房企销售精装房，这样税金省一大笔！

随着他们生活节奏的推进及房地产市场的不断发展，房地产公司在建造设计中也越来越趋向于他们对房屋的还要，因此，精装房的营销也应运而生。那么房地产企业营销精装房主要又涉及这些单价呢？

根据所财税〔2016〕36号《附件1：营业税改征增值税试点实施办法 》第十四条条规定，下列情况视同销售服务、无形资产或者不动产：

(一)单位以及个体工商户向任何单位以及个人无偿提供服务，但用来公益事业以及以社会公众为对象的除外。

(二)单位以及个人向任何单位甚至个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于慈善事业以及以社会公众为对象的除外。

(三)财政部和国家税务总局规定的其它情况。

因此，根据左右规定，如果房地产公司销售精九游体育房，已在《商品房买卖合同》中标明的九游体育费用包括在价格中，则需要与业务房地产一并按照10%关税计算征收增值税。

另：如果房地产公司在业务精装房的此外，还另外赠送家具、家电，因这一部分不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售，不用单独计价。但是，如果房地产公司将业务精九游体育房跟房子中的家居、家电等依次进行开票的，则精九游体育房按销售不动产适用10%的税种，房中的家居、家电等按业务货物适用16%的征税。

根据国税发〔2006〕187号第四条规定，房地产开发公司业务已九游体育的房子，其九游体育费用可以计入房地产开发效率。

因此，房地产开发公司业务已九游体育的楼房，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或用途受损的九游体育支出，可以结转房地产开发费用，并对于土地增值税的交纳项目，并可以加计20%的扣除。但是对能移动的动产设施（如能移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等），不计收入也不允许缴纳相关风险成本。

根据财政部 国家税务总局《关于印花税若干新规的通告》财税〔2006〕162号第四条规定，对商品房销售协议按照产权转移书据征收印花税。

因此，房地产公司销售精九游体育房时，应以《商品房买卖合同》中标注的销售单价(含装饰、设备等成本)作为印花税的课税价格。按产权转移书据适用税额万分之五计算征收印花税。

根据国税发（2009）年31号文件第二章的细则，开发品牌营销收益的范围为业务研发品牌过程中获得的所有款项，包括现金、现金等价物及其它经济利益。企业通过即将签署《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所获得的利润，应确定为业务总额的谋求。

因此，房地产公司销售精九游体育房时，应以《商品房买卖合同》中标注的销售单价(含装饰、设备等成本)作为公司所得税收入的计税价格，减去有效的利润费用（含装饰、设备等直接支出）为应纳税所得额，按照25%（或公司享有的让利税率）缴纳企业所得税。

另：针对购买房产的房主，这里应该注意，根据国家税务总局《关于承受九游体育房屋契税计税价格问题的复函》相关条例，房屋买卖的税费计税价格为房屋买卖合同的总对价，买卖九游体育的房子，九游体育费用也应包括在内。

因此，客户在购入房地产公司销售的精九游体育房时，应以《商品房买卖合同》中标注的销售单价(含装饰、设备等成本)作为判断税率的税额价格。

那么在这些实务操作过程中，不乏存在个别房地产企业因为避免一些零售限价或者其它涉税问题，存在下列两种情形：

1、强行将毛坯房人为变成精九游体育房：即房地产企业与居民签署商品房销售协议的此外，再与房东补签定一份九游体育合同。

（1）第一种操作模式：房地产企业将九游体育业务做为价外费用一并计入不动产销售中精装房收九游体育费吗，按"房屋价格+九游体育费用"开具5%（或10%）"不动产销售"发票，缴纳相关的增值税、土增税、企业所得税等，这样操作导致降低的九游体育成本可以正常计入房地产开发费用中。从而降低建造费用，同时适当减少房屋售价，使提升的建造费用受到奖励。而产生的对应的九游体育费用也可以在土增计算时加计扣除，从而超过节税的原因。但这种操作存在的最大问题是：业主的网签合同（原来备案的是毛坯房）无法正常在房管局备案通过，实务中这些操作模式通常很难执行起来。

（2）第二种操作模式：房地产企业将零售不动产和九游体育业务做为一个公司的两项业务即兼营行为，分别开票缴税。即：销售不动产开具5%（或10%）的"不动产销售"发票精装房收九游体育费吗，九游体育业务办理3%（10%）的"建筑施工"发票。

这样操作的税务成本：①增值税：房地产企业将零售不动产和九游体育业务分别开票缴税，税务局会认定房地产企业的九游体育收入属于销售不动产的价外费用肇庆九游体育公司，按销售不动产一致开票缴税；

②土地增值税：将九游体育收入也认定为销售不动产的营销开支，参与土增清算，当然九游体育成本也可以加计扣除。

2、强行将精九游体育房拆分为两个别。即达成两份合同。一份是房地产公司与居民签署的商品房销售售合同。内容只涉及毛坯房本身，采用制式合同；根据业务协议上注明的不动产价格收取增值税、土增税、企业所得税等。另一份是独立的九游体育合同。即：房地产公司将九游体育业务分立出去，成立一个独立核算的九游体育公司。由独立的九游体育公司与房东签订九游体育合同。根据九游体育合同上注明的九游体育价款缴纳增值税，企业所得税等。

由于九游体育业务不涉及土增税，这样九游体育业务的增值额就不对于房地产企业营销不动产的农地增值税的计税依据，从而减少了土地增值税税负。

但这种操作必须考量的是这样拆分方法或许会跟业主沟通达成一致。

总结：房地产公司业务精装房，要按照《房地产销售合同》的营销收益（含装饰、设备等成本）作为税金基数，按相关条例征收增值税、土地增值税、企业所得税和印花税。需要关注的是某些房地产公司因为避免限价及税收等问题，将毛坯房通过补签九游体育协议更改为精装房新房九游体育，或者将精装房拆分为两个公司的不同业务产生的相关现象跟涉税风险。

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