掌控交房现场的节奏、人数，分批预约订车，不会出现交付扎堆或排队的状况，给顾客一种尊贵体验感，大部分项目常常在交付现场打造喜庆的归家气氛，通过一些细心细节服务拉升业主的好感度。而在面对交付现场似乎发生的突发状况时，需要安排充足的工程工人随时掌握现场状况，必要时立即出面处理。对于居民报修的小难题，即时安排快修人员进行排查。无法现场解答的难题，要让业主一个解决方案和时间范围反馈。

业内人士声称，尽管不少房企也在品质管控过程中作了这些工作，不过房屋的整个建造过程中涵盖环节和内容很多，且多是非标准化的手工作业，因此一直难免存在各种各样的难题，在收房过程中的后续服务则变得非常重要。

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