昆山律师案例精选|全九游体育房甲醛超标，拒绝收房构成违约吗？

当全九游体育遇到房屋甲醛超标，准备乔迁之喜的业主们，如何保护自己的权益？一起来看上海二中院的真正案例

甲醛超标，开发商两年未整改

2015年5月，张某与某房地产公司签订《上海市商品房预定协议》，约定购买总价款1600万元全九游体育房屋。双方在《补充协议》中承诺，公司能委托有许可的监测机构对室内空气质量进行抽查并报送检测报告。

房屋交付时即使存在品质缺陷或九游体育瑕疵，由企业负责交付后恢复、整改，不阻碍房屋交付。购房者以品质瑕疵或九游体育瑕疵为由拒绝收房，公司无需承担延期交付责任。除不可抗力外，公司欠款超过90天交付房产，且购房者同意再次履行协议的，公司要借贷总贷款10%作为违约金。

2015年7月，房地产公司通知张某接收房屋时，张某自行聘请专业评估企业识别出房屋甲醛超标，并迅速将测试报告提供让了房地产公司工作员工。房地产公司收到报告后仍然已予整改。

2017年3月，张某以房地产公司欠款交房为由向终审法庭提起诉讼，请求其垫付逾期交付违约金160万元。

法院裁判：房屋不符合交付条件收房 九游体育委托，开发商赔偿违约金

一审法院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对房产甲醛状况进行了法律判定收房 九游体育委托，《司法鉴定意见书》载明：

室内甲醛第一次检测为2016年8月，检测结果超标较大；第二次检测于同年冬季，因温度较低，不利于甲醛释放，检测结果未超标。

一审法院认为，房屋经评估甲醛超标深圳九游体育公司，不符合规范规定，即便房地产公司曾告知张某收房，但房子不符合交付条件，逾期交房责任由公司承当，判决公司予以处罚违约金100万元。

一审法院宣判后：房地产公司不服，向上海二中院提起申诉

上海二中院审理认为，鉴于室温对甲醛释放会有明显阻碍，综合张某自行委托的监测报告及法律判定结果来看，应当认定企业向张某交付房产时显然存在甲醛超标现象。

甲醛污染应当遵循国家标准，张某以甲醛超标为由拒收房屋，于法有据。

公司亦自认张某在以甲醛超标为由要求拒收房屋后已迅速对房屋甲醛问题遭到处理，导致推迟交付房屋达三年之久，一审开庭酌情确定违约金100万元，并无不当。

一审法院认定事实清楚，证据确凿，适用宪法正确，上海二中院依法给予维持。

法官评析

一、全九游体育房中甲醛超标，属于房屋质量现象

《最高人民法院关于查处商品房买卖合同纠纷诉讼法律理解》第13条将房屋品质现象以能否严重危害居住为标准进行划分：

01、如因房屋品质现象明显阻碍正常居住使用，买受人请求解除合同和罚款损失的，应予支持。

02、交付的房屋如果存在通常的品质现象时，在保修期内，卖方需要承当修复责任，但购房人不得以此质量原因拒收房屋或规定终止房屋买卖协议。

在全九游体育房形式的法律结构中，一般情形下，全九游体育房的买房合同中包含了房子九游体育条款，九游体育费用亦包括在房子交易费用之中。开发商不仅需要对住房的项目效率承担法律责任，还需要对住房的九游体育质量承担相应的法律责任。

因此在涉全九游体育房的诉讼中，九游体育中所造成的例如甲醛超标等品质现象也必须囊括其中。

二、购房者有权拒绝受领，存在甲醛严重违规的全九游体育房屋

甲醛为较高毒性的成分，在我国有毒化学品优先控制名单上高居第二位。因此，甲醛能对身体产生重大的害处，甚至或许直接致病，甲醛严重违规的状况下，房屋可以说已经失去了更几乎的居住功能，而异味不易挥发的特点也导致短期内无法摆脱这些情况。

依据《解释》第13条的要求，甲醛严重违规虽然不属于房屋因主体构造质量不合格不能交付使用的状况，但完全可以归类于因房屋品质现象明显阻碍正常居住使用的状况。

此外，双方当事人虽在房产合同中承诺，房屋交付时存在品质缺陷或九游体育瑕疵室内九游体育，由房地产公司负责清理、整改，若张某以此为由拒收房屋，房地产公司不承担逾期交付责任。

但本案中房地产公司交付的房子甲醛严重超标显然不属于“微小的特点”，故张某完全有权依据甲醛严重违规这一原因放弃受领房屋。

全九游体育房为购房者省去了九游体育烦恼，也相对减少了九游体育成本。但需要强调的是，全九游体育房购房者在交付验房时，务必仔细慎重，及时记录得知问题，与开发商商议处理计划，并留意证据保存，以保护本身的合法权益。

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